北京甲级写字楼市场需求稳定 空置率盘旋于低位

  北京甲级写字楼市场需求保持稳定，空置率盘旋于低位

  2014 年第三季度，位于望京区域的地标项目-望京SOHO塔3正式交付使用，为市场带来12.4万平方米新增供给。至此北京甲级写字楼市场总存量达到约950万平方米，继续为中国大陆地区最大的甲级写字楼市场。

  整体需求延续第二季度以来的增长态势，令本季度净吸纳量达到12.3万平方米，系自2012年来的最高值，其中金融企业与互联网及高科技公司需求最为活跃，占据半数以上的成交量。有鉴于稳定的需求，尽管本季度市场迎来一体量较大的新项目，全市整体空置率仍维持在3.5%的全国最低值，超过80%的写字楼出租率高于95%。

  得益于稳健的需求，同时核心商务区供给有限，业主仍持有相对较强的议价能力，促使甲级写字楼平均租金连续第二个季度回升，环比增长0.9%，至每平方米每月人民币316.8 元，仍为全国最高租金水平，较之上海租金高近四分之一。各商务区租金你均取得了0.3%-1.9%不等的涨幅。

  核心商务区供给紧俏，新老楼业主均有议价优势

  CBD

  本季度，CBD区域依然保持活跃态势，其净吸纳量占比超过全市净吸纳量的30%。聚集于此的大量金融与专业服务企业向来是该区域租赁需求的主力，譬如本季度谦泰宝象与艾瑞咨询分别在环球金融中心和光华路SOHO2号签下4,500与3,400平方米的面积。至此，该区域空置率降至3.1%，低于全市平均水平。与此同时，平均租金目前稳定在每平方米每月人民币363.7元。值得一提的是，受惠于有限的新增供给与可租赁面积，近期入市的新楼与早期入市的老楼租金均稳中有升。譬如，第一太平戴维斯任独家租赁代理以及资产管理的中国太平金融中心(原京汇大厦)，虽然楼龄已近14年，但并没有影响其市场表现。目前该项目成交租金接近CBD区域的平均租金水平，其出租率也超过95%。

  燕莎

  尽管由于外资企业预算缩减，其扩张步伐较之2010-2012年明显放缓，但考虑到成熟的商务氛围以及成熟的住宅、商业以及星级酒店配套，燕莎区域仍为最受外资企业青睐的商务区之一，亦为目前各商务区中外资企业比例最大的区域之一。有鉴于此，燕莎区域空置率连续四个季度下降，目前仅为4.1%。同时，租金小幅上升至每平米每月人民币291.8元。由第一太平戴维斯任独家租赁代理的润世中心是燕莎区域2012年以来唯一的新增甲级写字楼项目，自2013年下半年入市以来，该项目出租率一直稳步上升，其租户以外资企业为主，代表租户包括：SAP、飞利浦以及爱德曼公关等行业巨头，这也从侧面折射出外资企业对燕莎区域优质办公面积的需求。

  金融街

  金融街区域需求继续保持强劲势头，支撑该区域录得全市最高租金以及第二低的空置率。季内租金环比增长0.4%，至每平方米每月人民币512元，同时空置率大体稳定在1.2%。金融街区域写字楼市场的强劲需求还表现在该区域较高的地价上。2014年8月20日，华融投资有限公司以总价人民币74 亿元，折合实际楼面价近每平方米人民币10万元的价格摘得金融街核心区内的华嘉胡同地块。该商业金融地块溢价率达到110%，系今年全国单价地王。

  中关村

  尽管由于IT、科技类企业租金承载能力较低，中关村租金仍为各传统商务区中租金最低的区域，仅为每平米每月人民币229.6元。但本季度IT及高科技企业迅速扩张带来的强劲需求推动中关村空置率继续下降至1.1%，超过金融街成为目前全市空置率最低的子市场。

  新兴区域需求强劲，核心区需求外溢明显

  基于稳定的需求，新兴区域仍然呈现稳步发展态势。本季度新兴区域平均租金环比上涨1.9%，至每平米每月人民币259.0元。与此同时，由于新项目的入市，其空置率上升至7%。其中，望京、亚奥和亦庄区域最受企业青睐。目前望京区域在新兴区域中基础设施以及商务配套较为成熟，正逐渐向甲级写字楼区域过渡，而亚奥和亦庄区域亦将在未来五年内快速发展。

  望京区域

  近年来，核心区域的写字楼供给量有限，致使部分需求外溢。其中望京区域凭借其距离CBD和首都国际机场的便捷性以及完善的住宅商业配套，成为最受青睐的新兴区域，从而吸引了一系列承租能力相对较弱但承租面积较大的IT及高科技、制造业和电商等企业。本季度望京区域表现活跃，净吸纳量达到5.8万平方米，超过北京核心商务区的总净吸纳量，拉动平均租金涨至每平方米每月人民币228.8元。第一太平戴维斯代理了位于该区域的浦项中心，该项目为目前望京少数几个只租不售的高品质项目之一，将引领望京区域整体写字楼品质的升级。浦项中心预计于2014年底正式交付使用，届时将为市场带来7.4万平方米的新增供给。

  亚奥区域

  亚奥区域位于北四环，是北京绿化率最高最为宜居的区域之一，区域内代表建筑包括蜚声世界的北京奥运会举办场所鸟巢与水立方。目前区域甲级写字楼存量有限，坐落于鸟巢与水立方对面的由第一太平戴维斯作为独家租赁代理并进行物业管理的盘古大观系该区域唯一一座甲级写字楼，整体项目由写字楼、高端公寓、七星酒店和商业龙廊组成。尽管位于核心商务区外围，但极佳的区域环境、独特的龙形外观以及高品质，盘古大观吸引了若干知名企业入驻，例如IBM大中华区总部就在此办公。目前该项目成交租金已超过每平方米每月人民币400元，高于CBD的平均租金水平，出租率也达到了90%以上。伴随未来3-5年奥林匹克文化商务区内若干项目逐渐落成，亚奥区域的价值以及整体商务氛围将得到进一步凸显。

  亦庄区域

  以北京经济技术开发区为核心的亦庄区域吸引了大量电子信息、生物医药以及制造企业入驻，代表企业包括拜耳、ABB、SMC、GE、奔驰等。随着近年来若干标准写字楼项目的入市，亦庄正逐步由工业园区向商务园区过渡。坐落于亦庄核心区的力宝广场即为该区域的代表楼宇之一，由第一太平戴维斯独家代理其写字楼租赁及物业管理。该项目包含购物中心、公寓和甲级写字楼，目前写字楼已正式交付使用，项目内的力宝华联购物中心也于近期全新绽放，成为亦庄区域首个中高端购物中心。

  短期内市场表现大体维稳

  2014年第四季度，六个项目预计将于第四季度交付使用，为市场新增33.5万平方米可租赁供给，高于2010年至2013年间年均供给量近50%。但鉴于全部新增供给将位于CBD、金融街、中关村与燕莎等传统商务区以及望京等热门新兴商务区，且大部分项目已取得良好的预租率，大约在20%-50%之间。至2014年底，全市整体空置率预计稳定在5%以内，仍系全国最低水平。同时，全市租金水平将在现有高位运行直至2015年-2018年新一轮供给高峰到来为止。