[第一太平戴维斯]最新12座世界级城市报告

  全球领先的房地产顾问第一太平戴维斯于今日举办媒体见面会正式发布第七期全球世界级城市房地产市场报告，以伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买、里约热内卢及迪拜这12座世界级城市为代表，透析全球房地产市场动向、全球住宅价格趋势以及未来全球房地产市场展望。

  本次报告发布会上，第一太平戴维斯世界研究团队的负责人，报告的作者Yolande Barnes女士应邀前来详细阐述了本期12座世界级城市报告的亮点：

  全球房地产市场中的三大“趣”向

  - 学生公寓已经成为一个令人兴奋的信心投资类别。

  - 超级富豪选择在两座城市工作、居住。

  - 投资者正在开发农田市场寻求投资回报。

  伦敦取代香港，成为居住成本最高的城市

  - 香港住宅租金下滑，汇率持续走弱削弱了其租住成本竞争力。

  - 伦敦写字楼租金提升显著，英镑走强，租住成本全球最高。

  行之有“道”，交通是城市经济增长的关键

  - 地铁网络已是城市基础设施中或不可缺的关键部分，他们为城市的运行与增长提供保障。

  - 伦敦、巴黎与纽约的地铁历史已有百年之久，地铁网络增加了人口流动性，助力国际级城市的形成。

  - 上海是座“地铁新城”，但地铁客流量全球最大，地铁线总长已居世界第一。

  - 世界级城市的通勤时间和上下班交通方式大有不同。

  世界级城市的住宅价格比较

  - 香港高端住宅超过4000美元每平方英尺为迪拜四倍，新加坡两倍多，香港房价全球最高。

  - 上海主流住宅价格明显低于全球城市标准(400美元每平方米)，优质住宅价格则与东京、纽约相当 (1500美元每平方英尺)

  - 里约热内卢高端住宅(700美元每平方英尺)与主流住宅(不到100美元每平方英尺)的价格在12座城市中除与最低水平。

  - 悉尼主流住宅价格(500美元每平方英尺)排名居中，但高端住宅价格(850美元每平方英尺)排名靠后。

  - 迪拜本期住宅价格排名居中，但波动剧烈，表现无常。

  未来房市嘉年华

  - 上海、莫斯科、孟买犹如疯狂过山车

  - 伦敦、新加坡、香港、巴黎犹如悠悠摩天轮

  - 纽约、悉尼犹如旋转华尔兹

  - 东京犹如阳光小木马

  - 迪拜、里约热内卢起伏如秋千

  2020年全球房地产市场展望，房价排名大预测(上)

  第一名：伦敦 英国经济复苏的核心，但租金不断上涨，挑战经济承受能力

  高端住宅市场饱和：伦敦房地产市场作为“投资避风港”的名声耳熟能详，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。然而据我们估计，由于高端资产上涨乏力，投资者可能更专注于投资回报。也就是说，他们会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段。

  经济承受力：根 据写字楼与住宅租赁成本计算，伦敦的居住与工作成本指数目前排名第一。租金上涨，给经济承受力施压，可能因此削弱伦敦的全球竞争力。例如，伦敦小硅谷及周 边拥有不少租赁成本低的写字楼，住宅租金也在合理承受范围之内，这对技术类公司有很大吸引力。但由于城区复兴计划的实施，新项目价格偏高，已远远高出原目 标租户的承受能力，伦敦中心地段面临丧失活力的风险。

  基础设施：跨城铁路一期完成后，伦敦的交通运输能力将增加10%，但到2021年伦敦人口将增加100万，急需跨城铁路二期尽早投入运营。一期工程已连通伦敦东部多个大规模开发地，二期工程计划向伦敦北部及南部延伸，届时将有更多地区与市中心连接。

  第二名：香港 伴随房地产成本缩减、港币走弱，国际竞争力增强

  高端市场饱和： 太平山(Victoria Peak)一处物业近来报出历史高价，为22,600美元每平方英尺，但整体而言，香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势，价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%，预计涨势持续。

  基础设施：据估计，2013年至2018年间香港政府平均每年的资本开支将超过700亿港币，而往年开支的平均水平只有400亿港币。根据规划，将建一座全长26英里，连接香港、珠海与澳门的港珠澳大桥，同时延长现有地铁线路并新建一条高速铁路。

  经济：如果中国大陆进一步开放经济，香港或许不再是中国大陆通向世界的桥梁。目前，香港的主导经济产业包括金融服务业、旅游业、贸易与物流以及专业服务业，有必要在此基础上推进经济产业多元化。

