上海8月二手房市场报告：价格小幅下行 成交持续中位

  2018年8月，上海二手房指数为3916点，比7月下降5点，环比下降0.16%，降幅缩小0.08个百分点。8月，上海二手房指数连续九个月环比下降，同比下降1.81%。

  8月，上海二手住宅成交套数为13500余套，环比下降3.36%，同比上升20.18%；以成交面积计，环比下降3.03%，同比上升22.21%。上海二手房指数办公室认为，8月市场表现：一、成交量连续第三个月下降，但摆脱以往12000套左右低位达五个月。一手住宅供应以37%%增幅并限价入市，对二手住宅分流影响不明显。8月交易数据显示，低总价是分水岭，总价300万以内房源占比一手住宅17%，而占比二手住宅达到64.34%。购房群体存在差异，供应量大的二手住宅逐渐走出独立行情。二、全市130个板块价格走势，45%上涨，43%下跌，12%持平。上涨板块价格总体上涨0.17%,下跌板块价格总体下跌0.68%，两者相差明显。以城区统计，中心城区（成交占比30%）总体价格下跌0.11%；新兴城区近郊(成交占比59%)总体价格下跌0.21%；新兴城区远郊(成交占比11%)总体价格下跌0.12%。三、全市130个板块成交量走势，64%下降，34.5%上升，1.5%持平。以环线统计，内环内成交下降5.67%，为1610余套；内外环间成交下降8.75%，为4600余套；外环外成交上升1%，为7150余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比64.34%；300-500万元房源成交占比22.37%；500万元以上房源成交占比13.29%。以面积段统计，大户型的200平方米以上、140-200平方米房源下降幅度最大，环比下降13.36%、12.13%；仅两个户型上升，90-110平方米、110-140平方米房源环比上升3.58%、2.10%。四、全市普通住宅成交9030余套，非普通住宅成交4460余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.08:1,内环内为1.69:1、内外环间为2.05:1、外环外为2.20:1。五、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊8席、远郊2席。闵行浦江、金山新城、嘉定城区以359套、353套、334套分列前三位；全市成交量TOP10小区均位于外郊环间，其中松江新桥的晨星四季苑以141套位居榜首。截至8月底，全市二手住宅挂牌量为79114套，环比下降3.74%，同比下降51.55%，不少卖家撤牌观望。其中，内环内、内外环、外环外为22974套、41246套、14894套。

  8月4日，上海市房管局局长胡广杰在夏令热线表示，在房地产市场体系方面，购租并举，满足多样化需求，稳定房地产市场。当前重点是继续从严执行限购、限贷各项调控政策，抑制投机投资，加大供应量，满足基本自住需求。严禁在最低首付、利率等方面突破政策底线，会同金融监管部门加大对首付资金来源和收入证明的审核，继续强化房贷投放规模管控，并进一步做好政策储备。同时，从严规范市场，持续开展房地产经纪专项整治，加强监管，加大处罚力度。

  近郊板块局部放量

  8月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格环比下跌0.11%，环比缩小0.08个百分点。其中内环内下跌0.09%，普陀、虹口、静安、杨浦分别下跌0.19%、0.17%、0.14%、0.13%，黄浦、徐汇、长宁分别下跌0.11%、0.10%、0.09%，浦东内环唯一上涨0.15%。中心城区全部65个板块中，34个价格上涨、22个下跌、9个走平。下跌板块如普陀曹杨、杨浦东外滩、长宁仙霞、徐汇康健，价格分别下跌0.92%、0.86%、0.73%、0.66%。上涨板块如杨浦新江湾城、浦东洋泾、静安江宁路、虹口曲阳，价格分别上涨0.34%、0.25%、0.19%、0.17%。

