[易居]行业多指标回升 全国楼市筑底迹象显现

2014-11-17 09:59:21

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-11-17
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居

  上海易居房地产研究院11月13日发布了《2014年1-10月全国房地产市场报告》。报告指出,土地成交量呈现小幅增长,成交价格创新高;房地产投资增速持续放缓,新开工面积降幅进一步收窄;商品房销售量依旧负增长,价格同比微跌;房企资金增幅处于低位,自筹资金占比继续上升。总体而言,行业多指标回升,全国楼市筑底迹象显现。

  易居研究院研究员朱光指出,从今年土地购置面积增幅走势看,前3月进入负增长区间后,整体基本处于平缓收窄态势,虽然前三季度跌幅有所加大,但前十月同比再次回到正增长区间,主要是10月当月企业购地同比大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽,一些房企对市场信心有所上升,重新进入市场拿地;此外,一些房企为了完成年度土地储备,在四季度也加快了拿地节奏。预计今年年底随着去年同期基数的进一步上升,土地购置面积同比增幅整体将小跌或持平。

  从土地价格看,今年以来,土地价格整体呈现平稳上行态势,前十月土地成交均价继续创历史新高,主要是近期土地市场有所恢复,企业拿地现象开始频繁,竞争开始加剧,进一步推动了优质地块价格的走高。预计今年年底,随着土地市场的逐步平稳,土地价格仍将上行,但增幅将趋于收窄。

  从商品房销售面积同比增幅走势看,在今年年初大幅滑落至负增长区间后,整体走势较为平稳,特别是7月以来走势相对平缓,显示近期商品房市场已基本处于筑底的阶段。前十月跌幅收窄,主要是9月底限贷政策松绑效应的释放,刺激了一部分楼市需求,推动了楼市成交量的上升。预计今年年底和明年上半年,随着各地楼市政策的进一步松绑,以及去年同期基数的逐步回落,商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。

  从房企资金情况看,今年前十月,房地产开发企业到位资金同比增幅有所上升,但整体延续了今年以来较为平稳的走势,处于五年来的较低水平。虽然9月底“央四条”明确信贷松绑,对房企而言带来了积极因素,但目前商业银行并未完全落实政策,导致政策效应打了折扣,房企资金压力并未明显缓解。预计今年年底以及明年年初,随着政策环境以及市场的逐步改善,房企资金同比增幅将逐步趋稳。

  一、土地成交量呈现小幅增长,成交价格创新高

  (一)全国土地购置面积同比恢复正增长,年底依旧平缓下行

  1-10月份,房地产开发企业土地购置面积26972万平方米,同比增长1.2%,1-9月份为下降4.6%;土地成交价款7747亿元,增长20.4%,增速提高8.9个百分点。

  (二)全国土地购置均价增幅上升,价格继续创造历史新高

  1-10月份,全国房地产开发企业土地购置均价2872元/平方米,同比增长19%,增幅较1-9月份上升2.2个百分点。

  二、房地产投资增速持续放缓,新开工面积降幅进一步收窄

  (一)全国房地产开发投资增幅进一步放缓,年底趋于平稳

  1-10月份,全国房地产开发投资77220亿元,同比增长12.4%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资52464亿元,增长11.1%,增速回落0.2个百分点。10月份,全国房地产开发投资8469亿元,同比增长11.8%。其中,住宅投资5739亿元,同比增长9.5%。

  从房地产投资额同比增幅走势看,今年以来整体呈现逐步回落的态势,前十月增幅再创五年来的新低。主要是近期虽然政策层面有所放宽,但行业整体依旧处于调整期,房企为了完成年终销售业绩,大多将重心放在了去库存以及回笼资金方面,因此投资力度有所减弱。预计今年年底,随着市场的筑底以及新开工跌幅的逐步收窄,房地产投资同比增幅将趋于平稳。

  (二)全国房屋新开工面积跌幅持续收窄,全年新开工量或与上年持平

  1-10月份,房地产开发企业房屋新开工面积147661万平方米,同比下降5.5%,降幅收窄3.8个百分点。其中,住宅新开工面积102879万平方米,下降9.8%。10月份,房屋新开工面积同比增长42.9%。其中,住宅新开工面积同比增长38.6%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看,自今年年初大幅下滑至负增长区间后,整体呈现平稳收窄态势。主要是7月以来各月的房屋新开工量基本都同比增长,特别是10月当月房屋新开工量同比增长明显。预计今年年底房屋新开工面积同比跌幅将继续收窄,全年新开工量基本与上年持平。