  第三名：纽约 租金刷新历史记录，但税率上调或对房地产市场施压

  成本不断上涨：中期来看，贷款利率的上调将对住宅价格的涨势形成抑制。税率的增加也将加重纽约房产市场的负担。纽约市市长比尔•德•布拉西奥(Bill De Blasio)誓言缩小该市贫富差距，提议革新房产税体系，将税收重点向高端房产转移。

  土地供应：选择在纽约居住与工作的人不断增加，给这座城市原本就有限的土地供应带来了更大压力。目前，纽约正大力投资城区复兴项目，并辅以新的基础设施建设。哈德逊园区(Hudson Yards)综合项目总面积为1,270万平方英尺，含写字楼、住宅与商铺， 预计2018年完工。

  人口结构的变化：纽约的人口结构正发生变化——空巢家庭喜欢这座城市，同时年轻职场人群也在不断增加。纽约再也不是定居郊区前的临时居所，这里的居民开始追求更高的生活标准。曼哈顿区新公寓项目还特别设计了宠物专属空间，且这一趋势越来越流行。

  第四名：巴黎 当前房市表现欠佳，给国际买家创造了机会

  投资： 投资者对奥朗德政府(Hollande)的负面态度依然是当前市场表现欠佳的因素之一。法国国内市场疲弱，恰好给国际买家创造了大好机会。与伦敦相比，巴黎的高端房产更具价格优势，且仍存在上涨空间。传统中心地段的开发机会有限，因此供应将维持紧张状态。

  经济： 巴黎还要解决诸多难题，如巩固公共财政、增强竞争力与降低失业率。预期经济增长低迷，而这将给写字楼市场带来负面影响。

  旅游：巴黎是全球最受欢迎的旅游目的地城市之一，每年接纳游客3,200万人次，其中外国游客约占一半。2013年，巴黎接纳中国游客140万人次，直接购物消费占总消费额的47%。预计2014年中国游客数量将增至180万人次。在旅游消费热的刺激下，奢侈品零售领域迎来巨额投资，此种现象在未来数年仍将具有重要意义。

  第五名：日本 安倍经济学成功止跌，房地产市场增长加快

  外国投资：外国投资者受到日本经济复兴的鼓舞，开始在东京投资新项目。2013年东京写字楼投资中跨境投资占14%，而2011年这个比例仅为5%。亚洲邻国也增加了在东京的住宅项目投资。投资者将不断增加，且以收益型投资为主。

  城区改造：东京将主办2020年奥运会，这有助于维持“安倍经济学”的中期影响力。新基础设施项目将主要集中在东京湾地区，这又将催生新的公寓与写字楼项目。

  国内市场：预计短期内日本经济将呈现小幅增长走势，顶级写字楼需求将维持高位。支柱产业对写字楼的需求普遍旺盛，而众多子市场的供应较为有限，因此租金将继续走高。

  第六名：新加坡 市场调控措施成定局，2014年下半年充满挑战

  市场调控：楼市降温措施继续压制高端住宅市场，2014年下半年充满挑战。市场调控措施变相提高了购买力、有助于保持新加坡的国际竞争力，因此未来数年中将继续存在。

  土地供应有限： 财 富不断增加，劳动大军不断壮大，这给原本就有限的土地施加了更多压力。马来西亚的土地、房产与薪资成本较低，因此后期可能会有更多低加值产业向马来西亚转 移。新加坡籍居民的住房权利得到政府保护，而外来员工则面临高昂的住房成本，这就增加了当地公司吸引并留住国外人才的难度。

  高科技基础设施：新加坡拥有高科技基础设施，且毗邻亚洲数个主要增长型市场，在国际商务中占据领先地位。同时，其生物技术与能源领域的实力也逐渐增强。新加坡被世界银行评为全球经商最便利的国家。

  第七名：莫斯科 本土超级富豪成支柱

  国内需求：由于俄罗斯经济增长减速，莫斯科对国内资金的依赖性将逐渐增强。但国内超级富豪数量较少，且资金缺乏流动性，可能会使房地产市场陷入停滞。

  国内需求：由于俄罗斯经济增长减速，莫斯科对国内资金的依赖性将逐渐增强。但国内超级富豪数量较少，且资金缺乏流动性，可能会使房地产市场陷入停滞。

  体育赛事：2018年国际足联世界杯将在莫斯科举办，届时莫斯科将成为全球的关注焦点。这一事件也将促进这座城市主要基础设施的改善，但吸引外来投资的机会仍将有限。

  第八名：悉尼 投资者炒作将继续推涨高端住宅价格

  人口结构的变化：公寓向来深受退休人员与空巢老人的青睐，因为(卖大房)买公寓可以释放资产净值；而X一代(注：出生于20世纪60年代中期至70年代末期)与Y一代(注：出生于20世纪80年代初期至90年代中期)更多地将公寓视为长期居住选择，因而自住购房需求增加。

