全国土地成交整体回落 一线城市成交回升

  总体观点：

  7月全部统计城市住宅用地供应环比降11.4%，同比降31.1%。7月以来各地陆续出台放松限购等扶持政策，这使7 月销售增速有所企稳。尽管土地市场整体供求尚未好转，但一线城市土地供求环比出现明显反弹。7月，全国、一、二、三四线城市分别推地2.12、0.06、 0.46、1.24亿平，环比分别为+7.71%、+115%、-2.04%、+12.2%；1-7月全国、一、二、三四线城市分别累计推地14.4、 0.41、5.49、8.49亿平， 同比分别-11.4%、-28.0%、-13.9%、-8.65%，增速比上月分别-0.33、+1.44、-1.76、+0.56个百分点。7月，“限 购”、“非限购”城市分别推地0.86、1.26亿平，环比分别为+21.1%、+0.20%；1-7月“限购”、“非限购”城市分别累计推地5.77、 8.62亿平，同比分别-15.0%、-8.73%，增速分别比上月-1.47、+0.53个百分点。7月，全部统计城市当月推出住宅用地0.85亿平， 环比-11.4%，同比-31.1%。1-7月全部统计城市累计推出住宅用地6.95亿平，同比-12.3%，增速比上月-3.48个百分点。

  7月全部统计城市住宅用地成交环比降20.0%，同比降46.5%。7月，一线城市土地成交环比明显反弹。7月，全国、一、二、三四线城市土地成交分别 为1.34、0.05、0.64、0.64亿平，环比分别为-15.4%、+201%、-4.58%、-27.6%；1-7月全国、一、二、三四线城市土 地成交分别为11.4、0.37、4.78、6.27亿平，同比分别-18.5%、-32.0%、-15.1%、-20.0%，增速比上月分别 -3.91、-1.83、-3.60、-4.33个百分点。7月，“限购”、“非限购”城市的土地成交分别为0.65、0.69亿平，环比分 别+9.55%、-30.4%。1-7月“限购”、“非限购”城市土地累计成交分别为5.00、6.41亿平，同比-17.4%、-19.4%，增速比上 月分别-2.76、-4.79个百分点。7月，全部统计城市成交住宅用地0.60亿平，环比-20.0%，同比-46.5%。1-7月全部统计城市累计成 交住宅用地5.43亿平，同比-19.0%，增速比上月-5.48个百分点。7月全部统计城市住宅用地价格环比降12.0%，同比降5.0%。7月，全 国、一、二、三四线城市的土地挂牌价分别888、4551、997、625元/平米，环比-15.8%、+0.29%、-32.2%、-3.04%，同比 -15.1%、+8.49%、-21.2%、-7.36%；“限购”、“非限购”城市土地挂牌价分别1275、633元/平米，环比分别-14.6%、- 21.8%，同比分别-14.5%、-9.47%。7月，全部统计城市当月住宅用地挂牌价1375元/平米，环比-12.0%，同比-5.02%。

  7月全部统计城市住宅用地流拍率降至1.68%；3个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至35.4%。7月，全国、一线、二线、“非限购”城市的 土地成交溢价率分别升至5.65%、17.7%、5.03%、4.69%。三四线、“限购”城市的土地成交溢价率分别降至5.34%、7.23%。流拍率 继续下降。7月，全国、一线、二线、三四线、“非限购”城市的土地流拍率分别降至0.85%、4.48%、1.69%、0.23%、0.47%。“限购” 城市的土地流拍率升至9.05%。7月，全部统计城市的住宅用地成交溢价率升至7.67%，其流拍率降至1.68%。土地出让金占地方财政之比升至 35.4%，比上月+0.60个百分点。

  估值和投资。截至8月7日，A股2014年动态PE为12.69倍，地产2014年动态PE为 12.76倍。土地市场整体降温一方面有利行业中长期合理发展，另一方面如果土地成交持续下行也将倒逼地方政府更大程度放松地产。继续推荐大市值—万科、 保利、招商、金地、华夏；定增企业(金科、阳光城、世联)；国企改革(格力、金融街)。

  备注：上文”+”和”-”分别表示“增加”和 “减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录302个城市；一线城市为北京、上海、深圳和广州；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、苏 州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市；三线城市是中指院土地库中其余的262个中小城市；“限购”城市包括北京、上海、天津、重庆等48个城 市。

  风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。