[国泰君安]房地产行业:2015年投资策略

  1.房地产外部环境：政策面继续松绑仍有余地，资金面持续向好

  土地市场偏弱之下，政策继续放松可期。国企改革等带来增量投资机会。

  经济整体偏弱，降息降准预期发酵。按揭贷款整体向好，支持2015销售额同增6%左右

  2.房地产基本面：短期看温和修复；中长期平稳发展可期

  预计2014、15年投资同增12%、8%，新开工同降6%、持平，销售额同降4%、升6%

  城镇化结束前需求仍有保证；未来十年可定义为由夏入秋；看好都市圈卫星城和二线核心

  3.板块城：市估值、持仏较低，定增放行打开“二次创业”想象空间

  估值虽有一定恢复，但仍处亍相对低位；基金地产仏位较低；国际对比下，估值优势显现

  定增放行，关注房企转型带来的“二次创业”投资机会

  4.杠铃式选股：“四维模型”：过日子(龙头估值再修复)+浪漫满屋(转型、再融资)+打激素板块(区域振兴)+旧貌换新颜

  局势向好之下，板块整体倚重估值修复；龙头配置求新(铁树开花，过日子类型)，推荐招商地产、保利地产、万科A、华侨城A

  中小房企前期已累积较多涨幅，后续应继续甄选转型个股(关注寻找新大陆、浪漫满屋类型)，关注打激素板块(区域性机会)和旧貌换新颜(国企改革、触网等强调新路径、新机制、新模式)，其中，过日子+浪漫满屋类型为2015年房地产投资重心