[易居研究院]2019年11月10城供求关系与库存报告

2020-02-26 14:08:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-26
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院2020年2月25日发布《2019年11月10城供求关系与库存报告》。该报告显示:

  11月,10城潜在供求比为1.05,环比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。具体到城市,预计2020年上半年,南京和郑州潜在供求比将存在上行的压力,并且处于供大于求的状态;杭州、天津和湖州虽然潜在供求比预计不会继续上行,但也将处于供大于求的状态,房价可能有一定的回调压力。无锡潜在供求比继续下行,且供小于求,易涨难跌。

  11月,10城商品住宅潜在库存为25317万平方米,按照11月份的销售水平,去化周期为17.4个月,库存与去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影响,销售面积预计将明显下滑,库存和去化周期将上升,房地产市场将有所降温。苏州近期对房地产市场政策支持力度相对较大,预计2020年上半年,苏州去化周期和潜在供求比都将小幅上升,其房价涨幅或收窄。

  易居研究院研究员王若辰表示: 新冠肺炎疫情的发生加速了销售量的下降,同时另一方面也影响了企业的正常施工节奏,会使得供给量也有所下降,但总的来说销售量的下降将会更加明显。在此基础上,2020年上半年,10个重点城市的潜在库存、去化周期和供求比均将有所上升。

  报告正文如下:

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一,通常来说,在仅考虑供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的商品住宅新开工面积,需求量则为商品住宅销售面积,数据均来自各地统计局。

  衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅,相比可售库存来说,还包含了新开工后未达到预售标准的库存,能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量。若无特别说明,本报告中所指的商品住宅新开工面积均剔除配建保障房部分;本报告所指新开工面积和销售面积均为12个月移动平均面积,即最近12个月的平均值。

 一、供给:商品住宅新开工面积

  2019年11月,10城住宅新开工面积为1440万平方米,环比下降1.5%,同比下降5.8%。2019年3月后,新开工面积开始震荡下行,反映开发商对短期市场的预期降低。

  二、需求:商品住宅销售面积

  2019年11月,10城住宅销售面积为1454万平方米,环比下降0.8%,同比增长0.6%,继续小幅下降, 2020年销售面积大概率进一步下降。

  三、10城商品住宅潜在供求比与潜在库存

  1、潜在供求比  

  潜在供求比计算方法:

  潜在供求比 = 供给量/需求量 = 9个月前移动平均新开工面积/当月移动平均销售面积

  潜在供求比越小,说明商品住宅需求量超过供给量越多,供小于求,当前住宅市场更可能处于繁荣阶段;潜在供求比越大,说明商品住宅供给量超过需求量越多,供大于求,当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年11月,10城商品住宅潜在供求比为1.05,环比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。预计未来潜在供求比将继续上升,于2020年6月超过1.1。

  2019年11月,天津、杭州、湖州、郑州、南京、苏州、重庆、无锡、上海和三亚的潜在供求比分别为1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中,供求比上升和下降的城市各占5成,但上升幅度整体大于下降幅度,表明供给压力增大。

  2、潜在库存及去化周期

  经过一系列的假设和测算可以得到:

  2019年11月,10城商品住宅潜在库存为25317万平方米,按照11月份的销售水平,去化周期为17.4个月,库存与去化周期均小幅上行。

  展望未来,10城商品住宅新开工面积同比增速已经于2019年8月转负,销售面积同比增速11月份已经接近0,即将转负,但下行速度目前慢于新开工面积同比。2020年受新冠肺炎疫情影响,销售面积预计将明显下滑,库存和去化周期将有所上升。

  2019年11月,天津、三亚、南京、郑州、苏州、湖州、杭州、重庆、上海和无锡的新开工未售库存去化周期分别为38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1个月。其中,去化周期增长的城市占6成,说明库存去化压力增大。天津的去化周期最长,同时库存量也很大,其房地产市场比较萎靡,但11月份去化周期有所下降。无锡、上海等去化周期较小,不存在大的库存去化压力。

 四、案例:苏州

  本次疫情发生后,多地政府出台了一系列房地产支持政策,包括降低土地出让金交纳比例、延缓竣工等以支持房企的正常经营。苏州2月24日出让的10幅宅地取消了竣工预售许可调整价,并且当网上竞价超过市场指导价时,价高者得,取消了现房销售和封顶销售,政策支持力度相对较大。

  2019年下半年苏州新开工面积并未下降,说明2020年上半年供应量仍保持目前水平,而需求量受疫情影响会有所下降,因此其潜在库存和去化周期也大概率将有所上升,二手房价涨幅有或将收窄。

  苏州商品住宅潜在供求比在未来3个季度是呈小幅震荡上行的趋势,但比值大多略低于1,整体供略小于求。因此,仅从供需关系来看,预计未来3个季度苏州二手房价涨幅将有所收窄。

  五、结论与趋势   

  预计2020年上半年,南京和郑州潜在供求比将存在上行的压力,并且处于供大于求的状态;杭州、天津和湖州虽然潜在供求比预计不会继续上行,但也将处于供大于求的状态,房价可能有一定的回调压力。无锡潜在供求比继续下行,且供小于求,易涨难跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影响,销售面积预计将明显下滑,库存和去化周期将上升,房地产市场将有所降温。

     点击查看完整版报告:[易居研究院]2019年11月10城供求关系与库存报告
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