多数取消限购城市效果未现 购房者多维持观望

  研究员/ 杨科伟、余仁花

  据CRIC监测，截至到8月12日，在46个限购城市中，已有29个城市取消或调整限购政策，且绝大多数城市集中在7月10日以后，地方政府松 绑“限购”几乎已成大势所趋。对于“限购”这个紧箍咒取消之后的一个月，市场反应如何？成为诸人关注的焦点。为此，CRIC研究中心联合CRIC济南、杭 州、无锡、成都、厦门机构研究部门以及银河证券房地产研究组，对各城市取消限购的成交表现进行了调研分析，并于8月12日以电话会议形式与业内、投资者进 行了沟通交流。

  因集中补网签致9城市成交量短期冲高，市场观望气氛依然强烈

  通过对比限购取消城市在7月份的新建商品住宅周度成交量，我们发现29个城市中在成交数据上有所反应的仅9个，分别是杭州、呼和浩特、济南、南宁、青岛、石家庄、长春、合肥和宁波。

  呼和浩特、济南、南宁和石家庄等4个城市呈在取消限购一两周内迅速冲高而后又快速回落至正常水平的走势，例如南宁在4月25日调整限购，高点出 现在第19周；呼和浩特在6月26日取消限购，成交高点出现在随后的第26、27周；济南在7月10日取消限购，高点出现在第28周；石家庄7月中出现放 松限购传言，高点出现在第29周。据我们调研结果显示，短期冲高的共同原因主要是由于限购调整前累积的成交单，在限购取消后集中补备案或补网签所致，并没 有带动新增成交，这也就呈现出冲高后回归常态的趋势。值得注意的是，福州、厦门也分别在第29周和30周有短期冲高，形成全年成交高点，但据我们了解，这 并非取消限购所致，都是由于个别楼盘集中签约。例如福州29周的成交量大幅上扬是由于市内某项目开盘热销5万平方米，成交量占全市50%；而厦门则是5月 份某盘集中备案，约5万平方米。

  另外一些城市如合肥、长春、青岛和宁波等则表现为逐周成交一路走高态势，其中长春和宁波表现最为明显，第31周双双突破前30周的历史最高水平。这些城市都是在近期集中调整限购政策，后续市场表现如何，还仍有待观察。

  另一方面，从限购取消之后各城市项目情况来看，普遍反映购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，购房者仍对市场形势和前景表示比较 迷茫，来访客户的转化量包括意向转签约的转化率都没有明显提升，成交量并未出现明显上升。在这种情况下，项目仍多以降价促销为主，以价换量。

  济南：取消限购后因补网签出现井喷，对楼市回暖影响不明显

  济南于7月10日直接取消限购，其力度不可谓不大。从对楼市影响看，从7月10日-8月10日近一个月时间，济南楼市成交套数8069套，成交 面积69.8万平，环比6月大幅增长159%，同比增长92%。但据CRIC监测，成交房源中2013年以前取得预售证的房源多达4000余套，也就是说 成交中一次性补网签套数可能占到成交套数的40%-50%。另外，补网签套数呈现逐周快速下降趋势，从7月10日-8月8日3个10天内， 预售证在2012年之前的成交套数分别为1579套、436套、213套。总体来说，济南限购使得之前不符合条件的客户集中补网签，造成短期内成交量大幅 增长。目前来看对济南楼市回稳的推动作用不明显，有待后期进一步观察。

  杭州：市场效果并未显现，价格上行的可能性不大

  杭州7月29日起取消萧山和余杭两区及主城区140平以上住房(含商品住房和二手住房)的限购政策，宣告杭州实施三年多的限购政策开始解禁。放 松限购已过去两周，据CRIC监测，杭州成交量呈冲高后快速回落的走势。放松限购后第一周(第30周)有所冲高，周成交18.26万平方米，环比上涨 27.64%，创 2014年周成交面积新高，第二周快速回落，成交16.73万平方米，环比下降8.4%。但是从一些先导指标上看，略有回暖迹象：近两周，项目认筹数目明 显增加，环比上升幅度约有70-80%，但转筹率目前暂未有体现。值得一提的是，限购取消的两个区中，萧山的政策影响可能微乎其微，因为该区需求主力为本 地刚需，需求迫切程度很低，在外来人口导入没有明显增加的情况下，限购取消短期内不会有直接影响。

