“闽八条”对楼市难有“立竿见影“影响

  研究员/杨科伟、余露晴

  8月8日，福建省出台全国首个省级“救市”文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》) ，总共八条内容，被称为“闽八条”，内容涵盖首套房界定、购房落户、限贷政策、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多方面，而且从8月1 日起就开始施行。“闽八条”不仅放松尺度大，影响辐射范围广，更是火力最凶猛，超过此前所有城市推出的“救市”刺激政策。在当前楼市降温背景下，可以预 见，如果中央政府采取默许态度，将会有更多省份效仿，极有可能引领新一轮大规模的“救市潮”的来临。

  对于“闽八条”的实际效果，我们认为需要用正常心态看待，其更多的还是起稳定市场作用，并且明确细化一些正在执行的政策。短期内对福建省内部分 城市地产市场回稳或有较大推动，但长期看，楼市的整体趋势还是取决于国家的宏观经济环境、信贷政策。只有中央货币政策“放水”，才能真正意义上拉动各地方 的楼市发展。

  “闽八条”的内容主要可以归结为三个方面：即放松限贷、取消限购、间接减税。

  放松限贷：地方多“一厢情愿”， 执行更多取决于银行

  《意见》规定两方面内容：第一，在首套房认定上，规定购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；首改房，按首贷认定，说明已有一套 房，再买一套的也按首套房发贷款；购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。第二，在金融支持上，规定金融 机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

  由此看出充分暴露了福建省政府对当前楼市降温与紧缩的房贷趋势无比着急的心理，在银行普遍银根较紧的背景下规定金融机构在首付及利率方面的执行 规定，存在职权“越位”嫌疑，因为银行通常执行的是银监会及人民银行关于首套房认定及贷款利率等的相关规定，而对于地方政府的相关规定可执行可不执行，银 行会根据自身风险、资金等状况来进行评估。因而，此项政策是否能够执行以及执行效果好坏，取决于银行能否配合，银行配合与否取决于银行自身的风险控制及对 市场的判断。毫无疑问，福建省的商业银行，因无银监会和人民银行通知、文件存在，商业银行难以“依命从事”，恐难全面贯彻与落实。

  取消限购：效果有限， 对整体市场回暖难有实质持续性推动

  《意见》规定：福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。“放开”的意思就是取消，即福州和厦门取消限购，不用担心被叫 停，省住建厅是支持的。相对于其他城市，福州、厦门市场一向表现良好，市场较为平稳。此前，厦门已经调整限购政策，然而从CRIC数据显示，大多城市调整 限购后在一两周内会出现短期回暖，但之后市场会重归平稳，对市场并无实质推动。此次“闽八条”的出台虽给厦门取消限购吃下了定心丸，但可以预见，此次“闽 八条”的出台，不但对省内其他地方可能没什么效果，对福州、厦门这样的热门城市来说也无实质影响，短期内可能成交有一定反弹，但从长远看，对市场回暖难有 实质推动。

  间接减税：有效利好，但减轻购房者支出力度有限

  《意见》主要规定降低普通房标准、给予税费优惠、鼓励落户、简化手续等方面内容。《意见》规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积 在144平方米以下的住房属于普通商品住房。删除了之前价格水平指标，意味着普通商品住房标准大幅降低，市中心中小户型高档房，已变成普通商品住房。将有 更多的房源，可以享受相关税收优惠政策，促进成交。但这些政策尤其是契税税费优惠从2008年一直如此切全国都是这样，此次只是重申了而已。放宽落户等政 策此前很多城市都有，但从各城市实施效果来看，对刺激需求难以有爆发式表现。

绿地贵州金交所揭牌，房企多元化谋发展

  分析师：朱一鸣、傅一辰

  【事件】8月8日上午，贵州省绿地金融资产交易中心正式揭牌成立。该中心由绿地金融投资控股集团独资设立， 经营范围涵盖金融信息数据处理，金融资产经纪服务，票据质押融资，金融类创新产品的设计与实施，金融资产交易平台的运营，金融资产价格指数的发布等。下半 年，绿地还将发起设立贵州省首家公募基金管理公司，以及在条件成熟时发起设立贵州省地方资产管理公司。

  【点评】：我们对绿地与贵州地方政府合作发展金融，有三点看法：

  1、金融模块，多元化发展的一大盈利点。贵州绿地金交所的成立意味着绿地大金融战略的进一步深化。对于房地产与金融的结合我们曾反复论述，除了 能降低资金成本外，也是新的盈利点。今年房企的战略方向主要分为两种：一种是以万科为首的互联网、轻资产和营销变革；另一种则是以绿地、万达为首的金融、 海外和多元化发展。普通的拿地建房卖房模式已经难以跟上发展需求，2014将成为房企成长的分水岭，选对适合自己战略的企业将会迅速发展，反之则可能品牌 逐渐淡出主流市场。

  2、跨界合作，扩大资源渠道降低成本。从2013至2014年，绿地的战略发生了一定的变化：去年，绿地的主要精力集中于房地产板块的扩张，在 全国各地的招拍挂市场上表现抢眼，并加快了海外布局；而今年，绿地的动作主要是通过合作加强资源获取、发展新的业务板块，合作领域包括金融、地铁和产城一 体化等，合作对象则包括南航、信达、武钢等央企和各地地方政府。我们认为，合作能为房企带来新的资源渠道，也是弱市下降低资金风险的一种方式。但签署协议 仅是开始，如何转化为具体项目的落实才是成败关键。

  3、地方政府，服务合作利弊共存。除了贵州外，去年年底至今绿地还与江西、广西、海南、青海、宁夏等省进行了项目合作，另有不少省市的项目在洽 谈中。我们认为，房地产市场的不景气使得地方政府的资金较为紧张，今年是与地方政府洽谈条件的良好时机，在操作上也会比以往更规范。但值得注意的是，1) 从最早的超高层地标到如今的金融和产业园区，绿地是与地方政府合作较为成功的范本，但绿地有国有背景和丰富的合作经验，其他企业效仿的难度大；2)与地方 政府合作并非没有风险，即便是央企中冶也曾在与南京政府的合作中遭遇失败，若是中小型民营房企与一些不发达省市的地方政府进行合作前景将更难以预测。