[第一太平戴维斯]零售业表现萎靡 网购发展迅猛

  零售业表现萎靡，网购发展迅猛

  随着经济持续放缓加之反腐倡廉政策持续深入，实体零售业不断受到冲击。尽管如此，前三季度社会消费品零售额仍同比增长8.2%至人民币6,573亿元。这主要得益于同期网上零售额的迅猛增长，前三季度网上零售额同比增长61.9%至人民币929亿元。

  受到宏观经济与中央政策的双重挤压，实体零售业内部正试图不断调整以适应更加严酷的生存环境。由于业态组合、动线布局以及购物舒适性等方面的先天缺陷越发难以适应不断变化的市场状况，传统百货业正逐渐被蚕食。这方面的典型代表便是华堂与百盛。继上个季度关闭位于望京的分店后，本季度华堂又关闭了位于朝阳区的北苑店。不仅如此，今年年底其位于西直门的分店也将脱离公众的视野。至此，华堂只剩下亚运村、三里屯等六家店还在营业。与此同时，百盛也于7月份关闭其位于四环大郊亭的分店，至此百盛已经在两年内关闭了在华的七家店铺。

  与百货业的萎靡形成鲜明对比，购物中心则迎来了自身的发展契机，为应对来势汹汹的网购，多数商家结合自身特点和优势打出体验式消费的手牌，致使经营业态更加丰富、品牌组合更加灵活、消费个性化更加突出的购物中心在实体零售业中大行其道。最近三年开业及未来一年即将开业的商业项目中，除卓展购物中心和老佛爷百货系百货商场外，其余新增项目都毫无例外的定位为购物中心。

  去中心化趋势进一步加剧

  第三季度，亦庄和通州亦分别迎来各自首个中高端购物中心——大兴区亦庄区域的力宝广场华联购物中心与地铁八通线沿线的京通罗斯福购物中心，分别为市场带来8万与6.7万平方米新增面积，其中数个品牌首度进入该两区域。

  华联集团旗下的力宝广场华联购物中心于7月末正式开业，其预租率高达90%，多达160余种品牌入驻，包括服装品牌优衣库、H&M以及餐饮品牌小南国、王品台塑牛排、南京大排档等。9月10日，位于八通线九棵树站的京通罗斯福购物中心低调开业。该项目目前已引进百余种品牌，主力租户包括乐天影院、宝乐迪KTV。此外，该项目亦引进了一系列服饰、餐饮和生活家居品牌，包括H&M、C&A、俏江南、东来顺等。目前该项目出租率已超过85%。

  纵观近两年来新增商业项目的空间分布，不难看出其布局呈去中心化趋势。从去年入市的五彩城二期，华联集团旗下的三个项目(肖家河、同成街以及天鸿购物中心)以及金隅万科广场，再到今年第三季度开业的力宝广场华联购物中心和京通罗斯福购物中心，均位于五环以外的非核心区域。第四季度即将入市的六个项目中，在非核心区或近郊的项目占总体量的比重更是超过80%，由此不难看出本地商业市场去中心化趋势越发明显。

  不仅如此，在充分拉开与传统区域的辐射距离的条件下，各新增项目还积极寻求符合所在区域实际情况的定位。在实现对所在区域的有效覆盖的同时，侧重满足本地居民全方位的购物需求，打造一站式的以家庭单元主要目标客群的社区型购物中心。譬如，位于常营区域的龙湖•长楹天街、通州区域的通州万达广场以及大兴区西红门区域的英特宜家购物中心三个项目均采用社区型购物中心的定位，目前龙湖•长楹天街项目已引进180余种品牌入驻，核心租户包括百盛、永辉超市、全明星滑冰俱乐部以及卢米埃影城；通州万达广场则吸引超过200家零售商入驻，其核心租户包括万达百货、万达超市以及大歌星KTV；而英特宜家购物中心除了引进宜家家居、欧尚超市、苏宁电器、金逸影城四大主力租户外，还签下一系列国内外知名品牌入驻。从以上项目的选址定位、品牌布局等经营模式中不难看出，“去中心、社区化、一站式服务”将是未来非核心区域商业项目发展的总体趋势。

  餐饮扩张如火如荼，奢侈品牌态度谨慎

  本季度餐饮品牌表现最为活跃，众多商场业主积极引入此类业态以提高客流量。其中典型租赁案例包括：大董首次登陆CBD区域，落子华贸中心；西贝篠面村、外婆家与面屋武藏在金融街购物中心开设新店；Family Mart正式落户北京首都国际机场T3航站楼；鼎泰堂进驻位于王府井步行街的北京APM。

  与此同时，为满足本地持续扩大的中产阶层和本地居民不断提高的品牌意识所带来的市场份额，快时尚和轻奢品牌继续在本地市场渗透及扩张，包括：H&M在本季度新入市的京通罗斯福与华联力宝广场分别开设了两家分店；3.1 Phillip Lim与Coach在新光天地开出新店；H&M的附属品牌MONKI在西单大悦城的店铺于本季度开业；设计师品牌集成平台D2C近日落子国贸商城；优衣库在世贸天阶开设其在北京最大的一家旗舰店；KENZO将在三里屯太古里北区开设新店；而著名婚纱品牌VERA WANG在华的第三家店落户三里屯太古里北区。

  尽管出租率乐观，租金涨幅继续放缓

  尽管第三季度有新增供给入市，全市中高端物购物中心的出租率仍表现稳定，达到95.5%，系过去五年来的最高值。同时，由于餐饮和体验式租户继续主导本季度市场需求，北京中高端购物中心首层平均租金进一步放缓，至每平方米人民币915.2元，系过去四年的最低水平。尽管如此，西单与三里屯等成熟商圈的租金仍表现稳定，实现季内最高涨幅。

  第四季度预计有六个购物中心入市，总商业面积达到70万平方米，其带来的空置面积将给整体出租率带来下行压力。尽管多数项目由运营经验丰富的业主持有且拥有便捷的交通，但由于所处区域的商业氛围尚未成熟，业主仍然要在租金上予以优惠以吸引品牌入驻，因此整体租金涨幅将进一步放缓。