[克而瑞]土地周报：成交量价环比走高，二线热度持续上升（4.13-4.19）

  2020年第16周，在广州、福州等多个城市成交规模明显增加的影响下，本周重点城市土地成交规模呈现环比回升的趋势，地价也在高地价城市成交占比上升的带动下呈现上涨趋势。就各能级城市来看，本周二线城市表现突出，在优质土地供应力度持续的影响下，福州、合肥等多个城市均有地块封顶成交，整体市场热度也因此继续上升。

  土地政策

  中央再度重申“房住不炒”
       供给侧调控仍将以稳为主

  4月17日，中共中央政治局会议召开。会议上，再次强调坚持“房住不炒”，预示接下来房地产市场发展仍然围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标运行，土地市场也会保持较低热度运行。另外，深圳、湖南资兴等城市本周也出台政策减轻房企拿地压力。

  土地成交

       成交体量同比降幅收窄至4%

  多宗高价优质土地成交带动地价上升

  2020年第16周（4月13日-4月19日），在广州、福州等高地价城市成交量大增的带动下，重点监测城市土地市场成交量价齐升。具体来看，重点城市合计成交建筑面积达1281万平方米，环比上涨22%，同比降幅则进一步收窄至4%；成交总金额也随之上涨，本周达784亿元，同环比分别上涨28%和41%；平均楼板价也上升至6124元/平方米，环比上涨16%，同比涨幅依旧超过3成，主要是由于当前各大城市出让土地中优质用地比例仍然较高，导致当前地价明显超过去年同期水平。

  分能级城市来看。一线城市本周均有土地出让，其中成交量最大的城市是广州，成交量高达186万平方米，共计成交3宗地，分别位于番禺区、白云区和南沙区，由恒大、广州地铁和方圆分食；上海的成交量次之，成交4宗地中仅有1宗为住宅用地，位于宝山区，由龙赛建设底价收入；北京和深圳各成交2宗地，其中北京成交地块均位于密云区，由恒大和花样年分食，由于宗地区位较偏、条件也比较一般，成交热度相对较低；深圳出让的2宗地均为人才住房用地，分别位于宝安和龙岗，最终由人才安居集团最高限价15.15亿包揽。二线城市中，本周成交量在50万平方米以上的城市较上周明显增加，二线城市土地出让明显恢复；无论从量价还是热度来看，福州均是本周表现最亮眼的二线城市，成交13宗地共计揽金161亿元，更值得关注的是这13宗地均是溢价成交，包括一宗商业用地，平均溢价率高达31%，竞拍热度较高。热点三四线中，温州、佛山等强三线城市市场热度延续，本周土拍热度也相对较高，成交溢价率均超过了20%。

  土地流拍

  流拍率回落至8.7%
       二线远郊县成流拍重灾区

  本周重点监测城市土地流拍率回落至8.7%，仍然处于近一年来相对较低水平。不过，值得注意的是，随着土地出让秩序恢复如常，撤牌和政府收回地块进一步减少，无人竞拍及未达底价流拍已然成为当前土地流拍的主要原因。从流拍地块所在城市来看，二线城市远郊县仍然是流拍重灾区，即使是合肥、西安这类热点城市，此区域的土地仍难吸引房企竞拍。

  周度TOP5

  二线城市成交热度继续上行
       福州鼓楼中心宅地摘得本周单价榜首

  就监测城市成交重点地块来看，大多数城市有多宗优质地块入市，特别是二线城市，在优质土地出让的刺激下，竞拍热度再度上行。如在本周成交总价TOP5中，福州入榜的2宗地，均是溢价成交，其中由保利拿下的鼓楼中心宅地更是以最高限价成交，成交溢价率高达45%，另一宗入榜的仓山洪塘地铁上盖地块，据CRIC机构反馈数据来看，同样也吸引了融创、绿城等多家头部房企参拍，最终成交溢价率也接近10%。从地理位置来看，这两宗地区位都比较优越，周边配套也比较完善，因此竞拍热度相对较高。总价榜中其余三宗地均来自广州，不同于福州入榜地块，这3幅地均是底价成交，主要是由于宗地本身出让条件相对复杂，符合要求企业不多，最终由恒大、广州地铁和方圆分食。

  单价榜单方面。本周有多宗优质出让的福州成为最大赢家，揽下其中3席。具体来看，位于榜首的地块是鼓楼区嘉达纺织厂地块，成交楼板价高达27988元/平方米，创下鼓楼区成交宅地最高楼板价纪录；其余2宗地块均由正荣竞得，成交楼板价分别为20390元/平方米和18687元/平方米。这3宗地和周边成交同类型地块相比，价格有涨有跌，其中涨幅最明显的是鼓楼中心宅地，作为鼓楼区少有的大体量中心区域宅地，价格相比此前明显上涨，而位于三环之外的麦浦综合开发宅地的价格较此前呈现下降趋势。由此可见，对于二三线城市中心城区的宅地，由于可开发资源的逐渐减少，房企拿地意愿也会更加强烈，进一步推高土地价值。余下2宗地分别来自上海和广州，成交楼面价分别为22000元/平方米和17855元/平方米。

  重点地块点评

  保利超40亿拿下福州鼓楼区中心宅地

  地块分析

  4月15日，福州第二场百亿土拍拉开帷幕。本次土拍中，福州共推出了8宗地，除一宗工业用地外，其余均为商住地块，分别位于鼓楼区、仓山区、台江区及晋安区，起拍总价高达102亿元。其中，最引人关注的当属鼓楼区嘉达纺织厂地块，该地块是福州市中心难见的大体量宅地，且无需配建，吸引了27家房企参拍，最终达到最高限价进入摇号阶段，由保利竞得，溢价率达45%，成交楼面价为27998元/平方米，刷新了鼓楼区成交宅地的单价纪录。 

  具体来看这宗地周边情况。据地理位置来看，地块位于鼓楼区繁华地段，地块南侧与福建省政府直线距离不到1公里，区位相当优越；宗地还临近北二环，距离1号线屏山站也在1.5公里左右，交通出行也比较便捷。由于宗地周边就是省直机关居住小区，居住氛围十分浓厚，各类配套也十分完善：商业方面，地块周边2公里内有多家小型商业，永辉超市、菜市场等均在附近，充分能满足日常生活需求；教育方面，地块四周就有三牧中学、屏西小学，方圆2公里内还有多所中小学，教育资源也十分丰富。当前，宗地附近仅有少数项目在售，距离较近的保利天悦项目最新成交价格已经接近4万元/平方米，和保利此次拿地的成本单价相比仍有一定利润空间。