  密集化：未来五年中，高层住宅将是悉尼市场表现最好的板块。住宅市场表现强势，加上空置率低、利率处于历史低位，且投资收益率相对诱人，预期会带来良好的资本收益。开发投资机会将集中在市中心。

  经济：受亚洲经济走势趋缓、国际原材料需求减少的影响，澳大利亚的经济近年有所冷却。由于短期内利率或将上调，而自住购房需求滞缓，房价增速可能再度回落。是否进一步放开房地产市场以吸引外资？悉尼面临重大考验。

  第九名：迪拜 投资者炒作将继续推涨高端住宅价格

  地缘政治：迪拜正将自己打造成中东地区的“安全港湾”。中东地区的政治局势普遍不稳定，更多公司迁往迪拜，从而降低了迪拜核心地段写字楼的空置率。迪拜也吸引了不少西方投资者，更有众多人士来此选购豪宅作为第二居所。

  市场调控：迪拜近年来的房价涨幅可谓惊人，但价格本身仍远远低于其他世界城市。在阿联酋联邦按揭贷款限制(目前期房的贷款比例上限为50%)以及房产登记费加倍(但加倍后也仅为4%)的影响下，成交数量的增速已经放缓，市场呈现些许平稳迹象。

  大型项目： 迪拜已成功申办2 0 2 0 年世博会， 预计可新增277,000个就业岗位，创造400亿美元的经济价值。房地产市场的信心为之提振，全球金融危机期间搁浅的大型项目也纷纷启动。原代拉棕榈岛(PalmDeira)项目被代拉岛项目所取代，含住宅、酒店与商铺开发机会。迪拜还将斥资兴建规模基础设施，包括迪拜地铁延长线以及新的桥渡，作为新项目的配套建设。

  第十名：上海 施工活动渐少，开启“减速扩张”时代

  自由化经济：上海已经设立自由贸易区，作为若干社会与经济改革的试验点。改革落实进程缓慢，长期如何发展的问题也仍待解决。经济增长依赖于施工建设，因此建设活动的减少是一个不利因素。长期来看，随着建设规模的缩减，经济扩张速度也会变慢。

  逐渐成熟的财富：随着品味的成熟与“名牌疲劳”的出现，中国消费者对名牌奢侈品的需求已有衰减之势。而在上海房地产市场，光鲜璀璨的大牌房产仍备受追捧。长远来看，含有更多中国特色建筑元素的房产可能会出现需求。

  城市主导方针：中央政府正着手将相当部分的决策权力下放给地方政府。预计随着中国经济改革试水的推进，权力下放的做法将更加深入。

  第十一名：里约热内卢 世界杯激情已褪，看2016年奥运会再掀澎湃

  社会变化：2005年至2011年间，有4,000万巴西人进入中产阶层，随之而来的是产品、服务与房产的巨大需求。未来10年巴西发展成功与否，将取决于它能否满足这部分人群对健康、教育、城市服务与住房的需求。里约热内卢目前正在已平定的贫民区寻找新的开发用地，但这将牺牲当地现有居民的利益。

  基础设施：世界杯已经结束，里约热内卢又将迎来2016年奥运会。当地加快了基础设施建设，包括历史性港口区的重建项目、地铁系统延长工程以及卫生改善工作。这些将有利于房产市场的发展。

  经济：在通货膨胀的持续影响下，巴西经济增长依然处于停滞状态。利率不断上涨，将挑战购房承受力，限制价格上升空间。另一方面，考虑到信贷限制严格、抵押贷款负债率较低，价格大幅下跌的可能性也不大。

  第十二名：孟买 房地产市场信心提振，近期价格关注度降低

  供应：近年来，孟买房产市场的新增供应量一直维持高位。预计随着经济前景改善，居住需求回暖，市场供求关系有望再次实现平衡。

  基础设施： 孟买地铁一期于2014年6月开通，前两个月客流量达1,850万人次。根据规划，整套地铁系统将包含三条高载客量地铁线，总长63公里。这个项目有望改变孟买房地产动态，将受地铁辐射的住宅区已经出现了价格上涨。

  市场自由化：印度政府正朝着增加本国投资吸引力的目标努力尝试。它将取消对部分领域外来投资的限制，并可能推行国有控股公司私有化。印度财政部可能还会引入调控框架，允许房地产投资基金在印度上市。此举如能落实，将为商业地产领域注入新的资本。