[中金公司]开年新房销售走弱，推盘去化率持续下行

  行业近况月初至今我们持续监测的60城新房销售面积同、环比分别下降8%和30%，10个重点城市推盘去化率较12月下降7个百分点至59%。

  评论开年首月新房销售面积同、环比均下降。上周60城新房销售面积同、环比均下降16%（上上周同、环比分别+18%和+8%）。月初至今销售面积较2018年12月下降30%，同比下降8%，其中超高能级/高能级城市同比下降11%（12月全月+8%），中低能级城市同比下降0.3%（12月全月-10%）。

  销售均价同比涨幅走平。上周60城新房销售均价同比上涨8%，环比下跌3%（上上周分别+13%和-1%）。月初至今周均销售价格较12月下跌3%，同比上涨10%，涨幅较12月走平，其中超高能级、高能级和中低能级城市同比分别为+19%、-1%和+10%。

  推盘量小幅增长，去化率下行。上周10个重点城市共有41个项目开盘，累计新推房源8649套，同比走平，环比上升24%；月初至今推盘量同比增长3%，推盘去化率59%，较12月（66%）下行7个百分点。

  月初至今居住用地成交面积小幅增长，流拍率收窄。上周300城居住用地推出和成交面积分别同比增长51%和75%，月初至今分别同比增长15%和3%，成交楼面均价同、环比分别下降18%和4%，平均溢价率增至10%（12月7%）。土地流拍率6%，较12月（10%）收窄。

  估值与建议A/H地产股当前分别交易于6.2/5.6x2019e市盈率，处于历史底部区间。我们认为近期央行全面降准等货币政策透露出稳增长信号，但若无行业需求端及开发商融资端政策相配合，实际效果可能会大打折扣。提示投资者密切关注后续政策动向，短期继续推荐在一二线城市拥有优厚土储资源、业绩确定性强、财务稳健的龙头房企，A股保利和招商，港股中海、龙湖和华润。

  风险融资环境超预期收紧，楼市调控政策大幅加码。

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