[易居研究院]一二手房成交均量升价跌，即将进入筑底阶段

　　报告摘要：

  1、2019年1月，上海共成交29幅土地，土地成交建筑面积302万平方米，同比增长48%；土地出让金140亿元，同比增长154%。

  2、2019年1月，上海新建商品住宅成交面积约53.0万平方米，环比增长3.1%，同比增长5.9%；新增供给面积35.2万平方米，环比下降73.8%，同比下降19.8%。

  3、截至2019年1月，上海新建商品住宅存销比为9.4个月，较2018年12月减少0.5个月。考虑到2月上海新房供给因春节假期推盘节奏放缓，新建商品住宅供应将有所下降，预计2月存销比还将继续回落。

  4、2019年1月，上海二手住宅成交约1.6万套，环比增长7.4%，同比增长41.5%。上海二手房指数为3885点，环比下跌0.3%，同比下跌2.5%。上海二手房成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手房成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未达到强弱分水岭，但后续下降空间有限，预计未来上海二手房成交量有望触底反弹。

  一、土地市场：1 月成交建面同比增长48%

  2019年1月，上海共成交29幅土地，土地成交建筑面积302万平方米，同比增长48%；土地出让金140亿元，同比增长154%。在成交的土地中，商品房住宅用地1幅、保障房用地7幅、租赁住宅用地7幅、商办用地5幅、工业用地9幅。

  按地块分布区域来看，浦东土地供应量最多，共8幅地块；按地块属性来看，工业用地是本月的市场成交主力。1月上海除去3幅商办用地，其他出让的地块均以底价成交。因有优质核心商办地块出让，如静安区西南社区C050401单元115-12地块，位于地段极佳的南京西路商圈，成交金额为580200万元，更是带动了土地出让金的同比高增长。

  二、新房市场：量升价跌

  1、1月新房成交量环比增长3.1%

  2019年1月，上海新建商品住宅成交面积约53.0万平方米，环比增长3.1%，同比增长5.9%；新增供给面积35.2万平方米，环比下降73.8%，同比下降19.8%。1月上海共有19个新建商品住宅项目进入市场，在2018年12月供给井喷后，1月新建商品住宅市场供给出现大幅下降。观察历史数据，1月上海新建商品住宅成交量仍处于低位盘整态势，2019年开局并未出现市场回暖迹象。鉴于2月受春节假期影响，预计2月上海新房成交量将有所下降。

  2、1月新房成交均价环比下跌7.4%

  2019年1月，上海新建商品住宅成交均价为57253元/平方米，环比下跌7.4%，同比上涨30.7%。1月新房成交均价环比有所下跌，考虑到新房成交均价主要受成交项目结构影响。1月成交面积排名前五位的项目均位于外郊环，成交均价均低于5万元，使得新房成交均价较2018年12月有所下跌。

  2019年1月31日，上海市十五届人大二次会议表示，当前上海正根据国家要求，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。上海对这个机制的研究和制定，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持“严控高房价、高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计”，坚持“房地产市场调控不动摇、不放松”，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。不希望看到上海房价太高。预计未来上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

  3、1月存销比回落至9.4个月，不改整体上行趋势

  2019年1月底，上海新建商品住宅库存总量为586万平方米，环比下降2.9%，同比增长38.3%。存销比方面，上海新建商品住宅存销比为9.4个月，比2018年12月减少0.5个月。考虑到2月上海新房供给因春节假期推盘节奏放缓，新建商品住宅供应将有所下降，预计2月存销比还将继续回落。

  三、二手房市场：量升价跌

  1、1月二手房成交量环比增长7.4%

  2019年1月，上海二手住宅成交套数为16480套，环比增长7.4%，同比增长41.5%。1月上海二手房成交量环比出现增长，原因在于上海二手房价格已持续走低，加之临近年关，降价达到部分购房者心理预期。

  观察历史数据，上海二手房成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手房成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未达到强弱分水岭，但后续下降空间有限，预计未来上海二手房成交量有望触底反弹。

  2、二手房价格指数连续第14个月环比下跌

  2019年1月，上海二手房指数为3885点，环比下跌0.3%，同比下跌2.5%。自2016年3月开始的这轮调控历时两年多，月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。截至2019年1月，二手房价格指数已连续第14个月环比下跌。考虑到成交量反弹幅度不够大，上海楼市调控政策也没有放松，预计2月二手房价格将继续下跌。