市场月报|逢春节首月新房平淡二手略好,土地成交低位维持

2023-02-03 10:20:45

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-02-03
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  1月恰逢春节传统假期,返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌,房企推盘节奏放缓,多数城市春节无加推,营销折扣力度较小,因而整体成交略显不振,仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情,核心一二线城市去化表现差强人意,北京“一枝独秀”,而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。

  01新增供应

  同比降40%但较去年春节月增46%

  多城无加推且营销平

  1月叠加春节因素,30个重点城市供应规模收窄,预计新增商品住宅供应720万平方米,环比下降59%、同比下降40%;但较2022年春节月(2月)同比上涨46%。

  分能级来看,一线城市1月迎来集中供应,新增房源129万平方米,较2022年春节月同比上涨93%。其中上海于较上年春节月上涨近一倍,新增供应仍主要以外环外刚需项目为主,占比超过八成;其中雅戈尔星海云境和建发熙和府项目均新增房源超过400套。

  二三线城市整体1月新增供应590万平方米,同、环比分别下降38%和57%。除海口、大连少数城市保持同环比正增长之外,多数城市保持回落态势。一类以杭州为典型代表,通过精准供货维稳市场,保持小规模供应维持城市一二圈层在售项目销售热度;另一类成交低迷型城市,房企供货医院不强,呈现蓄势待发,以武汉、济南、宁波代表,1月供应规模保持低位。

  事实上,春节假期期间,房企推盘积极性普遍不高,虽然疫情管控全面解绑,但受楼市低迷行情影响,广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推,房企供货呈“半躺平”状态。结合春节前一周(2023年1月14日-1月20日)来看,皖赣部分城市迎来一轮供应高峰。尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多,房企还是“蓄势待发”,对疫情放开后的“返乡置业”保持着乐观的预期。

 02新房成交

  较去年春节月跌7%

  沪蓉继续降温而津渝等来访回升

  2023年1月,传统淡季叠加春节假期,成交略显平淡:据CRIC监测,1月30个监测城市成交面积为1071万平方米,同环比齐降,而春节周成交更是创2021年以来3年同期新低。

  分能级来看,一线高位回落,同环比均降3成以上,较去年春节2月基本持平。北京热度较高,环比降4成,但是剔除共有产权房之外,前20天的成交量已与12月持平。疫后利好政策密集出台叠加房企“小步快跑”加快推盘节奏,使得楼市活跃度明显提升。上海热度转降,认筹率和触发积分有明显下滑,集中备案影响成交仅微跌9%。深圳回升,但受限于供应,成交持跌。广州尚属筑底阶段,市场暂无明显起色。

  二三线城市总成交仅887万平方米,环比下降42%,同比降34%,较去年春节月降7%。前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降,均迎来同环比齐跌。杭州虽然环比回落,但成交同比持增,主要受限于供应不放量,成交难有亮眼表现。值得关注的是,部分弱二线城市诸如福州、重庆、天津等虽然成交数据暂未止跌,但是市场还是存在转好信号,以天津为例,年末客户信心明显好转,1月份案场转化率在8%左右,恢复常态。

  03项目去化

  推盘少、营销弱、效果差

  质优结构性拉升去化

  据CRIC调研数据,31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统春节假期,不过多数企业处于半“躺平”状态:一方面多数城市春节无新项目加推;另一方面房企春节营销力度偏弱,以特价房、年货礼包为主,优惠少,效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。

  聚焦到单个城市,1月各城市环比涨跌参半,事实上涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高,仅个别网红盘有信心加推,结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增,但据CRIC调研,市场热度有稳中下探趋势,合肥已连续6个月供大于求,仅少数处于供应稀缺板块改善盘尚能热销。与2022年均值对比涨跌参半,广州、郑州、青岛等暂未止跌,整体市场仍弱于2022年。深圳、天津等部分城市存回暖迹象,客户信心稳步修复。

 04库存

  环比降2%

  长春、青岛、福州等去化周期仍超2年

  1月整体30个重点城市因供小于求库存情况整体改善,供求比为0.67;1月末库存环比下降1.7%。

  具体而言,多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6,仅北京、徐州、大连、福州、合肥等城市供应规模突出的城市本月末库存环比涨幅突出。

  从消化周期来看,郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍维持2年以上的高消化周期,楼市存量压力较大。而杭州、合肥则在房企“精准供应”的共识下维持低住房库存、高销售热度,库存消化周期低于12个月。

