武汉、合肥市场调研纪要-低位筑底中未来看信贷

  投资建议

  草根调研结论如下：1)“金九银十”新推供应将大幅增加，但整体去化率仍将维持低位，预期月度成交量正常季节性环比上 行； 2)由于银行依然看重盈利性，中部区域城市未见按揭利率改善，但放款速度确有加快，存在边际好转；3)限购放松效果并不明显，脉冲式反应，影响期在一个月 以内。

  我们认为，股价往上空间重点看货币政策，如果流动性不改善、按揭不放松，房地产实体市场是“淡季不淡、旺季不旺”，A 股地产板块将高位震荡。我们建议，下半年配置龙头，关注改革(工业地产、国企改革、京津冀三大细分主线)。股票梳理：龙头个股(万科、保利)和改革主线 (如浦东金桥、格力地产(未覆盖)、金隅股份(未覆盖)；华侨城；荣盛发展等) 。

  理由

  1)“金九银十”市场预判： 草根调研结果显示，9 月开始，月度推盘量将较 7-8 月均值环比上升 40%以上，去化率指标目前依然处于低位(以武汉为例，7 月开盘当日去化率 45%，8 月前半个月去化率 42%，远低于去年平均 60%的水平) ，符合我们之前预期，预计重点城市“金九银十”成交量环比 8 月上升 10%~20%，符合正常季节性。

  2)中部城市按揭信贷放款加快，但依然未见利率折扣：从银行角度看，按揭信贷发放主要看他行竞争程度 及自身资金面情况，由于按揭贷款盈利能力弱、管理成本高，年初并未鼓励做按揭贷款，近期随着资金面好转，加快了放款速度，有边际好转，但开发商表示，近期 首套按揭利率还是在基准利率附近。

  3)限购放松影响在一个月以内：无论从项目到访情况还是开发商实际成交来看，限购放松在二线城市仅有 “脉冲式”影响，时间维度在一个月以内(以武汉保利中央公馆为例，限购刚取消时，周末到访量大约 20 多组，现在回落到 15 组左右；限购取消后两周内，销售大约 40 套/周，上周回落到 30 套/周，目前看基本回落到 20-30 套/周的正常区间；合肥限购取消对全城市成交无明显影响) 。

  4)年内价格调整幅度会有限，预期环比降幅在 5%~10%之间：我们走访的主要开发商均表示，开发商资金链状况是决定价格调整幅度的主因，目前龙头、地方中小型开发商资金面压力均较小，且地方政策出现转向信号，短期调价动力不足，调价风险时点是2015 年上半年。