  从价格上看，杭州目前不存在价格上行的动力。一方面，杭州的库存高企、消化周期长。据CRIC监测，若以2013年月平均成交量为参照，杭州消 化周期为22个月，若以前3个月月平均成交量为参照，杭州的消化周期则为28个月，均远高于18个月的警戒线；另一方面，杭州目前市场上开发商的资金压力 比较大，6月部分企业甚至出现资金流断裂的迹象。因而，企业降价走量的意愿更为强烈。

  无锡：短期会因补网签表现为成交上涨，中长期有利缓解库存压力

  无锡自限购以来，量价齐跌。自2011年至今，无锡商品住宅均价始终维持在8000元/平米左右，经济与房地产呈背离状态。尤其是今年年初频繁看空楼市，悲观情绪弥漫整个楼市，使得购房者和开发商的信心加速下滑。

  无锡在三、四线城市中属于救市比较积极的，早在4月无锡就调整了户籍准入政策，将落户标准从70平方米降低至60平方米。表面上看，无锡市外来 务工者较多，潜在的落户意向的购房者也较多，但由于无锡在售60-70平方米户型占比微乎其微，因而户籍政策调整对市场实际影响并不大。

  7月26日，无锡取消了对90平方米以上住房的限购。目前无锡90平方米以上的商品住宅库存总量818.19万平方米，占到全市总量的 86.83%，去化周期高达20个月；其中144平方米以上的库存压力更大，部分面积段消化周期达到了40个月。因此限购取消能够一定程度的拉动部分改善 置业，缓解当前的库存压力。另外，在无锡限购的三年半时间里有许多中高端住宅签线下合同，无正式备案，限购取消后短期内因补网签而一定程度表现为成交量增 长。

  武汉：放松限购影响有限，下半年房企仍会“以价换量”

  7月18日武汉放松限购。从限购放松的实际效果来看，放松后的第一周的来访量有所增加，大约为10%，主要来访客户以询问政策情况为主。放松限 购第一周成交套数环比上升15%，第二周环比上升8%。由于放松限购前一周的成交基数较低，因此放松限购后2个星期的成交数据与前几个月相比，并无明显变 化。

  整体来说，武汉放松限购对市场的影响有限。140平方米以上住房成交比较少，市场的主要需求在小户型和刚需上， 90-140平方米户型上半年占比达80%。另一方面，140平方米以上需求主要是二套房改善性需求，二套房贷款利率普遍上浮10%，且需要7成首付，有 此购买力的人不是特别多。其次，140平方米以下本地人买房需要本科学历，据调查主城区的客户购房者大多没有本科学历的，而武汉外地购房者也不多，因此， 武汉放松140平方米以下住房限购的作用也不明显。

  武汉上半年成交量基本保持平稳，但是随着供应不断上升，库存的增加和去化周期的变长无疑给房企下半年带来巨大压力，以价换量仍为开发商下半年主要营销手段，放松限购并不会导致市场价格上升。

  厦门：限购取消短期效果有限，高房价还需限贷松绑支持

  7月伊始，厦门传闻岛外取消限购，无明文实操作，如今伴随闽八条的出台厦门基本确定全面放开限购，期间已一月有余，限购取消效果初见端倪。从这 一个多月来的楼市表现来看，7月初的27周市场成交量出现小幅上涨，随后立即回落，直至30周住建部借由“闽八条”默许厦门取消限购，楼市当即猛抬头，当 周成交9.5万平方米，随后又再次大幅下滑。

  取消限购犹如一剂兴奋剂，但总体来看，兴奋期过短。原因有三：其一，成交量的激增来源于政策放开后的集中备案，而并非真实需求的释放；其二，岛 内基本无商品住宅供应，岛外则需求较少，限购取消对市场提振效果有限；其三，7月厦门商品住宅存量299万平方米，去化周期仅10-12个月，去化压力较 小，限购松绑实则意义不大。

  7月厦门商品住宅均价23000元/平方米，首改客户7成首付需200万元左右，再改客户资金要求则更高。高房价遏制了投资客群、高改客群的需 求，对于目前厦门市场在售产品偏改善型的现状和趋势而言，失去了成交持续快速上行的动力。长远来看，限贷取消才能真正解绑置业者的手脚，才能从根本上释放 市场的购买力。

