[克而瑞]2月成交超预期致库存微降,东北二线去化尤承压

杨科伟、俞倩倩2021-03-24 11:32:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-03-24
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

 指标说明

  自房地产行业“去库存”以来,2018-2019年全国商品房待售面积持续下行,2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭,使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”,库存规模也由降跳增,迎来新一轮周期变换,为市场各方所关注。

  为此,我们梳理了全国百城数据,通过商品房待售面积(小口径),商品住宅狭义库存量(中口径)、商品住宅广义库存量(大口径)三个维度,每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》,以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积:指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量:指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中,尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量:指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2021年2月,因恰逢春节传统假期,本月供求环比皆有回调,加之中央“就地过年”的号召,房企推盘积极性较低,使得供应总体降幅大于成交,狭义库存延续稳中微降态势,降至5.8亿平,广义库存持稳在37亿平,去化周期小幅回升至12.48个月。分能级来看,一线韧性较强,广、狭义库存基本都与去年同期持平,二线狭义库存走高,同比涨幅在不同能级中居首;三四线则广义库存量较大,尤其是河北和部分东南沿海三四线城市,整体库存量仍显著高于去年同期水平。

  01

  商品房待售面积跳增至5.2亿平略低于去年同期,住宅增幅显著、商办皆降

  国家统计局公布数据显示,2月末,商品房待售面积为52425万平方米,比2020年末增加2575万平方米。其中,住宅待售面积增加2314万平方米,办公楼待售面积减少24万平方米,商业营业用房待售面积减少269万平方米。

  目前来看,2021年初库存呈现出稳步回升态势,总体库存量略低于去年同期。分业态来看,住宅待售面积较年末增幅显著,主要源于部分城市供求失衡,今年受中央“就地过年”政策影响,部分三四线城市并未出现显著的“返乡置业”现象,导致库存积压。相较而言,办公、商业待售面积稳步回落,整体库存压力有所缓解。

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  02

  狭义库存:环比降3%至5.8亿平,盐城、芜湖等热点城市同比降幅显著

  2021年2月,狭义库存延续高位波动走势。据CRIC监测数据,2021年2月百城商品住宅库存量达到了57960万平方米,因2月恰逢传统春节,加之中央号召“就地过年”,房企推盘积极性并不算太高,供应环比“腰斩”,成交下降近三成左右,这也直接带动了狭义库存环比小幅微降3%,不过同比延续上行趋势,涨幅达7%,仍显著高于去年同期水平。

       不同能级城市环比皆降,降幅基本在2-3%;同比则保持增势,二线涨幅居首,达到11%;一线和三四线不分伯仲,涨幅基本持稳在3%,库存风险可控。

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      一线城市中,上海的“去库存”表现最为亮眼,即便调控升级也难抑居民购房需求的稳步释放, 2月6日,上海调控再度升级,首次推出新房认筹积分制,积分有家庭情况、户籍、5年内有无购房记录、社保情况构成,进一步精准限制了需求端,倾向无房刚需客,抑制楼市过热,不过从成交表现来看,较2019年同期依旧“翻番”,加之供应缩量,使得2月末整体库存降至586万平方米,同比降幅达26%。北京、广州、深圳本月供求持稳,使得库存环比基本延续稳中微降态势,三城同比持增,涨幅均在15%以下,风险可控。

  二线城市中,北部城市诸如太原、青岛、沈阳2月末狭义库存量均超2000万平方米,位列2月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大,涨跌幅均在10%以内。6成以上共19城2月库存同比上涨,武汉、兰州、杭州、南京等城库存涨幅均在35%以上。杭州、南京成交热度延续,主要因近几个月供应持续放量使得短期内库存有了显著跳增;武汉作为新冠疫情的“重灾区”,2020年以来整体成交相对惨淡,供应放量下,库存急速攀升。在11个库存下降的城市中,合肥、哈尔滨、贵阳跌幅显著,均超30%。

  三四线城市狭义库存环比跌多涨少,成交表现好于预期;相比2020年同期涨跌参半,不过不同城市间分化持续加剧:扬州、衡阳等涨幅较大,较2020年2月翻番,建德、防城港、柳州、临沂、次之,涨幅也在70%以上。下跌城市以东南沿海三四线为主,典型代表为芜湖、盐城、淮北、衢州、三明、湖州等城,跌幅均在35%以上。

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  图2-3 2021年2月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况(略)

  表2-1 百城2021年2月末商品住宅库存量和同环比变动情况(单位:万平方米)(略)

