[易居研究院]2019年50城商品住宅成交量偏离度报告

2020-03-23 17:39:37

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-23
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院3月23日发布《2019年全国50城商品住宅成交量偏离度报告》。该报告显示,2019年三四线城市成交量偏离度下行,其他三类城市均上行。本轮周期一线城市和强二线城市楼市走势领先弱二线城市和三四线城市,前两者均已经过连续两年的调整开始企稳反弹。三四线城市是四类城市中唯一下行的,主要是前几年成交火热购买力透支明显,而大部分三四线城市又是人口净流出城市,新增需求的支撑较弱。

  易居研究院研究员沈昕表示:2020年一线城市有望继续引领楼市复苏。受史上最严的限购限贷政策影响,一线城市2017年和2018年的调整幅度最大,2019年已企稳反弹,2020年有望延续这一趋势,在疫情影响消除后引领全国楼市复苏。

  报告主要有以下几部分组成:

  2015年下半年至2019年,全国房地产市场经历了一轮大行情,很多城市成交量大增,房价大涨。展望2020年市场走势,我们认为有必要研究一些市场关键指标,其中商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。本报告梳理了全国50个重点城市的商品住宅成交量偏离度,以此来研究各类城市近两年来住宅成交是否存在透支现象,以及未来一两年各类城市的市场需求。

  一、计算方法及衡量

  考虑到各城市土地供应节奏、新房供应节奏和楼市成交规模不同,商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在商品住宅成交量的基础上,计算出商品住宅成交量偏离度,以此作为合理与否的判断标准。

  具体公式为:

1

  考虑到大部分城市2015年以来成交量较之前有明显上升,我们根据各城成交量的趋势对2010-2019年的平均值做了相应调整,以期能更好反映当期的偏离度情况。

  本文所选50城包括4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;13个强二线城市:重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安;20个弱二线城市:佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州;13个三四线城市:温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。根据数据可得性,成交数据为新房加二手房的城市如下:北京、上海、广州、深圳、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、郑州、佛山、东莞、合肥、大连、南昌、厦门、南宁、乌鲁木齐、扬州、金华。其他城市的数据均为新房成交数据。

  二、50城商品住宅成交量

  1、50城:2019年商品住宅成交量同比增长4%

  2019年,易居研究院监测的50个典型城市商品住宅成交面积同比增长4.1%。从历史走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,楼市降温,成交面积大幅下降。2012年和2013年楼市出现回暖,成交面积连续两年大幅增长20%以上。2014年市场降温,成交量同比下降16%,进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏,成交量大幅增长37%。2016年市场继续火热,成交量同比增速小幅收窄至27%。2017年,随着因城施策的调控政策持续作用,成交量大幅下降23%,一方面说明楼市降温明显,另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热,但7.31会议后,多数城市急速降温,销售量下降明显,全年成交量同比小降1%。2019年二季度部分城市出现小阳春行情,但5月份后房地产业融资环境全面收紧,7.30政治局会议后多数城市市场降温,全年成交量小幅增长4%

  2、2019年一线城市成交量增速最高,三四线城市成交同比下降

  2019年,4个一线城市商品住宅成交面积同比增长19%。从历史走势来看,本轮周期一线城市最早启动,2015年在330新政影响下,市场快速复苏,成交面积大幅增长72%。2016年市场继续火热,上海和深圳均出台了史上最严的限购政策,成交增速收窄至10%。2017年,北京一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次,且一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策,房地产市场大幅降温,成交量大幅下降46%。2018年一线城市继续降温,成交量继续小幅下降3%。在连续两年调整后,2019年一线城市成交开始企稳回升,全年同比增长19%。

  2019年,13个强二线城市商品住宅成交面积同比增长5%。2015年受330新政和大部分城市取消限购影响,强二线城市成交量大幅增长35%。2016年继续大增36%,继而部分城市又出台了限购限贷政策。2017年,部分热点强二线城市执行了严格的限价与限签政策,成交面积大幅下降24%。2018年上半年,部分中西部二线城市成交火热,三季度后有所降温,全年成交量小幅下降3%。2019年上半年,部分热点强二线城市出现小阳春行情,下半年后逐渐降温,全年成交小幅增长5%。