  三、商品房销售量依旧负增长,价格同比微跌

  (一)商品房销售面积跌幅小幅收窄

  1-10月份,商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。其中,住宅销售面积下降9.5%。商品房销售额56385亿元,下降7.9%,降幅比1-9月份收窄1个百分点。其中,住宅销售额下降9.9%。

  从各物业类型看,前十月除了商业营业用房同比上升外,住宅和办公楼仍旧呈现同比下降态势。其中住宅销售面积下降9.5%,销售额下降9.9%;办公楼销售面积下降9.9%,销售额下降20.4%;商业营业用房销售面积增长8.2%,销售额增长8.3%。前十月住宅销售量同比跌幅有所收窄,反映出市场需求得到一定的释放。

  (二)商品房成交均价同比微幅下跌

  1-10月份,全国商品房成交均价同比下降0.2%,较1-9月份收窄0.1个百分点。其中住宅成交均价下降0.5%,办公楼成交均价下降11.6%,商业营业用房成交均价增长0.02%。今年前十月,除了商业营业用房价格基本与去年同期持平外,住宅和办公楼价格增幅均处于负增长区间,其中办公楼降幅最为明显,而住宅价格则呈现小幅负增长。从价格增幅走势看,住宅相对平稳。今年年底,随着去年同期基数的逐步回落,住宅价格将呈现持平或小幅上升的态势。

  (三)商品住宅待售面积增幅小幅上升,市场库存压力明显

  10月末,商品房待售面积58239万平方米,比9月末增加1091万平方米。其中,住宅待售面积增加611万平方米,办公楼待售面积增加88万平方米,商业营业用房待售面积增加227万平方米。

  10月末,商品住宅待售面积同比增长28.6%,较9月末增幅加大0.1个百分点,而前十月商品住宅销售面积同比则下降9.5%。两者的差值为38.1%,较9月末差值有所减少。进入10月,在政策效应的推动下,楼市成交有所上升,楼市库存增幅扩张的幅度也有所放缓。但相较于整体低迷的楼市,市场库存压力依旧突出。随着年底的到来,房企推盘力度继续加大,而全国市场又并未显著回暖,去库存压力仍然较大。预计年底以及明年上半年,随着商品房成交量的复苏,去库存压力将会有所缓解,尤其是大城市的的压力明显缓解,去化周期将趋于缩短,房价将止跌反弹。

  四、房企资金增幅处于低位,自筹资金占比继续上升

  1-10月份,房地产开发企业到位资金100241亿元,同比增长3.1%,增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中,国内贷款17735亿元,增长11.1%;利用外资489亿元,增长17.6%;自筹资金42232亿元,增长13.8%;其他资金39786亿元,下降9.0%。在其他资金中,定金及预收款24213亿元,下降11.2%;个人按揭贷款10895亿元,下降4.3%。

  从开发企业资金来源的构成分析,1-10月份,国内贷款占17.7%;利用外资占0.5%;自筹资金占42.1%,其他资金占39.7%。

  定金及预售款占比上升。与今年前九月相比,前十月各项资金来源占比中,除了利用外资占比基本一致外,企业自筹资金和其他资金占比均上升,国内贷款占比继续下滑。其他资金中,定金及预收款占比小幅上升,显示近期房企促销力度较大,利用销售回款提升明显。此外,信贷环境未明显改善,也导致房企更多地利用自身渠道进行融资。

  五、全国楼市开始筑底,未来半年趋于复苏

  总体而言,今年前十月,全国楼市仍处于筑底调整阶段。从土地市场看,土地交易呈现量价齐升的态势;从房地产投资情况看,行业的持续下行使房地产投资依旧放缓,房屋新开工量仍然负增长;从商品房市场看,虽然近期部分大城市市场成交有所上升,但全国整体依旧处于较为低迷的态势,楼市库存压力短期内仍将存在;从房企资金情况看,在信贷松绑政策未完全落地的情况下,企业如何利用自身资源和能力,积极拓宽融资渠道,将成为缓解企业资金压力的重要手段。预计今年年底以及明年年初,全国楼市将进行筑底,同时部分大城市将率先复苏。

  执笔人:上海易居房地产研究院 研究员    朱光 

  电  话:021-60868898 

  邮  箱:zhuguang@ehousechina.com

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