上海5月二手房报告：成交上升趋稳 价格延续松动

  2018年5月，上海二手房指数为3940点，比4月下降19点，环比下降0.52%，降幅扩大0.09个百分点；连续第6个月下降走势。5月二手房指数同比下降1.68%。

  5月，上海二手住宅成交套数为16200余套，环比上升20.16%，同比上升14.32%；以成交面积计，环比上升21.67%，同比上升15.08%。5月二手房成交量环比、同比均现上升，为本轮调控一年半来首次。同时，价格持续松动，跌幅有所扩大，买家出手增多。上海二手房指数办公室认为，5月市场表现：一、与上月相比，市场成交量上升二成，与正常年份月均2万套水平相比属中游水平，但成交量是一手房的2.36倍。一手房限价摇号刺激了各类需求，客观上导致刚需改善购房门槛提高。二、市场成交量进入新的稳定区间。成交量自2017年6月起在 1.2万套以下徘徊；2018年3月回升至1.7万余套，4月虽降但仍在1.3万套以上，5月超过1.6万套。同时，非通过机构成交占比25.92%，依然为四分之一上下。三、全部130个板块价格走势，93个下跌，16个上涨，21个持平。下跌板块价格跌幅从0.60%扩大为0.80%，上涨板块价格涨幅从0.19%缩小为0.13%。新兴城区远郊成交占比11.87%，总体价格下跌0.72%；近郊成交占比55.51%，总体价格下跌0.54%；中心城区成交占比32.62%，总体价格下跌0.49%。四、全部130个板块成交量走势，110个上升，19个下降，1个持平。内外环间成交上升23.72%，为5940套；外环外成交上升19.26%，为7969套；内环内成交上升15%，为2162套。总价300万元以内房源成交占比62.07%，300-500万元房源成交占比23.94%，500万元以上房源成交占比13.99%。5月普通住宅成交占比为66.09%，其中内环内成交1360余套、内外环间成交3920余套、外环外成交5410余套。五、大面积房源成交环比升幅大。从统计的七个面积段看，名列前茅的为，200平方米以上房源环比上升30.20%，为330余套；110-140平方米房源环比上升26.2%，为1470余套。六、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊6席、远郊3席，中心城区1席。新兴城区近郊的浦东三林、远郊的金山新城、近郊的奉贤南桥新城以370套、356套、355套分列前三位；中心城区的陆家嘴成交291套居第十位。全市成交TOP10小区，均位于外郊环间。其中松江小昆山的建设苑以181套位居榜首。截至2018年5月底，全市二手住宅挂牌量为86826套，环比下降5.44%，同比下降48.45%。其中，内环内、内外环、外环外为24545套、45580套、16701套。

  5月19日，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调，各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。5月23日，上海市委财经工作领导小组会议强调，严格落实各项调控政策措施，深入研究探索建立长效机制。

  改善需求积极入场

  2018年5月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格总体环比下跌0.49%，跌幅扩大0.11个百分点；其中内环内下跌0.50%，跌幅扩大0.09个百分点。虹口、杨浦、普陀、徐汇跌幅较大，分别为0.56%、0.55%、0.53%、0.52%，长宁、静安、黄浦、浦东内环分别下跌0.49%、0.48%、0.45%、0.33%。中心城区全部65个板块中，43个价格下跌，12个走平，10个上涨。下跌板块如普陀桃浦、徐汇龙华、杨浦黄兴公园、虹口曲阳，价格分别下跌1.19%、0.92%、0.82%、0.75%；上涨板块如陆家嘴、黄浦老西门、静安闸北公园、徐汇万体馆，价格分别上涨0.18%、0.14%、0.09%、0.07%。

  5月，中心城区成交环比上升17.99%，为5280余套，其中内环内成交上升16.03%，为2220余套。排名前三的普陀、杨浦、静安，分别成交880余套、850余套、800余套。中心城区改善成交增加明显。大户型成交量环比增幅最大，220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交环比上升38.03%、28.3%、23.97%，为98套、399套、450套。小户型成交量环比增幅最小，50平方米以内、50-70平方米房源成交环比上升15.83%、14.93%，为2005套、1393套。从中心城区成交量前100个小区看：普陀、杨浦、浦东内环排名前三，分别占24个、19个、17个。从成交表现分析：其一，100个小区中前三名为中等户型改善小区，且都在普陀区，阳光建华城、中远两湾城、金沙雅苑小区分别成交21套、17套、15套，成交套均面积在90-110平方米。三个小区改善需求旺盛，成交客户不乏改善客或动迁户，主要为普陀、嘉定、宝山购房者，大二室及小三室是成交主流。三个小区所在的普陀桃浦、武宁、真如板块，价格分别下跌1.19%、持平、下跌0.69%。其二，100个小区中成交套均50平方米以内的有50个，占半壁江山。小面积学区房重回交易热点，30-40平方米的一室户型需求最旺，潍坊九村、梅园新村、鞍山四村为15套、14套、14套，分别位于陆家嘴、杨浦鞍山两个板块，板块价格分别为上涨0.18%、下跌0.98%。受“公民同招”政策影响，陆家嘴板块对口“第一阶梯”小学及优质初中的学区房，受到买家追捧，价格上涨1%-2%。而杨浦鞍山一些对口优质小学的小区，往往需要议价成交。显示家长购房更趋于追求平衡及理性。其三、100个小区中成交套均120平方米以上的小区有7个，其中浦东内环内小区6个。成交最多的浦东联洋仁恒河滨城、陆家嘴菊园分别成交15套、14套，套均面积为150平方米、130平方米。调查显示，一些改善客追求一步到位。

