[中房研协]央行新政没有改变楼市总体格局

  央行930新政是今年以来政府救市措施中最为强有力的一项。取消限购是解决购买资格问题，而放松限贷则是解决购买力问题。信贷新政的出台，表明地方政府的救市高潮已经过去，中央层面的救市措施款款而来。

  信贷新政到底新在什么地方呢？对个人而言，只要不欠银行钱，不管是有一套房还是二套房，都可以再向银行申请购房贷款，尤其是对于只有一套房的这批人，改善住房的愿望日益迫切，信贷新政无疑会释放这部分需求。虽然现在银行很难批出7折的优惠利率，但首付三成这个待遇则是相当难得。此前购买第二套房的首付基本上是七成，新政增加了购房者的资金杠杆。

  对银行而言，鼓励银行发行MBS(住房贷款抵押证券)，解决贷款资金的循环周转问题。据统计，我国目前存量住房贷款余额在10万亿左右，前期按10%的证券化率，则有1万亿的资金释出量。当然，一些业内人士也指出，MBS的推出及推广需要系统性的制度建设，远水解不了近渴。但凡事都是从无到有，从小到大发展起来的。2008年之前，我国其实已经在开展创设金融衍生品的一系列探索，但美国金融危机的爆发中止了这一进程，导致我国金融改革创新的停滞不前。笔者当时撰文呼吁，金融创新本身并没有问题，不能因美国的次贷危机而影响我国的金融发展。“美国生病，中国吃药”是不正常的。

  六 年之后，我们终于看到中国的央行也释放出进行金融创新的决心。虽然此次新政的直接因素是楼市不景气，但真正的动机是通过金融创新启动疲弱的宏观经济。金融 才是经济发展的核心和发动机，银行有了钱，整体利率水平才能下来，经济发展才能轻装上阵，投资才有活力。以前靠央行不断印钞的办法已经行不通了，M2以每年13%以上的速度增长，远高于GDP和居民收入增幅，这对经济的平稳发展极其不利。增量的办法已经用得差不多了，就要挖掘存量，住房贷款抵押证券化就是要把巨大的存量房贷资产盘活。这个金融举措落实后，银行流动性自然就多了，金融推动经济增长的链条也就更加顺畅。

  MBS为我们描绘了一个很好的前景，但前途 光明，道路还需要一步一步走出来，目前疲弱的宏观经济，包括楼市需要走稳的信心和预期。央行信贷新政的出台的确在某种程度上带来这种效果。不过，笔者认 为，市场的预期是由众多变量共同引导和决定的，而预期的形成也不会轻易被改变。当前及未来一段时间，楼市会在各类新政的刺激下有一定的反弹，但整体市场不 会出现反转。

  理由一：新政的落脚点是解决普通住房购买问题，去投资化导向不变。央行政策关于购房的关键词是首套，普通住房，三成首付，利率下限0.7倍。可见，2008年那时的无差别首付和利率优惠并没有出现，这是两次救市的根本区别。另外，央行这次政策的“建议”味道很浓，信贷主动权完全给了商业银行。是否执行三成首付，利率打几折都是银行说了算。涉及到地方财税的普通住房标准，则由地方政府说了算。比如上海的普房标准还停留在2012年的水平，如果按此标准，很难购买到合适的改善型住房。即便普房标准进行调整，也只有改善型住房可以释放出来，仅此而已。

  理由二：购房者更加理性，供需信息更加扁平化。虽然房地产各类数据还存在瑕疵，但购房者的信息渠道已经比过去通达的多，信息扁平化带来的是购房者的理性，这也是一个市场成熟的标志。在一个强调居住而非投资的市场，在一个供应明显大于需求的市场，在一个自有住房率超过90%的市场，有多少人还会去冲动性消费？另外，房价相对收入而言，最近几年还是上涨的太多了，当然土豪除外。作为购买改善住房的普通购房者而言，希望房价下来一些，特别是和收入水平靠拢一下是最切实的期望。动辄靠着政策的噱头来大涨特涨，老百姓是不买账的。

  理 由三：地方债新规给地方政府带上了紧箍咒。近日，国务院办公厅发文明确，地方政府对其举借的债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则，并剥离融资平台公 司政府融资职能。众所周知，地方政府通过地方融资平台，以土地为抵押物，大量举债，目前已经危机四伏。在地方债新规下，地方政府对房地产市场的发展将更加 谨慎。如果一意推高房价，未来泡沫破灭，结果是地方政府财政的破产。当然，地方政府也不希望市场低迷，而导致存量债务的危机。在这样的政策环境下，地方政 府更希望市场稳定平稳。也就是说，各地救市的出发点也是稳定市场，而不是单纯推高房价。

  综 合看，央行信贷新政，可以在一定程度上释放改善住宅需求，部分消除此前的政策误区，有利于市场的去化，稳定市场预期。但楼市整体弱势格局不会发生太大的变 化，企业去库存任务依然紧迫。宏观经济进入新常态，楼市也进入一个新阶段，但还不属于某种“常态”，只有企业经过充分竞争淘汰，区域市场经过人口流动的充 分调配，楼市才可能进入一个相对平衡的发展态势。

  (本文来源：北京中房研协技术服务有限公司 研究中心 副总监  回建强)