[克而瑞]2020年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  榜单解读

  前言：5月份土地市场延续了4月回暖趋势，整体量价稳中有升，长三角、珠三角核心城市土地吸引多家开发商激烈竞拍，平均溢价率实现五连涨。 

  市场回暖、土地放量、融资略松等因素持续提振百强房企投资信心，平均拿地销售比升至0.37，高于去年全年水平，由此可见投资力度在不断加码，其中二、三梯队拿地更为积极。 

  单月来看，5月超过六成销售TOP50房企拿地金额较1-4月份显著提升，碧桂园、中海、世茂、绿地等规模房企投资金额超百亿。而此前拿地积极的房企如绿城、中梁等投拓脚步略有放缓。 

  预计6月地市成交体量仍维持高位，核心省会城市、长三角三四线依旧是企业的主要投资目标。但在积极参与竞拍的同时，注意市场回暖不及预期的风险，合理控制拿地成本。

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  土地市场持续回暖

       核心城市优质地块竞拍超百轮

  截止至5月28日，300城经营性土地总成交建面17975万平方米，总价达5522亿元，环比分别下降14.%和12.9%，考虑到月末浙江、武汉等地仍有多宗土地集中出让，预计整月成交体量大概率会追平甚至高过4月。 

  随着热点城市优质地块供应放量，5月平均楼板价再创新高，达到3072元/平方米。溢价率也在一二线城市带动下实现五连涨，升至16.5%。整体而言，土地市场呈现量价齐升、持续回暖的趋势。

  从热点城市部份地块的竞拍情况也可反映当前热度，北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部份地块竞拍轮数高于70轮，长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。

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  百强拿地销售比持续回升

       TOP11-20房企投资更积极

  截止至5月末新增货值百强门槛提升至65.9亿元，环比提升26%，年内新增货值百强总货值已经接近3.3万亿，房企拿地节奏明显提升。

  房企积极性的提升，在销售百强房企拿地销售比上也有所体现：1-5月销售百强拿地销售比涨至0.37，已高于去年平均水平，疫情影响褪去后一季度挤压的纳储需求得到释放。

  分梯队来看，第二梯队房企拿地最为积极，拿地销售比高达0.54，其中绿城、中南、龙光前5月拿地销售比均在0.7以上；其次TOP21-30企业拿地销售比也达到了0.45，后两个梯队拿地销售比也均高于均值。

  10强房企拿地销售比仅为0.29，在各梯队中垫底，一方面体现了10强房企土储规模的优势显著，仍有不急于拿地的底气；另一方面也体现了行业加速整合、中小型房企加速拿地的迫切性。

  尽管从拿地销售比来看，10强房企积极性不如其他梯队，但10强企业年内新增货值仍占百强新增货值的37%，前20强房企新增货值占百强总货值的6成以上，龙头房企的规模优势依旧显著，强者恒强格局难以打破。

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  销售TOP50中超六成房企

  拿地金额较1-4月显著提升在市场销售转暖、融资环境略放松、热点城市土地供应放量等多因素影响下，5月份成为房企拿地的小高峰，超过六成销售TOP50房企单月拿地金额较1-4月份显著提升，其中近半数房企投资金额超过50亿元，投资强度在逐步加码。

  投资强度显著提升的一方面是全国化的规模房企如碧桂园、中海、世茂、旭辉等，其5月拿地金额几乎接近前四月之和，较1-4月平均拿地金额涨幅超200%。另一方面，龙光、越秀、德信等区域型企业也在对根据地进行巩固，根据CRIC监测的德信5月份新增5块地来看，有4宗位于长三角。

  值得注意的是，结合房企销售来看，除了中海、龙光、中骏等单月拿地销售比超过1，投资力度较大外，碧桂园、绿地、融创等多数房企单月拿地销售比仍保持在行业平均水平，同样从侧面反映了投资加码之下房企拿地仍然保持谨慎和理性的态势，抓销售、促回款，弥补疫情造成的销售空缺仍是未来一到二个季度的首选。

  此外，近三成销售TOP50房企5月投资金额较前4月均值有所下滑，例如绿城、招商、新城、中梁等下滑幅度在25%以上，主要是由于投资节奏不同所致，这些企业均是前四个月拿地金额较多，5月份相对“缓一缓”，如绿城在一季度持续投入之后，5月拿地金额降至71亿，即便投资放缓，但其单月拿地金额仍然领先大多数房企。

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  核心省会城市最受青睐

       长三角城市竞拍更激烈

  从拿地分布来看，百强房企拿地建面中，一二线成交占比约为5成，三四线占比微涨2个百分点；区域分布上，中西部和长三角仍是企业最积极拿地区域，尤其中西部的省会城市和长三角城市，如重庆、合肥、南京、宁波、无锡、常州等城市较多地块吸引了10家以上开发商的参拍，部分地块竞拍轮数甚至超百轮，企业拿地热情较高。

  截止至5月末，杭州是最受百强房企青睐的城市，本地房企滨江、德信均有落子，绿地、新力、龙湖、东原等外来房企也有所斩获；其次西安、重庆、成都、武汉等来自中西部的省会仍然是房企重点投资城市；三四线城市中，百强在温州投资远超其他城市，随着市场开始回暖，未来利润可期。整体而言，较受欢迎三四线城市依然主要位于长三角、珠三角区域，尤以中南、新城、华鸿嘉信、金成集团等本地房企拿地较多。

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  地市逐步回归正轨

  重点关注一二线核心城市一

  5月地市成交整体量稳价升，溢价率和流拍率指标也进一步向好，市场信心逐步恢复，尤其优质地块持续受到开发商关注；结合供应来看，本月挂牌总建面仍然较多，预计6月份成交量继续维持年内较高水平。

  地市逐步回归正轨的同时，城市、地块和企业之间的分化也持续加剧，投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍，一二线城市和长三角三四线城市尤为明显，“捡漏”难度持续提升。

  近两月融资环境相对宽松，冰封一时的外债也重新开始发行，房企拿地积极性明显提升，但仍需警惕土地成本，在积极参拍优质地块的同时，也应通过寻求合作、收购等多元化拿地渠道，既能扩充土储、又能控制总土储成本。