  内环内区域中，成交量排名前三的浦东内环、静安、虹口板块，分别成交690余套、250余套、250余套。对内环内全部35个板块成交统计，同样是大户型成交增幅明显，200平方米以上、110-140平方米房源成交上升71.43%、25.86%，为60套、219套。其一，需求在部分板块高度集中，而其它板块在成交整体上升的情况下，未有起色。前三名的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山分别成交291套、244套、173套，远超排名八、九、十的静安新客站、黄浦打浦桥、静安曹家渡的85套、81套、78套。其二，成交热点小区中，改善增加、刚需减少，从内环内成交领先的前10个小区看，90平方米以上改善小区由上月1个增加为4个，而50平方米以内的小面积小区由上月5个减少为3个。浦东和杨浦的内环内板块小区最受欢迎，均价多为7-8万元，部分为不追求学区的改善住宅，部分为二套非置换购入的学区房。如浦东洋泾崮山小区、虹口四川北路瑞虹新城分别成交14套、13套，所在板块价格分别下跌0.56%、0.59%，前者成交多为60-70平方米紧凑型二室老工房（售后公房），后者为90平方米以上的品质改善商品房。

  2018年5月，新兴城区中，近郊价格总体下跌0.54%，跌幅环比扩大0.08个百分点；远郊价格总体下跌0.72%，跌幅环比扩大0.06个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别下跌0.56%、0.54%、0.43%；奉贤、崇明、嘉定、金山、松江、青浦，价格分别下跌0.69%、0.68%、0.64%、0.62%、0.58%、0.46%。新兴城区全部65个板块中，50个价格下跌，6个上涨，9个走平。下跌板块如嘉定安亭、浦东航头、宝山大华，价格分别下跌1.25%、1.15%、0.95%；上涨板块如闵行龙柏金汇、嘉定南翔、松江佘山，价格分别上涨0.14%、0.11%、0.09%。

  近郊城区成交环比上升17.88%，为8990余套。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山，环比上升20.67%、16.37%、17.11%，为3190余套、1750余套、1510余套。青浦近郊的板块成交变化最大，环比上升21.35%，为520余套；松江近郊的板块成交变化最小，环比上升8.54%，为830余套。从成交变化看，近郊城区刚需成交增幅大于改善，小面积房源成交上升最大，50平方米以内房源成交环比上升34.04%，为1016套；改善次之，110-140平方米、70-90平方米、90-110平方米房源环比分别上升25.19%、23.67%、21.41%，为840套、2962套、1191套。从成交结构看，初级改善占六成为区域成交主力，70-90平方米、50-70平方米、50平方米以内三类中小户型成交占比最大，分别为33.69%、26.36%、11.56%。从近郊城区成交领先的板块看，浦东三林、奉贤南桥新城、闵行浦江分列前三，分别成交370套、354套、347套，区位涵盖了中外环间、外环外板块乃至偏远板块，成交为套均面积75-90平方米二室户型居多，总价在250-400万元。从近郊城区成交活跃的前100个小区看：购房需求集中在外郊环间板块，其中外郊环间小区76个，中外环间19个，内中环间5个。表明近郊购房者中的初级改善比例上升。成交排名前三的建设苑、民乐城惠康苑、南乐苑均处于外郊环间板块，分别成交181套、100套、100套，所在的松江小昆山、浦东惠南板块价格分别下跌0.89%、0.97%。上述三个小区均为动迁配套小区，180-250万元、75-90平方米的二室户型成交最热。调查显示，由于总价低、房龄新，受到不少预算有限的首次置业者青睐，非上海户籍买家居多。价格方面，由于供应大、总价低，不少动迁至此的市区户口卖家，由于置换回市区迫切，往往给予较大的议价空间。而外环以内成交较热门的小区，如三林世博家园、玉兰香苑，同样为动迁配套小区，临近地铁，地理位置较优，生活配套成熟，不少初级改善客选择购入，成交多为75-85平方米的二室户，总价在350-400万元。

  远郊成交环比上升39.93%，为1920余套，是升幅最大的区域。全部11个板块价格均下跌。价跌量升，显示远郊以价促销效应。成交量前三的金山新城、松江小昆山、嘉定城区，占整个远郊成交量六成，成交环比上升7.88%、294.25%、20.46%，为256套、343套、312套，价格分别下跌0.61%、0.89%、0.78%，松江小昆山量升近2倍；上述三板块内75-90平方米、总价250万元以内的二室户型需求旺盛。其余成交变化较大的板块如青浦朱家角、浦东临港新城、崇明新城板块，成交环比上升52.38%、35.85%、26.09%，为32套、216套、116套，价格分别下跌0.52%、0.81%、0.74%。三板块由于新城概念，配套逐渐成熟，虽地处上海远郊，但仍为不少首次购房者所关注，也有一些上海户籍买家看好地区发展，选择购入二套投资。