  8月，中心城区成交量环比下降7.96%，为4050余套。其中内环内成交量下降6.10%，为1660余套，普陀、杨浦、徐汇分别成交740余套、690余套、630余套，居前三。中心城区大面积房源成交下降最多，中小面积房源略有减少。从统计的七个面积段看：200平方米以上房源环比下降41.77%，成交40余套；50平方米以下、50-70平方米房源环比下降6.88%、4.53%，但1440余套、1110余套的成交量依然最多，占中心城区全部成交的63.54%。110-140平方米房源唯一上升，为9.75%，成交360余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、普陀、杨浦、静安分别为27个、23个、14个。前三名小区,分别为普陀桃浦板块的阳光建华城、普陀武宁板块的中远两湾城、虹口四川北路板块的邮电一村，成交32套、22套、16套，套均面积为100平方米、110平方米、46平方米，所在板块价格分别为上涨0.19%、下跌0.74%、下跌0.18%。二、套均50平方米以内小区43个，热门小区首套客和学区房热度相当。首套客青睐的静安彭浦板块的彭浦新村、普陀曹杨板块的长风二村，200-300万元、35-45平方米的一室户型、一室半户型成交集中。所在的静安彭浦、普陀曹杨板块价格分别上涨0.09%、下跌0.92%。学区房买家青睐的杨浦鞍山板块的密云小区、陆家嘴板块的竹园新村，400万元、40-50平方米房源成交集中，所在的杨浦鞍山、陆家嘴板块价格分别上涨0.07%、0.18%。三、大面积、千万级房源成交热度下降，套均140平方米以上房源的小区仅2个。陆家嘴的世茂滨江花园成交11套，套均面积157平方米，套均总价1381万；浦东联洋的仁恒河滨城成交7套，套均面积200平方米，套均总价1567万元。所在的陆家嘴、浦东联洋板块价格分别上涨0.18%、0.06%。

  对内环内统计，成交量排名前三的浦东内环、虹口、徐汇板块，分别成交470余套、190余套、190余套。内环内全部35个板块中，大面积房源成交同样下降明显，200平方米以上、140-200平方米房源成交环比分别下降25%、23.43%，为30余套、130余套。中小面积段房源成交降幅略小，50平方米以内、70-90平方米两种房源成交分别下降2.49%、0.62%，为580余套、160余套。统计显示：一、成交前五位的徐家汇、陆家嘴、杨浦鞍山、虹口四川北路、浦东洋泾板块，分别为190余套、170余套、140余套、100余套、100余套；其余板块成交均未过百套。二、成交热门小区中70-120平方米面积段改善小区热度上升，数量为17个，环比增加5个。品质楼盘受到关注，如浦东联洋的联洋年华、杨浦鞍山的上海大花园、黄浦打浦桥的新家坡园景苑分别成交5套、5套、4套，这类房龄15-20年的品质小区，二室户型总价在800-1000万元，为中级改善客所青睐。三、学区房热度不变，如洋泾的泾东一村、陆家嘴的潍坊九村分别成交10套、9套。这类第一、第二阶梯的热门学区房小区单价在7-10万元，总价在350-450万元，其中二室户型能满足一家三口的求学及家庭生活需求，畅销依旧。

  8月，新兴城区近郊价格总体下跌0.21%，跌幅环比缩小0.06个百分点；远郊价格总体下跌0.12%，跌幅环比缩小0.77个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格跌幅最小，分别下跌0.21%、0.12%、0.23%；含有较多远郊板块的崇明、金山、奉贤价格跌幅最大，分别下跌0.56%、0.55%、0.40%；而嘉定、松江、青浦价格分别下跌0.34%、0.33%、0.27%。新兴城区全部65个板块中，34个价格下跌、25个上涨、6个走平。下跌板块如松江泗泾、闵行春申、浦东周浦、奉贤南桥，价格分别下跌0.95%、0.73%、0.63%、0.43%。上涨板块如浦东上南、宝山上大、松江九亭、青浦徐泾，价格分别上涨0.17%、0.14%、0.13%、0.05%。

  近郊城区成交量环比下降1.29%，为7950余套。区域成交量升降不一，青浦、松江、嘉定、宝山的近郊板块，环比上升20.75%、16.53%、7.35%、6.31%,为610余套、1000余套、620余套、1330余套；浦东内环外、闵行、奉贤的近郊板块，环比下降8.69%、7.84%、4.66%，为2460余套、1450余套、400余套。从所统计的面积段看，50-70平方米、70-90平方米、140-200平方米、200平方米以上房源环比下降3.47%、2.49%、10.75%、5.46%，为1940余套、2420余套、240余套、170余套；50平方米以内、90-110平方米、110-140平方米房源环比上升3.58%、7.96%、2.87%，为810余套、1190余套、750余套。数据显示，近郊板块的中端刚需及改善增多，高端及初级改善均减少。近郊城区成交200套以上的板块13个，闵行浦江、奉贤南桥分别成交350余套、300余套分列前二位，价格分别上涨0.13%、下跌0.43%，板块内成交以70-90平方米、250-400万元的房源为主，购房者多为首套和首次改善客。从近郊成交活跃的前100个小区看：外郊环间小区77个，中外环间18 个，内中环间5 个。购房需求在外郊环间集中，中外环间小区环比增加3个。成交排名前三的晨星四季苑、新凯家园、崧泽华城均位于外郊环间，分别成交141套、66套、65套，所在的松江新桥、松江泗泾、青浦赵巷板块价格分别下跌0.89%、0.95%、0.69%。这类动迁配套小区，挂牌供应远大于需求，卖家往往大幅让价以套现，200-300万元、70-90平方米的房源成交较好。内中环间小区如玉兰香苑、静安新城、经纬城市绿洲分别成交22套、20套、14套，上述三小区成交以350-450万元、70-90平方米房源为主，所在的浦东张江、闵行金虹桥、宝山上大板块价格分别上涨0.16%、0.17%、0.14%。

