[克而瑞]1月28城供、需皆环比锐减4成，一线下滑尤甚

　　随年初传统淡季到来，大部分城市1月市场成交降温明显。供、需两环比降幅均在4成左右，其中一线城市反应尤为明显。就各城市成交来看，部分城市上半月市场较为平稳，下半月则波动较大，市场交易骤降，但整体并未出现断崖式下跌。一方面是部分三、四线城市借着去库存的“东风”以及热点城市需求外溢的“红利”，去化速度仍维持在较快的水平，另一方面，尽管热点城市成交量较去年有明显下降，但成交下探空间不大，其中南京、苏州成交量低位徘徊，青岛、武汉、重庆市场仍保持一定热度。

  1、新增供应：同、环比分别跌18%和43%，一线城市锐减近6成

  CRIC监测的28个城市新增供应量继续呈现下滑趋势，环比降幅为43%，仅大连、昆明、福州等4个城市供应环比上涨，主要是今年春节假期较早，导致同比降幅较大。此外，严格审查预售证以及市场本身交易下滑造成开发企业推盘力度衰减，这一点在二线热点城市中表现明显。

  就各线城市而言，一线城市供应量下滑最为显著，整体降幅达到6成，同比除上海外，跌幅也均达到5成。若与以往有春节的月份相比，北上广深供应量并未出现较大波动。二、三线城市整体供应1155万平方米，环比下跌41%，仅福州、昆明、常州、大连环比上涨，其中福州1月供应量远超2016年平均值。

  2、成交：供应不足、观望加大，环比降4成在情理之中

  根据以往经验年末和年初行情有天壤之别，成交大幅下滑仍在意料之中，若与以往春节假期的月份相比，今年市场成交量仍在正常波动范围，因此，说楼市成交遭遇“崩盘”还是言过其实。

  1月份成交同环比大幅下滑主要基于三个方面：第一，四季度以来调控效果彰显，市场观望情绪渐浓；第二，新增供应严重不足导致成交下滑；第三，假期部分城市网签系统关闭，备案数据延迟。

  具体来看，一线城市商品住宅成交下降尤其明显，除深圳外，北、上、广成交环比跌幅达到了36%以上。值得注意的是，广州成交绝对值维持在100万平方米以上，在春节淡季和供应不济之下，市场在一定程度上仍延续了去年火热态势。

  24个二、三线城市同、环比分别下跌19%和37%，环比仅福州、常州、东莞、成交上涨，南京成交量基本与12月持平，而宁波、长春跌幅较大；同比来看，南昌、青岛、重庆涨幅较大，其中重庆虽然在去年四季度以来成交滑落，但绝对值始终保持在200万平方米以上，市场仍保持一定热度。

  3、库存：多数城市供求比持续下降，去化速度放缓致消化周期拉长

  1月大部分城市供求比有所下降，除宁波、无锡、福州等6城市外，其余城市供求比均小于1，供求比最低的佛山、南昌为0.31。从库存量来看，大部分城市库存环比波动在5%以内，如上海、武汉、宁波、无锡环比均在1%，供求基本已达到平衡；重庆受元旦前后外地炒房团带来的购房热潮影响，住宅库存环比下降23%，同比大幅减少64%，为本月库存下跌最大的城市。

  本月除重庆以外，其余城市消化周期环比皆有所上升，部分城市消化周期拉长至20个月以上，其中深圳消化周期已达26.7个月，另外几个热点城市如厦门、福州、苏州消化周期也大于20个月，但这些城市实际存量仍处于正常范围；而重庆近几个月市场热度较高，消化周期环比再将降15%，仅剩2.2个月。

  4、成交结构：京沪中低档产品、小户型产品成交占比均现回落

  从价格段成交结构来看，本月中低档产品占比均有不同程度回落，京沪高档产品占比大幅上扬。上海低档产品成交占比大幅下滑了13个百分点；北京高档产品成交占比较2016年12月上升了10个百分点；深圳中档产品成交占比攀升26个百分点达到40%，高档产品占比则出现相应回落。

  从面积段成交结构来看，中等户型产品成交占比上行，京沪小户型产品占比明显下滑。上海90平方米以下小户型产品成交占比较上月下滑9个百分点；北京小户型产品成交占比回落6个百分点至33%；深圳小户型产品成交份额相对稳定，144-200平方米面积段产品成交占比持续回落，较上月减少7个百分点。

  5、土地市场：成交规模大幅缩减，溢价率连续两月低位运行

  2017年1月，全国土地成交规模高位回落，各线城市环比全线走低，但受去年同期较低基数影响，一、二线城市成交规模同比有所回升，个别二线城市成交显著放量。土地溢价率连续两月维持在较低水平，三四线城市溢价率明显回落。与此同时，热点城市土地市场持续高热，合肥、杭州、佛山等多市再次成交多宗高溢价率地块。

  从数据来看，CRIC监测的300城经营性土地成交345幅，环比下降43%；成交建筑面积3511万平方米，环比下降46%，同比微升7%；成交总价1681亿元，环比减少49%。郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米。土地平均溢价率29.3%，环比上升1.1个百分点，但依旧维持在较低水平，分城市能级来看，一、二线城市土地溢价率略有回升，三四线城市则小幅回落，环比减少6.2个百分点。

  1月，一线城市土地成交建面197万平方米，环比回落46%，同比上升19%；二线城市土地成交建面2624万平方米，环比下降35%，同比增加25%%；三、四线城市土地成交建面690万平方米，同、环比均有所回落，跌幅分别为31%和19%。

  我们认为受春节假期因素影响，各线城市供地节奏暂缓，2月份土地成交规模将持续低位运行。受制于土地限价城市进一步扩容，明显抑制土拍溢价率上行空间。并且，热点城市土地竞买资金监管愈加严苛，显著影响企业高价拿地的市场预期，预计土地溢价率仍将维持在较低水平。