[克而瑞]房地产众筹如何改变我们？

  研究员/朱一鸣、陈开朝

  2014年，互联网金融发力，“房地产众筹”再次进入我们视线。像龙头万科，率先联合搜房推出拍卖类房地产众筹；乐居南京股权投资基金管理有限公司也宣布成立开发类房地产众筹投资平台。那么，房地产众筹未来将如何改变我们？

  房地产众筹刚起步，主要有三种模式

  目前国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1)投资理财产品型，如团贷网的房宝宝和平安好房的海外众筹；2)营销推广型，如搜房的天下贷；3)合作建房型，如众筹网的乐居众筹。总体来看，现有已经成功的“房地产众筹”仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报，真正有望惠及购房者和房企的“募集资金—企业代建—建造房屋”的房地产众筹仍处于起步阶段。

  我们认为，未来基于房地产众筹的房地产开发估计也是相对“小众”的产品，无法完全取代传统的房地产开发模式。尽管如此，未来仍会有较大的发展空间。

  众筹代建、个性化定制和互联网地产时代将开启

  对行业和房企而言，房地产众筹的兴起将意味着什么？我们认为，最大的变革是房地产开发运营模式的改变：譬如众筹代建的兴起，社区个性化定制成为可能，还有是互联网地产时代从此开启。

  第一，众筹代建和专业运营兴起

  对个人或机构而言，介入房地产开发的最大瓶颈是能否有效筹集资金。房地产众筹的出现，让这一核心瓶颈不再成为问题。房地产众筹一旦流行，形形色 色的主体都可以参与房地产开发，随之而来的是众筹代建服务的兴起。在此背景下，原来的工程建设商和房企可能转型做众筹代建商。当然门槛可能不低，就像当代 置业为其它房企代建绿色科技地产，蓝城为中小房企和各类资本代建品质住宅，未来的众筹代建商将主要凭借自身的核心竞争优势(如科技、品牌、个性化定制、运 营模式)来赢得一席之地。

  除了众筹代建商，持有物业(如商业、旅游、养老)的专业运营商也将迎来机遇期。主要原因有两个：一个是持有物业开发最为关键的是大量资金沉淀， 而房地产股权众筹对盈利率高低较敏感，对资金固化并不敏感，所以房地产众筹的出现会明显推动持有经营性物业的开发力度。另一个是不像传统那样“谁开发谁经 营受益”，众筹代建的持有物业很多是“无主之地”，这样即使运营商没有参与开发，也可以凭借运营领域的专业优势赢得经营权，从而得到快速发展。

  第二，让个性化定制“梦想成真”

  房地产众筹模式会让马佳佳的“定制个性化垂直社区设想”梦想成真。根据马佳佳的构想，互联网时代应该用运营互联网社交产品的思路运营新式社区， 按服务社会属性来打造一个个强社群、强服务、高垂直、高精准的个性社区，如“女神社区”、“辣妈社区”。在传统房地产开发模式中，这是不可能完成的任务， 因为传统开发商只能凭自己的理解、经验来做项目定位时，即使有前置的市场调研，也因为被调研者和实际购房者的割裂而使差异化定制大打折扣。

  但在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制肯定会出现。像乐居南京股权投资基金提出的众筹模式就提供私人订制，参与众筹建房的人可以在 平台上一起交流讨论，决定在哪里拿地，自己的小区将会是什么样子(比如小区外立面是什么样色，配套建设是篮球场还是足球场)，甚至左右邻居都能提前确定。 显然，房地产众筹天然具有个性化定制功能，所以前者发展必然推动后者发展。

  第三，开创互联网地产时代

  目前，“房地产众筹”已进入实践，而“互联网地产”却仍处于“概念”阶段。何为“互联网地产”？目前尚无确切定义。按照“小米”总裁雷军的设 想，互联网地产是指：一批想买房的人组成合伙企业，集资筹钱去买地，在根据客户需求定位，然后施工环节外包给建筑企业，将地皮价加钢筋水泥加税的总和定为 房屋售价；开发商的盈利模式是先用硬件争取消费者，再建立平台，再在软件与互联网应用中开展增值服务。我们认为，在众筹模式下，“互联网地产”可以做的更 深入：比如，所有环节如买地、定位和设计、开发、销售、运营都可通过互联网专业服务商提供，传统开发商成为整个产业链中的一环，不再主导开发运营。当然， 传统房企也可兼做互联网地产，像万科那样致力于小股操盘的房企肯定会青睐这种模式，因为房企自身不用再投入一分钱，却能坐享开发佣金、管理费以及运营收 益。

  尽管房地产众筹前景诱人，但目前瓶颈也不少，主要法律法规和风险管控机制等关键领域有待完善。有传闻，今年底前监管层会修改《公司法》、《证券 法》中与互联网金融发展实际需求不相适应的条例，中国版的JOBs法案有望出台。果真如此，对行业和房企而言都是一个利好消息。

  (关于房地产众筹的更详尽解读，请关注我们后续专题)