  远郊城区成交量环比下降0.4%，为1470余套。全部11个板块，价格8跌1涨2平，成交5降5升1平。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城板块，占整个远郊成交57.07%，成交分别下降0.56%、上升17.61%、下降16.02%，为350余套、330余套、150余套；价格分别为下跌0.45%、走平、上涨0.19%。成交下降板块中，松江小昆山、金山枫泾分别下降36.27%、20%，为60余套、30余套，价格分别下跌0.55%、0.68%。成交上升板块中，奉贤海湾、崇明新城分别上升14.29%、6.06%，为80余套、100余套，价格分别下跌0.84%、0.39%。降价揽客在不同板块成效不一，成交案例以刚需首套客为主。

  涨跌板块均逾四成

  8月，全市130个板块中，价格下跌板块56个，占比43%；上涨板59个，占比45%；持平板块15个，占比12%。

  下跌板块环比减少9个，价格总体下跌0.68%。其中，新兴城区近郊26个、远郊8个，中心城区22个。近郊下跌板块如浦东北蔡、闵行颛桥价格分别下跌0.92%、0.91%，成交130余套、120余套。上述两板块以50-90平方米房源为主，成交占比均近六成，环比下降17.2%、18.1%。调查显示，一些板块价格即使下调也不能刺激成交放大，由于连续跌价使得意向购房者选择观望，等待更大幅度出让价。而中心城区下跌板块如黄浦老西门、徐汇华泾价格分别下跌0.47%、0.16%，成交60余套、50余套，环比上升35.29%、24.39%。跌价刺激中大面积段房源成交，两板块110平方米以上的房源成交上升84.62%、400%。在中心城区，改善需求的置业意愿大于新兴城区。

  价格持平板块15个，其中中心城区9个、新兴城区近郊4个。成交量上升板块仅4个，3个位于近郊城区，如宝山罗店、嘉定城区，成交环比上升21.59%、17.61%，为100余套、330余套，这类近郊偏远和远郊板块，由于总价较低，购房者多为本地居民及刚需首套客，成交和价格走势稳定。而成交量下降板块多在中心城区，如普陀真如、静安大宁绿地、杨浦中原社区，成交环比下降12.75%、9.62%、5.03%，为80余套、140余套、170余套。由于优质房源新增挂牌速度放缓，交易随之下降。

  上涨板块59个，环比增加13个，价格总体上涨0.17%，环比扩大0.03个百分点。上涨板块中，35个位于中心城区，23个位于新兴城区近郊。涨幅较大的多在中心城区板块，如杨浦新江湾城、长宁中山公园、徐家汇价格分别上涨0.34%、0.31%、0.22%。上述三板块部分中大改善面积段的成交升温拉动板块整体价格上行，如杨浦新江湾城、中山公园140-200平方米房源成交环比上升100%、28.57%，徐家汇110-140平方米房源环比上升50%，如高区景观房、学区房、带车位等适销对路的房源，即使价格上浮也能为买家接受。新兴城区近郊板块涨幅略小，一些板块甚至接近持平，如浦东金桥、青浦徐泾板块价格分别上涨0.08%、0.05%，板块内主力面积段为50-90平方米户型房源，两板块此面积段成交分别上升2.8%、45.45%，价格平稳下需求入市积极。

  上海二手房指数办公室认为，成交量连续第五个月在12000套区位之上，表明市场信心相对稳定。一、二手住宅市场逐渐走出独立行情，是市场供应量、交易总量存在较大差异所致。8月中心城区成交量下降幅度最大，大面积豪宅下降明显，中级改善成交逆势上扬。新兴城区近郊延续议价揽客，普通刚需及中级改善成交增多，中外环间房源关注度上升。

  政府限制开发商备案价，市场出现一、二手房价格“倒挂”，或是计划与市场对立统一的一种现象。一手房摇号、支付等限制，而二手房是现房，供应多，具有价格弹性，以及地段、配套、可选择范围大等特征，使得二手房交易量远大于一手房。传统的“金九银十”即将到来，暑期过后成交能否上行，拭目以待。（上海二手房指数办公室）