[克而瑞]2019年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100

  榜单解读

  前言：11月土地市场走势依旧保持低位平稳运行，量价环比变化幅度不大，但溢价率持续低位，流拍率微降，整体处于“底线未降，预期下行”的态势。

  房企投资上维持谨慎态度，百强拿地销售比维持在0.36，单月新增货值百强榜单中超过3成企业未拿地；但在土地供放量背景下，单月百强房企拿地总量微涨，新增百强门槛突破150亿。其中国企表现强势，万科、中海等单月拿地金额超过百亿。随着投资回归二线战略进入平台期，部分三四线城市如徐州、东莞、嘉兴等受到百强房企青睐。 

  整体来看，当前市场走势和企业拿地态度“双向分化”，市场热度高的城市在供地上将持续调控，市场走低城市则有可能刺激房企拿地。考虑到年末各房企仍以销售回款为重，整体谨慎态度不会发生逆转。

  01

  溢价回落、流拍增多

  下半年市场低位运行

  截止11月28日，全国土地成交建面、价格走势持续稳定，价格变动主要受能级结构变动的影响，一线城市本月成交建面环比增加20%，而二线和三四线城市成交建面均环比回落。自7月份以来，溢价率持续下降，流拍率整体上扬，市场保持低位运行。本月成交溢价率为8.3%，重点城市流拍率与上月基本持平，开发商拿地积极性基本已经触底，年末周期性市场回调作用暂未显现。

  02

  TOP50房企占据了百强新增货值的83%

  1-11月销售百强房新增货值为8.4万亿，环比涨幅较上月微涨6%，新增货值百强门槛突破150亿元。整体来看本月新增拿地体量在供应放量的刺激下有所扩张。目前已有27家企业进入新增货值千亿阵营，13家企业新增货值突破2000亿。得益于收并购，融创与碧桂园、万科形成了新增货值第一梯队，且3家企业年内新增货值均已突破5000亿，规模优势显著。

  随着行业洗牌加剧，资源进一步向头部房企集中：销售TOP10房企新增货值占43%，较上月上升2个百分点，TOP50房企占据了百强新增货值的83%。以此来看小房企未来面临不小的生存压力。

  百强房企拿地销售比与上月持平，整体维持谨慎。销售TOP20企业持续表现出争夺市场份额、提升规模的需求，拿地销售比高达0.46。若从操盘金额TOP50房企下半年单月投资强度来看，7、8月份力度下降后一直维持低位运行，11月投资意愿则稍有回升。

  03

  金地、中骏相对积极，国企表现强势

  尽管拿地策略上，百强房企依旧保持相对谨慎，新增货值百强中也有超过3成企业尚未拿地，且拿地销售比低于行业平均。但随着价格回落以及年末供地潮，部分房企也开始在优质城市寻找机会。

  从单月拿地金额来看，国企、央企表现强势，万科、中海、绿地、华润等名列前茅，拿地金额均超过100亿元，且拿地销售比均高于0.4，大于行业平均。若同下半年月均拿地金额相比，中海、招商等涨幅超过20%。在土地市场转凉之际，融资的先天优势使得这些企业拿地策略更加灵活。例如本月深圳出让的5宗地最后均由国企拿下。

  另外，TOP30企业中，金地、中骏表现的相对积极，单月拿地金额均超过80亿，其中中骏以59.4亿获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地，未来供货量仍然相对充足。

  04

  土拍限价、融资收紧加速房企收并购步伐

  目前部分城市土地市场处于“预期下行，底线未降”的状态，在土地调控限价措施严厉，以及起拍价并未明显下调之下，部分公开市场拿地盈利空间小，甚至不盈利，部分房企转向收并购等其他方式来控制项目收益。

  根据不完全统计，1-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%，一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充优质资产，另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等，凭借地缘优势以较低的楼板价在深耕城市积极补充货值。此外一些地方性企业如嘉福、电建等也在积极通过并购寻求规模的扩张和增长。

  总体而言，在融资政策收紧的大背景下，部分小房企生存困境进一步凸显，行业加速洗牌，未来“大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼”局面会更加明显。

  05

  单月4成新增土储于一二线

  长三角三四线成交活跃

  从11月百强房企拿地分布情况来看，一、二线城市共占42%，三四线城市成交比例较全年有所上调，企业回归二线城市的战略进入阶段性的平台期。区域分布上来看，中西部占比近4成，长三角、珠三角也是投资重点地带，环渤海城市群成交占比相对较低。

  聚焦三四线具体城市来看，长三角三四线城市成交相对活跃，百强新增土储TOP10三四线城市中，有一半来自长三角区域，徐州、嘉兴尤其受到开发商青睐：徐州受益于高铁和城市化进程的推进，而嘉兴受上海红利辐射，土地关注度较高。

  06

  房企谨慎的投资态度短期不会逆转

  地市保持低位运行

  近期土地市场和企业拿地态度呈现双向分化的走势：市场层面，一线城市如北京、深圳持续出台“双价房”土地，从源头上抑制房价上涨，也抑制了企业拿地的积极性；而厦门却推出不设底价地块，意在刺激房企参与竞拍；企业层面，国企、央企等大型规模房企，受益于强大的资金支持，在其他房企拿地积极性显著下降的时候表现相对积极，而其他上市公司或中小房企则态度持续谨慎。

  从土地供应量来看，11月土地供应总量环比大幅上涨，预计年末成交量将迎来周期性上涨，但受制于宏观调控、企业积极性等多方面因素影响，地市热度估计难有起色。且当前房企主要精力集中在销售回款上，预计年末收官中，大部分企业拿地态度依旧以谨慎为主。