  2019年,20个弱二线城市商品住宅成交面积同比增长2%。2015年和2016年弱二线城市成交面积分别同比增长27%和21%。2017年部分城市市场降温,成交同比下降17%。2018年上半年部分城市销售火热,下半年开始降温,全年成交量增长6%。2019年,部分西部省会如昆明、兰州等城市成交大增,弱二线城市成交面积同比小增2%。

  2019年,13个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降9%,是四类城市中唯一下降的。本轮周期三四线城市的楼市表现滞后于一线城市和二线城市。2017年其他三类城市成交均同比下降时,三四线城市在棚改货币化和去库存政策等利好推动下,成交量继续增长7%。2018年和2019年,三四线城市市场连续降温,成交量均同比下降9%

  3、2019年50城商品住宅成交量增速排名

  2019年,商品住宅成交量增速较高的城市有珠海、厦门、兰州、上海和武汉。其中珠海、厦门和上海都是本轮调整较早的城市,2019年前楼市均已调整两年以上,2019年开始企稳反弹。兰州属于西部弱二线城市,处于本轮楼市繁荣周期板块轮动的末端,属于补涨性质。武汉2019年新房供应量增长较多,使得同期成交量增长也较多。

  2019年,商品住宅成交量降幅较大的城市有芜湖、韶关、扬州、贵阳和哈尔滨。芜湖、韶关和扬州都是三四线城市,经过前两年的火热后,2019年楼市处于降温中。贵阳和哈尔滨属于弱二线城市,2017年和2018年楼市成交较好,2019年处于降温过程。

  三、50城商品住宅成交量偏离度

  1、50城:2019年商品住宅成交量偏离度4.7%

  根据2010年以来50城商品住宅成交量的年度平均值,算出历年商品住宅成交量的偏离度。数据显示,2019年,50城商品住宅成交量偏离度为4.7%,由2018年的0.6%小幅上升4.1个百分点。回顾历史走势,2010-2016年间,50城成交量偏离度曲线震荡上行,仅2011年和2014年出现下行。2017年,曲线由2016年的32%大幅回落至1.7%,2018年继续小幅下行,2019年小幅上升。受新冠肺炎疫情影响,预计2020年一季度50城商品住宅成交量将大幅下降,二季度后随着疫情影响的减小会逐渐回升,预计全年50城商品住宅成交量偏离度将回落,极有可能会进入负区间。

  2、2019年三四线城市成交量偏离度下行,其他三类城市均上行

  分城市类别来看,一线城市走势领先于其他城市,2017年和2018年偏离度曲线已出现较明显的回落。2019年四个城市的成交量同比均有所增长,偏离度曲线上升,依然是四类城市中唯一负偏离的,主要是2016和2017年收紧调控政策后一直未放松,严格的认房认贷政策也使得改善型需求受到抑制。具体数值来看,2019年,一线城市商品住宅成交量偏离度为-13%,负偏离度较2018年大幅缩小14.1个百分点。

  强二线城市走势与一线城市比较相似,略滞后于一线城市,2017年和2018年偏离度曲线出现回落,回落幅度小于一线城市,说明市场调整可能没有一线城市充分。但强二线城市的限购限贷政策普遍没有一线城市严格,部分城市如2019年成交量有所回升,偏离度小幅上升。具体数值来看,2019年,强二线城市商品住宅成交量偏离度为7.5%,相比2018年小幅上升4.7个百分点。

  弱二线城市表现要滞后于一线城市和强二线城市。2017年成交量偏离度出现回落,2018年和2019年,成交量偏离度连续两年小幅上升,主要是部分西部省会城市如昆明、兰州等成交较为火热,徐州、南通等城市也由于区域规划等利好连续两年成交增长。具体数值来看,2019年弱二线城市商品住宅成交量偏离度为12.4%,相比2018年小幅上升2.7个百分点。

