一线城市房价连跌3个月 四季度降价促销力度将加大

  上海易居房地产研究院9月23日发布了《8月份一线城市楼市报告》。报告指出，8月份，一线城市新建商品住宅成交均价为21690元/平方米，环比减少3.3%，同比增长3.2%。8月份成交均价比7月份下跌了738元/平方米。8月份在去库存的导向下，房企降价让利的力度加大。目前已出现连续3个月的房价环比下跌现象。

  易居研究员严跃进表示，在限购松绑的大趋势下，一线城市坚守限购限贷政策，俨然成为一个孤岛。无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，那么四季度房企必然会加大降价促销的力度。

  一、商品住宅

  1、连续7个月出现供大于求的态势

  8月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为328万平方米，成交面积为243万平方米，呈现出供大于求的市场关系。自2月份以来，一线城市每个月均呈现供大于求的特征，这加剧了库存积压的矛盾。

  8月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为96、65、54和28万平方米，环比增幅分别为58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%，同比增幅分别为-2.6%、-27.7%、-29.5%和-14.9%。其中北京的环比增幅和同比增幅最大。

  2、成交均价同比增幅逐渐下行

  8月份，一线城市新建商品住宅成交均价为21690元/平方米，环比减少3.3%，同比增长3.2%。8月份成交均价比7月份下跌了738元/平方米。8月份在去库存的导向下，房企降价让利的力度加大。目前已出现连续3个月的房价环比下跌现象。观察今年成交均价同比增幅，可以看出总体上呈现了下行的态势。

  8月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为22621、26335、15200和22996元/平方米。环比增幅分别为-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分别为-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最为明显。

  3、存销比有所回落，但仍居高位

  8月份，一线城市新建商品住宅库存量为3486万平方米，环比增长2.5%，同比增长31.2%。继7月份库存量创新高后，8月库存继续攀升。

  8月份，一线城市新建商品住宅存销比为15.5个月，相比7月份16.4个月的数值出现了回落。存销比下降和其计算公式有关，未来存销比的走势还需进一步观察。当然，从绝对量看，存销比即使出现了回落，也还是居于高位。

  8月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1027、1192、903和365万平方米。环比增幅分别为0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分别为28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。

  8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外，其余3个一线城市的存销比走势趋同，相比7月份均有所回落。当然，2013年年末，四个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，目前四个城市的存销比数据依然偏大，说明库存去化还是有压力。

  4、存量商品住宅成交小幅上升

  8月份，一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积为267万平方米，环比增长0.6%，同比减少26.8%。8月整个楼市行情略有变好，二手房和一手房的走势趋同，市场成交出现微小反弹。当然，从具体城市看，上海的环比增幅最大，为6.9%，而广州环比增幅最小，为-22.3%。

  二、商业营业用房

  1、成交均价处于震荡式下行的态势

  8月份，一线城市商业营业用房供应面积为48万平方米，成交面积为16万平方米，呈现出供大于求的市场关系。8月份房企推盘节奏相比7月更大，但市场成交却出现较大的下滑，这加剧了供求矛盾。

  8月份，一线城市商业营业用房成交均价为24473元/平方米，环比减少0.5%，同比增长4.7%。观察今年以来的成交均价走势，总体上处于震荡式下行的态势。

  2、存销比增长态势延续

  8月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1367万平方米，环比增长2.3%，同比增长16.1%。自2012年以来，该库存基本表现出稳步攀升的态势。8月份市场表现了供大于求的特征，导致库存继续出现上升。观察2012年以来的数据，可以看出该库存量已创新高。

  8月份，4个一线城市商业营业用房存销比为55.8个月。相比7月份54.7个月的数值，表现出明显的上升态势。这样一个增长态势贯穿于今年前8个月，说明一线城市商业营业用房库存的去化状况在恶化。观察2012年以来的数据，可以看出该存销比已创新高。

  三、办公用房

  1、成交均价连跌3个月

  8月份，一线城市办公用房供应面积为35万平方米，成交面积为17万平方米。8月份办公用房新增供应大于成交，从而使得库存量进一步上升。

  8月份，一线城市办公用房成交均价为23693元/平方米，环比减少6.9%，同比增长15.3%。自2013年12月份以来，该成交均价就呈现出下滑的态势。而4-5月价格反弹力度比较大，5月份价格更是创下历史新高。到了6-8月份则出现明显的跌落。

  2、存销比增长态势暂时受阻

  8月份，4个一线城市办公用房库存为1004万平方米，环比增长1.1%，同比增长24.2%。在供大于求的态势下，库存量继续出现上升。观察2012年以来的数据，可以看出该库存量已创新高。

  8月份，4个一线城市办公用房存销比为30.7个月，相比7月30.8个月的数值略有下滑。当然，在目前市场低迷下，前8个月存销比总体上处于一个增长态势。观察2012年以来的数据，可以看出8月份的存销比依然处于高位。

  四、四季度降价促销力度仍会加大

  8月份，从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市依然面临市场降温的压力。相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得去化压力总体偏大，房企则会主动采取降价促销的策略。

  在限购松绑的大趋势下，一线城市坚守限购限贷政策，俨然成为一个孤岛。无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，那么四季度房企必然会加大降价促销的力度。

上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

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