8月市场未有实质改观 “金九银十”难言乐观

  研究员/杨科伟 姜倚文

  8月已过大半，虽然46个限购城市大都已经取消或者放松原有限购措施，地方政府亦有通过财政补贴，契税减免、放松贷款利率等方式刺激房地产市 场，但就我们CRIC的监测数据显示，上半个月各典型城市的商品住宅成交情况依旧较为低迷，热销项目也总体偏少，市场是否会在“金九银十”出现改观还难以 轻言。

  市场成交依旧低迷，同环比依旧双降

  从CRIC统计的28个典型城市成交数据来看，无论是同比去年，还是环比7月下半月，一线、二线和三四线城市的成交面积都出现了不同程度地下滑。尽管同比降幅相较之前两个月略有收窄，但这种波动象征意义并不大，市场整体依旧低迷，量价齐跌。

  具体来看，一线和二线城市的成交面积同比分别下滑了24%、22%，三四线城市整体表现依旧疲软，降幅明显大于一、二线城市，达46%，其中晋 江、温州、黄石降幅高达80%，市况极其疲弱。环比数据的情况与同比类似，三线城市整体成交降幅还是大于一、二线城市，一线、二线和三四线城市分别较7月 下半月下降了12%、20%、29%，各个典型城市中仅北京、南京、汕头和南昌的成交量环比略有上涨，其余24个城市全数下滑，这其中北京环比上涨达 15%，但这之中有保障房和自住房的因素，在一线城市限购还没放开之际，单就半个月的数据很难说市场出现了实质改观。

  热销项目偏少，降价项目数量有所增加

  统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市扩大至64个，持平的城市有4个，上涨的城市仅有2个，在幅度上，环比价格跌幅 呈现继续扩大之势，同比涨幅则继续收窄。从中我们看出，市场调整有继续深化的势头，房价下跌已由单个城市扩展到区域，乃至目前全国范围内的整体调整。

  从CRIC统计的降价项目来看基本可以印证统计局的数据，8月份以来，市场降价项目数量有所增加，基本集中在8折，其中力度最大的达73折，前 期大部分城市限购松绑的促进作用有限，部分项目直接大幅降价，取得了一定效果，未来开发商或还是会坚持以价换量的方式来完成销售任务，预计降价项目的数量 将会蔓延，总体的折扣幅度将进一步放大。

  政策与开发商降价共振，方能打开市场销路

  总体来看，尽管目前楼市价格呈不断下降之势，但市场的成交情况依旧不容乐观，究其原因，主要有两个，一是买涨不买跌的心态作祟，面对下行的市 场，购房者的预期发生了改变，观望情绪较浓；其二，各地虽然纷纷取消和放松了原有的限购措施，但限贷这块未见明显松动，这对于购买者的经济压力依旧偏大， 从而导致现今楼市整体依旧处以低迷格局。

  展望即将到来的9月市场，我们认为不能轻言“金九银十”一定会到来，市场能否转好取决于政策和开发商自身，即管理层对于限贷这块采取更多积极地 举措，例如贷款额度的增加，房贷利率的放松，认房不认贷政策的铺开，而开发商则要把握住年内最后的销售机会，紧跟市场，加大折扣力度，让客户得到实惠，方 能有完成全年销售目标的可能，只有这两者达到共振，市场方才可能有所改变。