  三四线城市走势滞后于其他三类城市,2017年,全国大部分三四线城市受棚改货币化、去库存等政策利好,成交量纷纷大增。2018年下半年大部分三四线城市楼市开始降温,成交量偏离度小幅下行。2019年,大部分三四线城市楼市降温明显,成交走弱,成交量偏离度继续下行,主要是前几年成交火热购买力透支明显,而大部分三四线城市又是人口净流出城市,新增需求的支撑较弱。具体数值来看,2019年三四线城市商品住宅成交量偏离度为7.5%,相比2018年下降11.1个百分点。

  从过去几年商品住宅成交量的偏离度走势来看,一线城市2017-2018年调整幅度最大,2019年虽小幅回升,偏离度仍在负区间,预计2020年一线城市商品住宅成交量还有小幅回升空间。强二线城市2017-2018年的调整幅度小于一线城市,但其2019年偏离度回升的幅度也小于一线城市,预计商品住宅成交量基本与去年持平。弱二线城市偏离度仅在2017年下降,2018和2019年均小幅上升,说明市场调整没有一线城市和强二线城市充分,预计2020年商品住宅成交量将下降。三四线城市成交量偏离度虽已连续两年下行,但依然处于正区间,考虑到此次疫情对三四线城市春节返乡置业影响很大,预计2020年商品住宅成交量还将继续下降。

  四、50城商品住宅成交量偏离度排名

  1、2019年50城商品住宅成交量偏离度排名

  从2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看,徐州、兰州、昆明、珠海和日照位居前五,偏离度分别为85%、52%、44%、43%和40%。这些城市2019年成交量偏离度过高,说明楼市购买力透支较为严重。其中珠海情况与其他几座城市有区别,其2017年和2018年楼市成交持续低迷,2019年市场开始复苏,表现出来成交量偏离度较高。排在末五位的是芜湖、三亚、贵阳、济南和北京,偏离度分别为-36%、-36%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高,说明2019年成交量较为低迷。

  可以看出,2019年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部弱二线城市,这类城市本轮启动较晚,仍处于板块轮动中。但这类城市整体经济面偏弱,目前已处于楼市繁荣周期末端,随着全国整体市场降温及购买力的透支,此类城市楼市面临较大的下行风险。2019年负偏离度较高的城市成交量已处于低位,成交量继续下降的空间有限。

  2、2018~2019年50城商品住宅成交量偏离度排名

  考虑到不同城市楼市启动时间不同,进一步将2018年和2019年的商品住宅成交量取平均值,以此来计算各城市2018~2019年商品住宅成交量偏离度。

  从2018~2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看,徐州、日照、温州、韶关和兰州位居前五,分别为77%、53%、34%、31%和31%。这些城市偏离度过高,近两年成交量透支较为严重。排在末五位的是厦门、三亚、上海、北京和芜湖,偏离度分别为-29%、-26%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高,近两年成交量总体较为低迷。

  可以看出,2018~2019年正偏离度较高的城市主要是弱二线城市和三四线城市,这些城市处于全国楼市板块轮动的末端,未来一两年大概率将进入下行通道。

  2018~2019年负偏离度较高的城市主要是以京沪为代表的一线城市,以及以厦门和三亚为代表的旅游度假类城市。需要看到的是,厦门、上海和北京2019年的成交量负偏离度相比2018年均已收窄,说明这些城市的楼市2019年已经开始企稳反弹,2020年有望延续这一趋势。三亚由于执行严格的限购政策,2019年楼市成交量继续下降,今年3月7日海南省又发布了收紧房地产调控的政策,并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度,预计三亚2020年成交量依然会较为低迷。

  点击查看完整版报告:[易居研究院]2019年50城商品住宅成交量偏离度报告

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