  03

  库存消化周期:小幅回升至12.48个月,大连、沈阳、长春等去化承压

  2月因恰逢传统春节,成交环比回落,故而2021年2月末商品住宅去化周期也由1月末 11.52个月微增至12.48个月,略低于2019年同期水平,总体呈现出稳中有增态势。分能级来看,一线小幅微增至9.11个月,显著低于百城平均;二三线去化周期与百城重合,基本持稳在12-13个月左右,整体库存风险基本可控。

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  具体来看,一线城市去化周期最短且同比降幅最为显著,除北京高达17个月以外,上海、广州、深圳均小于10个月,基本不存在库存积压。

  30个二线城市中仅有太原、大连、沈阳、呼和浩特、长春5个城市库存消化周期超过25个月,多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看,商品住宅消化周期环比涨多跌少,郑州、呼和浩特、大连、长春等涨幅均超25%,同比受去年疫情基数影响,跌多涨少,南昌、贵阳、石家庄、宁波、厦门等去化周期均显著低于去年同期。值得关注的当属太原、呼和浩特等北部内陆城市,消化周期超25个月且同环比齐增,整体库存风险较大。

  三四线城市环比涨跌参半,同比跌多涨少,“去库存”效果好于预期。整体来看,宜昌、常德、三明、泰州、宁德、扬州、徐州、盐城、芜湖、东莞、晋江、衢州、淮北等城市2月末消化周期维持在8个月以下,库存压力相对较小。而洛阳、北海、日照等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上,而且去化周期同环比齐增,库存风险逐步浮出水面。

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  表3-1 百城2021年2月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况(单位:月)(略)

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  广义库存:持稳37亿平同比上涨7%,成、渝、西安等中部城市跌幅超2成

  虽然广义库存小幅微降,不过受春节假期影响,房企开工进度放缓,本月百城广义库存持稳,2021年2月末达368479万平方米,环比微增0.4%,同比上涨7%。不同能级城市环比基本与上月持平,同比分化加剧:一线微跌0.2%,主要得益于良好的成交表现。二三线同比持增,涨幅分别为5%和9%,库存风险基本可控。

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  一线城市中广州广义库存量最大,2021年2月末已达5806万平方米,且同环比皆保持小幅微增态势。与之形成鲜明对比的当属深圳,广义库存同环比均有不同程度的下降,主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放,成交高热不退,带动整体广义库存稳步下行。 

  二三线城市中,贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州2月末广义库存量遥遥领先,高位持稳,突破1亿平方米,株洲、烟台、南昌、太原、蚌埠、岳阳、佛山、宝鸡次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看,环比波动不大,多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期,涨多跌少,不同城市分化持续加剧,以廊坊、保定、张家口等为代表的河北诸城广义库存量显著增加,涨幅超25%,主要是历史遗留的高库存问题影响,加之行情转淡,潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临潜在库存风险,镇江、永泰、芜湖、河源、珠海、石狮同比涨幅皆超30%。相较而言,重庆、西安、成都等中部城市广义库存量稳步回落,跌幅均超25%,目前的库存风险不大。

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  表4-2 百城2021年2月末商品住宅广义库存量和变动情况(单位:万平方米)(略)

综上,2021年2月因恰逢传统春节,供求量皆有回调,整体供应幅度略大于成交,也使得狭义库存延续小幅微降态势,去化周期稳中有增至12.48个月,广义库存则在37亿平高位波动。分能级来看,分化趋势依旧:

  一线韧性较强,广、狭义库存基本都与去年同期持平,二线狭义库存走高,同比涨幅在不同能级中居首,6成以上共19城2月库存同比上涨,武汉、兰州、杭州、南京等城库存涨幅均在35%以上;三四线则广义库存量较大,尤其是以廊坊、保定、张家口等为代表的河北诸城和部分东南沿海三四线城市,诸如镇江、永泰、芜湖、河源、珠海、石狮等整体库存量仍显著高于去年同期水平。

  广义库存量显著增加,涨幅超25%,主要是历史遗留的高库存问题影响,加之行情转淡,潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临潜在库存风险,镇江、永泰、芜湖、河源、珠海、石狮同比涨幅皆超30%。

  预判3月,我们认为,狭义库存或将延续小幅波动态势,涨跌幅预期在5%以内。主要是基于3月供、求恢复常态,有望稳步回升,房企推盘积极性增加也会带动成交热度延续,供求持稳概率较大,去化周期大概率在12个月左右波动。广义库存而言,延续小幅微增态势。年初房企拿地积极性较高,尤其是长三角部分城市诸如盐城、镇江、淮安、嘉兴等地王频出,整体未开工地块量增加也将带动广义库存延续高位波动。

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