  降价效应逐步显现

  2018年5月，全市130个板块中，价格下跌板块93 个，占比71.54%；上涨板块16个，占比12.31%；持平板块21个，占比16.15%。

  下跌板块93个，较上月相同，价格总体下跌0.80%，跌幅环比扩大0.20个百分点。93个下跌板块中，中心城区43个，新兴城区50个。价格持续向下调整，卖家心态松动。新兴城区价格跌幅较大的松江九亭、宝山淞南，分别下跌1.23%、1.21%，成交环比上升12.31%、23.43%。上述两板块成交以刚需和初级改善为主，中小面积房源成交上升，大面积房源下降，50平方米以内成交环比上升14.29%、37.5%；50-70平方米房源环比上升75%、28.13%。九亭140-200平方米房源成交环比下降23.53%，宝山淞南110-140平方米房源环比下降63.64%。调查显示，这些板块中，老工房（售后公房）面积稍大，且总价优势不大，购房者较为敏感，卖家见状积极让价，并选择付款方式上佳的买家。中心城区价格跌幅较大的普陀桃浦、静安曹家渡，分别下跌1.19%、1.13%，成交上升16.8%、16.42%，两板块内改善房成交上升明显，90-110平方米房源成交上升100%、300%，为18套、12套；小面积房源成交变化较小，50-70平方米房源成交上升10.42%、20%。中心城区这类板块，一手房几无供应，二手改善房源价格下调后，带看明显增多，部分挂牌一年以上房源也纷纷成交。调查显示，置换高级住宅或豪宅的卖家，往往对诚意客户给到5%-8%的议价空间。

  价格持平板块21个，环比减少2个。其中，中心城区12个，新兴城区近郊8个、远郊1个。量增价平板块15个，中心城区成交升幅较大的浦东花木、徐汇上海南站，成交129套、192套，环比上升34.38%、30.61%。成交案例显示，上述两板块成交主力为刚需及初级改善，由于价格稳定，成交速度加快。但大户型受区域品质影响，不为买家所关注，改善需求未现升温。50平方米以内房源成交上升50%、40.91%,为12套、62套；70-90平方米房源成交上升43.48%、60.71%，为33套、45套；大户型成交减少，110-140平方米房源成交下降15.38%、25%,为11套、3套。新兴城区近郊成交升幅较大的青浦新城、宝山顾村、闵行莘庄，成交253套、265套、215套，环比上升29.74%、26.79%、22.16%。成交案例显示，中大面积改善需求上升加速，部分买家为连环套交易，出售手中多套房合并购入品质化大面积住宅。上述三板块110-140平方米成交环比上升50%、109.09%、72%，为42套、23套、43套。在优质房源成交带动下，大面积房源价格上涨，但区域内小面积房源价格延续下跌，涨跌互现，整体价格走平。

  上涨板块16个，环比增加2个，价格平均上涨0.13%。16个上涨板块中，10个位于中心城区，6个位于新兴城区近郊。除嘉定南翔外，其余15个板块成交量环比上升，中心城区板块成交量上升幅度大于新兴城区近郊。长宁北新泾、杨浦五角场、静安闸北公园价格分别上涨0.13%、0.16%、0.09%，成交环比上升56.38%、45.45%、31.55%。上述三个板块中，改善型成交增幅大于刚需，长宁北新泾板块110-140平方米房源成交环比上升366.67%，为14套；50平方米以内成交环比上升32.14%,为37套。杨浦五角场板块110-140平方米房源成交环比上升125%，为9套；50-70平方米成交环比上升6.67%、为32套。静安闸北公园90-110平方米房源成交环比上升69.57%，为39套；50-70平方米环比反下降11.11%，为48套。新兴城区近郊的闵行金虹桥、宝山上大，价格分别上涨0.12%、0.09%，成交环比上升21.8%、19.01%。其中90-110平方米房源成交环比上升27.78%、36%，为23套、34套；50平方米以内房源成交环比下降21.05%、8.33，为15套、11套。调查显示，改善成交力度虽不及中心城区，但改善成交也拉动了交易，部分优质房源业主面对带看升温，不仅收回议价空间，甚至小幅上调价格1%。

  上海二手房指数办公室认为，连续三个月超越以往成交低位区间，市场或进入新的稳定周期。从市场成交结构分析，中心城区局部板块出现多种改善需求积极入场的信号，新兴城区则以刚需及初级改善释放为主。本轮改善需求上升在中心城区先行露头，一是与一手房供应短缺有关，二是购房者在部分区域价格松动下择优入市。

  虽然“金三银四”未现，但五月成交量回升企稳，给予市场稳健积极信号。在政府控预售、稳房价的措施下，二手房市场价格松动，致使购房热情得以一定量的释放。未来，议价空间如若继续有所下探，成交量稳定上行是必然的。（上海二手房指数办公室）