  长沙：前期限购相对温和，效果未显现，后市还有待其他政策刺激

  7月30日长沙取消限购。由于长沙放松限购时间较短，成交数据无明显的反应。

  长沙上半年商品住宅成交量同比下降25%，成交量为527万平方米，成交结构主要是90-130平方米面积段，占比达到50%。由于成交的下滑和供应的上升，使得长沙库存不断积累，去化周期的上升。6月底6区商品住宅存量为1303万平方米，去化周期达到15个月。

  综合来看，长沙取消限购影响较小。一是长沙之前的限购令一直比较温和，主要是限购90平方米以下住房，而从2011年开始开发商为了避开限购政 策，纷纷都转向开发90平方米以上住房，如91、92平方米，总价也能控制，使得90-130平方米户型房源成交占长沙市场的50%，所以限购令并无起到 太大作用。二是因为限贷政策影响，购房者倾向于一次性购房到位，购买户型集中在90平方米到140平方米，此次放松90平方米以下限购影响不大。

  成都：限购取消影响有限，成交不升反而连降三周

  限购取消对成都当地楼市的成交并没有带来太大的影响，根据CRIC数据显示，成都商品住宅成交面积从第29周起已经连续三周出现了下滑，下滑幅 度分别为29%、15%和19%，目前最新的第31周成交水平为12.19万平方米，较第28周的24.82万平方米，下滑了103.31%。

多地出台更深层、更大力“救市”措施，政府出资去库存成发力点

  【事件】近期，除了各地集中 取消限购政策外，地方救市政策开始走向纵深化和多元化。7月29日，湖北省政府日前出台《关于促进经济稳定发展的若干意见》，围绕坚定发展的信心和决心、 扩大有效投资、搞活实体经济、激发市场活力和社会创造力，给出16条政策。8月5号，绍兴市住房和城乡建设局出台了《关于促进市区房地产市场平稳健康发展 的意见》，11条措施意味着限贷限购双双松动，并正式停止对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策。8月7日，嘉兴市政府出台了《促进房地产市场平稳健康发 展意见》，共有十七条，涵盖了优化服务、加强监管、促进投资与消费等措施。8月10日东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，其中 规定了取消新房降价限15%的规定。8月11日，湖南省住房和城乡建设厅印发名为《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》， 明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发 展。

  【CRIC点评】：江怡珊

  政府出资去库存成发力点，在供应过大城市可实现双赢

  五城出台的意见和政策中，绍兴、嘉兴、湖南、湖北均涉及到了政府出资去库存的内容。绍兴制定出台棚户区改造货币安置政策，加大货币补偿力度；嘉 兴将逐步取消保障性住房建设，鼓励通过货币补偿方式实施安置，通过政府收购商品房做保障房实现保障房供给。湖南将回购适当面积普通商品房，用作保障房源， 从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求；湖北则利用棚户区改造来提振市场需求，着眼于长期消费。

  由于去年企业拿地热情高涨，今年市场上新开工面积增多，带来供应量过剩，而市场成交持续低迷，导致各城市房地产市场库存量过大。同时棚户区改造 和保障性住房建设都是重要的民生工程，此时各地政府通过回购普通商品房或鼓励通过货币安置政策，来对冲地产下滑风险，不仅能增加保障房供应量，降低政府自 建成本，还可减小市场库存压力，缓解企业资金链状况，不失为一种两全的方法。

  东莞取消住房价格备案制，提振楼市信心的意义大于政策本身

  东莞取消新建商品住房销售价格备案制，并适时调整普通住房价格标准。作为非限购城市，《若干措施》提振楼市信心的意义大于政策本身。此次取消房 价备案制度，开发商对后市预期会更乐观，购房者入市信心加强，短期内会刺激楼市成交。从长远来看，取消房价备案，会让房价更加不透明，对政府监管房价不 利，加剧购房者信息对称。

  湖南通过推动住宅产业化发展来激发开发企业增加投资和新开工发积极性

  湖南明确规定信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例减半。建设项目总投资达到25%以上的项目，施工 进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。我们认为，这是政府为了短期内避免市场上新开工量减少，房地产开发投资大幅下滑继而影响地方经济增长的举 措。