[中原]北京8月新房成交抬头 价格下降

  8月北京新房供应积极，小户型及改善产品应市

  2014年8月北京新增42个销售许可证(含保障房)，准许销售面积121.44万平方米，其中新建商品住宅期房取得20个预售证，共计19个项 目，推出房源6387套，推盘量73.46万平方米，环比减少0.87%。与上月剔除自住型商品住宅(5362套)供应新房供应1470套比较，开发商推 盘积极。

  价格方面，本月新建商品住宅拟售价为33234元/平方米，与上月(除去三个自住型项目)的预售均价30263元/平方米比，上涨9.82%，一方面优势区位项目增多，另外，本期精装修项目多，供应占到39.8%。

  本月供应项目中，通州、 大兴、密云3个城区供应集中，分别占到全市的28.3%、18.4%、22.1%；纯新盘项目6个，推盘量占全市25.3%，旧盘加推房源占74.7%； 从环线位置看，位于三、四环之间京投银泰•琨御府新盘首次入市，推出225套精装住宅，预售均价72569元/平方米。其余位于五环外，五、六环之间、六 环以外分别占到43.8%、52.6%，经济两居、三居及大中面积的改善户型供应为主，均为目前应市产品。

  北京新房成交抬头，房企抢夺市场份额

  根据北京中原市场研究部统计，2014年8月北京新建住宅成交面积为96.89万平方米，新建商品住宅成交10163套，环比上涨63.92%，同 比上涨16.71%。其中，期房成交8958套，成交面积为81.44万平方米，现房成交1205套，成交面积为15.46万平方米。

  本月自住型商品住宅成交2750套，占到全市成交的27.06%，除去该部分影响，也能显著表现出商品住宅市场成交抬头趋势。

  北京楼市起底回升，这主要是受惠于信贷政策对购房的倾斜，银行放款时间减短，部分优质客户可以拿到九折的优惠利率，部分积压的刚需购房能够实现有效 成交。另外，截至8月31日，北京新建商品住宅可售套数83495套，北京新房库存压力处于较高位，三季度即将结束，房企业绩目标并不十分理想，项目回款 及房企资金压力大，房企加快推盘，调整销售策略或直接让利，提前抢夺“金九银十”市场份额。

  新建商品住宅成交均价下降

  根据北京中原市场研究部统计，2014年8月北京新建商品住宅成交均价22482元/平方米，环比下降9.48%，同比下降9.43%，刨除自住型商品住房成交影响，成交均价为24709元/平方米。

  本月北京新建商品住宅成交均价下降除了受自住型商品住房成交多、价格低影响外，五环以外成交量大幅增加从结构上也影响价格全市价格水平。

  本月新建商品住宅成交特点

  1、两、三居室成交占比最高各类户型均价均下降

  2014年8月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，两居室成交占比继续提高，占到47.23%，较上月上涨2.38个百分点，成交均价分别为18495元/平方米。其次，三居室占33.32%，较上月上涨5.37个百分点，均价分别为22219元/平方米，本月各类户型成交均价较上月均出现不同程度下跌。

  2、全市2万元/平方米以下新房成交占比大幅提高

  2014年8月新建商品住宅成交均价分段与上月相比，2-3万元/平方米成交比重依然最多，为38.19%，较上月下降21.15个百分点。另 外，2万元/平方米以下占比大幅提高，1万元以下、1~2万元分别占11.92%、36.58%，较上月上涨8.54个百分点、11.52个百分点。

  3、五环以外新房成交占比大幅增加

  按环线分布划分，2014年8月北京新建商品住宅成交占比相较上月，四、五环之间成交占比4.81%，较上月大幅下降21.97个百分点，成交均价 为29713元/平方米。另外，五环以外成交比重增加，五、六环之间、六环以外比重分别为58.66%、35.60%，较上月上涨17.13个百分点、 6.66个百分点，成交均价25384元/平方米、15282元/平方米，均价较上月显著下跌。

  后市预测

  本月北京新房成交量涨价跌，楼市购房需求入市意愿增强，一方面，客观上房企推盘积极，在加大供应的基础上，从增加价格让利优惠等，“金九银十”前抢 夺市场；另一方面，近期交行、建行针对首套房的贷款利率增加折扣，甚至出现九折优惠，刺激楼市成交。以上情况预计在“金九银十”将继续维持，供应及成交量 维持平稳或小幅起高的趋势。