[中房研协]企业高周转及商业地产风险

企业高周转及商业地产风险

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱

  一、房企“高周转”的五大风险

  现在很多企业都在做高周转，从拿地到开盘的时间只有短短的几个月，另外要求开盘后也能够迅速去化，往往1、2个月就有高达6—8成的去化率要求。

  高周转确实能给企业带来更好地现金流，也对企业的规模增长起到非常重要的作用。而且，能够实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方面，相对别的企业会更胜一筹。大多数高周转的企业在6—9个月开盘，比如旭辉控股，拿地后8个月开盘、首次开盘去化率要求，达到60%；万科在南方的项目拿地后8个月开盘，而北方是9个月，开盘首月目标去化率同样是60%。但也有个别公司目前速度超快，比如中南建设，最近某个项目拿地到开盘仅用了2.5个月；蓝光地产，拿地后第3个月开工，第4个月实现开盘，开盘当天去化率60%，1年内实现项目正现金流；碧桂园，平均开盘周期是5.7个月。

  不过，对这部分超常规速度周转的企业，也不是保险箱，至少速度太快后可能存在以下几方面风险：

  1、政策风险。正常的从拿地、到报批、到开工、再到达到预售标准，应该有个正常的周期，而现在一些企业的开盘周期明显偏低，这里可能有两个原因：一是当地的预售标准比较低，二是报批过程中有可能存在一些猫腻。但这在以后相关政策不断合规以后，再打这些擦边球就很难了。

  2、 资金风险。过度追其快开盘、快去化的企业，多多少少会在资金方面弦绷得太紧，往往表现在融资渠道和融资成本上比较大胆激进。通过追求快开盘、快去化，以缩 短项目开发周期来降低资金成本确保运作安全。但这都是建立在市场正常甚至火爆的前提下，一旦市场发生波动，销售速度放缓的话，对企业来说，成本势必成为巨 大的陷阱。在这上面，企业必须从好的方面去预测市场，更要从坏的方面来控制风险。

  3、利润风险。企业过快地追求增长，很有可能会影响到利润率。企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比，大多企业还是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。

  4、质量风险。追求超高速周转的企业往往可能存在工程隐患，不能为了简单的缩短周期而盲目赶工，最终影响到工程质量。我们知道，在某些工程环节上是省不了的，房子是百年大计，质量必须要保证。

  5、扩张风险。企业既然高周转了，就在这辆高速列车上停不下来了，往往通过不断的拿地不断的扩张来进一步扩大规模，企业速度越做越快，但房地产本身是有周期的，市场也会有波动的，企业也需要上台阶后调整的，不断的扩张往往就是最大的风险。

  因此，在当前市场容量已经基本达到相对顶峰的情况下，更多的企业应追求有质量的增长，各项指标保持均衡发展，不能追求单一指标的增长，比如单纯的规模增长。在当前的市场环境下，企业应该考虑稳定的增长和对风险有效的控制。

  二、商业地产风险

  ——北京、上海商业项目销售排行榜分析

  从北京和上海2013年商业地产项目销售排行榜中就可以看出，当前即使是我国发展土壤最好的两座城市，商业地产项目的销售依然存在诸多问题。

  首先，商业项目销售状况总体平庸。2013年北京商业项目的销冠是龙湖时代天街，但其销售额也仅仅14.3亿元，相比住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩而言，时代天街只相当于人家1/4的规模，其实不仅2013年如此，2012年商业项目销冠龙湖长楹天街销售额14.5亿元，2011年的银河SOHO销售额14.4亿元，都没有突破15亿元；在上海，2013年世茂纳米魔幻城凭借其独特的项目构造及其带来的广告效应，着实火了一阵，全年销售21.7亿元，这样的成绩多年以来在上海商业类项目中绝无仅有，根据我们的数据，除了2011年宝山万达广场曾经年销售额达到过15亿元之外，其余年份上海商业项目的销冠都仅在10亿元左右，而再来看2013年，尽管世茂纳米魔幻城销售额一举突破20亿元，但与住宅销冠中海紫御豪庭近60亿元的业绩相比依然只有1/3的份额，而除世茂之外的其他商业项目就更为平庸了，排名第二位的项目销售额就直接掉到6亿元了。从两地项目排行榜的数据来看，目前即便是北京和上海，商业地产销售同样存在不小的难度。

  其 次，从项目模式上讲，目前能够卖得掉的商业项目恰恰是最不应该卖的项目。在上周的那篇商业地产评述中，我曾经根据消费者聚集的方式，将商业类项目分成了三 种类型：其一是目的性消费，这类项目无论客户在哪里都会定时定量前往消费；其二是商务区消费，这类项目周边往往有大片的高级写字楼，其白天拥有稳定的中高 收入白领群体的需求支撑；其三是居住区消费聚集，这类项目周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体。在我看来，第一类项目打造极为不易，第二类项目主要 集中一线城市核心区域、数量极少，第三类居住区型消费项目才是当前最有生命力的商业地产项目，对于开发商来说，这种类型的项目才具有最好的盈利预期，才最 应该自己持有，而现在，大量的居住型商业、社区型商业都采用了销售模式，在上述的排行榜中，北京的龙湖时代天街、保利国际广场、通州万达广场、太阳星城、 定福家园、中信城等项目均是此类，上海的情况也类似，荣丰休闲购物中心、新城忆华里、曹路宝龙城市广场、崇明绿地新都会、绿地瑅香公馆、兴宸苑和富广场、 地杰国际城也都依托着周边的居住消费群。在我看来，把这些项目都卖掉对于开发商来说是非常可惜的。

  再次，之前曾经热门过的专业市场、商业街等模式的商业地产产品已逐渐退出第一阵营。在上述排行榜中，北京TOP10中仅有中关村金融中心项目、上海TOP10中仅有上海五金城属于专业市场类，多年以来专业市场类项目已经被证明是最差的投资品种，在各地房价持续上涨的背景下，各类专业市场类商业项目价格上涨普遍乏力、甚至不涨反跌的情况屡见不鲜；另外，当前在二三线城市还广泛存在的商业街模式在一线城市也已退出主流行列，在TOP10项目中已没有其一席之地，在我看来，这类模式的项目与当前一线城市的主流业态差距较大，尤其是作为一手房销售的生存空间已经越来越狭窄。

  整体来看，商业地产项目目前正处于销售状况平庸、模式选择有误、业态唯一化加强的大趋势中，这块市场中凸显出来的问题越来越多，确实也会影响到部分以商业地产为主业的企业，在这个领域中，SOHO中国已率先进行转型，与其说是主动求变不如说是被迫为之。