  总的来看,1月全国整体新房市场库存情况略有好转,从春节月的供求情况来看,各房企在多数城市仍然保持审慎态度,顺销加推下楼市消化压力较低。

 05二手住房

  较去年春节月成交涨29%

  带看认购回升好于新房

  1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米,同、环比分别下降21%和23%,值得注意的是,相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。

  从日成交数据来看,成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超过上年春节月,其中青岛、东莞同比正增。相比新房成交的平淡行情,多数城市二手房市场已有回暖迹象。

  值得注意的是,南京受疫情影响,2022年12月前期部分成交房源未进行过户,推迟至1月前两周集中办理,因此导致南京二手房市场呈现假性回暖。

  总体来说,1月重点城市二手房带看量与网签规模均有不同幅度回升,同比降幅小于新房。随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心,二手房市场率先由局部城市开始回暖。

  06土地市场

  成交规模降至历史低位

       溢价、流拍指标双双回升

  至历史低位。截至1月27日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米,同比下降超过五成,较2022年春节月下跌15%,环比跌幅接近九成。成交总价730亿元,2016年以来首度跌破千亿元关口,受一二线城市优质地块成交占比下降影响,平均楼板价仅为1999元/平方米,降至近一年新低。

  市场热度方面。重点城市方面月内只有宁波进行了第四批土拍,得益于较高的供地质量,以及中央政策面的改善,其中鄞州两宗地实现了封顶溢价成交,本批次土拍溢价率达到了10%。三四线城市方面,部分城市的溢价率相对较高,如湖州、常州溢价率均超过了10%。本月流拍率方面也在同步提升,月内流拍率达到20%,再度回到2022年年初的较高水平,其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍,郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标。不过随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复,一季度内土地流拍率有望出现回落。

  一线城市本月共成交土地仅63万平方米,同比下降33%,较上年春节月下降了65%。成交金额仅67亿元,同比下降5%,较上年春节月下降了86%。具体城市来看,由于一线四城无一集中土拍,成交的均为商办地块,合计仅6宗,均为底价成交。

  二线城市的成交规模也因重点城市集中土拍“断档”而较上月明显下降。具体来看,至27日二线城市成交建面仅为619万平方米,环比下降89%,同比也下降了52%,较去年春节月上升11%。但优质宅地成交占比明显下降,成交金额也随之减少,仅167亿元,较上年春节月下降16%。受重点城市高价地占比减少的影响,楼板价较上月明显下滑,降至2699元/平方米。具体到城市来看,本月仅西安一城成交建面超过了100万平方米,为181万平方米,涉及16宗地,均为底价成交,共揽金82亿元。月内唯一进行集中土拍的宁波占据第二位,共成交了8宗地,共收金55亿元,其中3宗为第四轮集中土拍地块。值得一提的是,宁波本轮土拍共挂牌6宗地,其中3宗宅地在开拍前一天终止出让,余下的3宗均成功出让。热度方面,供地质量提升下,房企参拍积极性有所提高,本轮集中土拍成交溢价率增至10.1%,宁波也成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市,其余城市仅少量地块成交,成交建面均不足30万平方米,市场热度也在低位,基本上以底价成交。

  三四线城市则也表现为量价齐降。截止1月27日,总成交建面仅2970万平方米,同比也下降了58%,较上年春节月下降了16%。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城市成交规模超过100万平方米。成交9宗地的常州成为榜首,总成交建面仅93万平方米,其次是盐城,成交建面仅68万平方米,位于第三位是绍兴。从区域来看,长三角三四线城市成为成交主力;热度来看,同样大多数城市土拍仍以底价成交,仅常州、湖州等少数城市保持了一定热度,月内平均溢价率超过了10%。

  07综观

  政策利好叠加+需求修复二季度或见转机

  1月虽然疫情管控全面解绑,中央“降首付、降利率”释放利好预期,但是整体市场表现略显平淡。恰逢春节传统假期,居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”,但高能级城市除北京外普遍表现不佳,房企推盘放缓,营销力度减弱,对成交提振作用较小。展望后市,我们认为,行业深度调整或将进入收尾期,二季度整体市场有望回升。

  不同城市分化格局还将延续:核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期,仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆,无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复,随着疫情管控松动,后期若伴随以价换量政策延续,成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需求释放,但持续性仍存疑。

专 题
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