金地集团：推盘节奏明显提速 结构转型渐显成效

  推盘节奏明显提速，推动6月销售超预期。2013年6月，公司实现签约面积39.7万平方米，同比上涨35.49%，环比大涨65.42%；实现签约金额54.7亿元，同比上涨53.65%，环比大涨89.27%。公司6月的销售增长强劲，与万科、保利6月销售增速回落的表现截然相反，主要是由于今年年初土地储备显著增加，带动公司可售项目增加。今年年初公司土地储备的权益面积达1525万平方米，较去年同期上升23%，土地储备面积为历年最高。在高土地储备的带动下，公司今年4、5两个月的未来2个月计划推盘总数为48个，明显高于去年同期的29个，较今年2、3月的总计32个项目也有显著的环比上升。从累计数据来看，今年1-6月公司实现签约面积150.1万平方米，同比增长32.25%；实现签约金额197.2亿元，同比增长46.51%，同比增速较1-5月均有所回升。公司6月公布的未来2个月计划推盘数为23个，高于往年同期水平。此外由于货量结构转向中小户型，项目去化率提升，未来几个月将保持较高的推盘节奏，三季度业绩有望继续爆发。

  6月销售单价显著反弹，拿地态度转为积极。从月均成交价格数据来看，6月份公司平均销售单价为13778元/平方米，较上月环比上涨14%。从累计数据来看，1-6月份累计平均销售单价为13138元/平方米，较1-5月的累计平均售价微升2%。公司在一二线城市布局较多，在今年一二线城市房价涨幅明显高于三线城市的情况下，我们预计今年公司成交单价将持续上升。在土地储备方面，公司6月份新增2幅土地，分别位于郑州和南京，权益容积率面积总计44万平方米，合计支付权益地价29.92亿元。公司1-6月新增土地储备14宗，权益容积率面积总计287万平方米，支付权益地价129.94亿元，楼面均价4528元/平方米。公司上半年新增土地面积已经超过去年全年水平，与去年同期0新增呈鲜明反差。目前一二线城市土地市场竞争日趋激烈，我们认为公司提早下手储备土地虽在短期内会推高成本，挤压项目毛利率，但从长期看可以避免未来土地进一步紧俏对公司运营带来的影响。

  产品结构转型带来较大业绩弹性，给予“强烈推荐”评级。金地集团最近两年的最大看点在于产品结构转型带来的周转加快，销售及业绩弹性较大，我们预计公司全年推盘量可达700亿，其中中小户型占比在70%左右。公司越来越多的项目定位刚需及首改需求，此前公司大户型占比较高、周转较慢的问题随着产品结构调整将得到显著改善。有利公司适应当前刚需为主市场。预计13-15年EPS分别为0.9、1.17和1.49元，对应PE为8倍、6倍和5倍，给予“强烈推荐”评级。

  风险提示：房地产行业调控力度超预期的风险，公司销售情况低于预期，公司杠杆过高的资金风险。