房企或借道棚改圈地 布局重点城市中心区域

  7月23日，国家发改委、住建部、国土资源部等六部委联合召开了全国棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求，各地在10月底前应编制完成2013~2017年棚户区改造规划。

  之前，2013年6月26日，国务院常务会议决定，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。

  目前，全国包括北京在内的多地都在制定未来5年的棚户区改造计划，不仅列出惠及户数，而且还表明具体投资金额，北京未来5年计划投资额达5000亿元。

  从棚户区改造的出发点来看，棚户区改造属于保障性住房范畴，不仅能够拉动投资，而且还对改善民生有重要作用，并且不会对商品住宅房价产生助推效应，相反还可以释放一部分刚需，起到抑制商品住宅市场房价的作用；同样，棚户区改造的本质仍然是房地产投资，因此，具备对相关下游产业强劲的带动属性，水泥、建材等行业都将获益，拉动经济增长的同时，又不太多刺激商品房市场。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来5年棚户区改造所带来的市场机会来讲，有利于房企借道“棚户区改造”机会进入重点城市的中心区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会，参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。这对于地方性国企、一些大型房地产企业来讲，可能会带来新的投资和市场布局开发机会。

  对于市场需求来讲，棚户区改造会带来新的居住或改善型需求入市，在“棚户区改造”过程中势必会导致这些群体入市购房。

  但是，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户不是一件简单的事情。

  首先，棚户区的改造成本越来越高，当前这么大规模棚户区改造的成本是多少？成本由谁来承担？ 如果地方政府来承担，那么，有可能会进一步推升地方政府地方债走高，在地方政府负债累累的市场背景下，地方经济发展难说会一帆风顺；如果由参与“棚户区改造”的开发商来承担，那么，高成本的改造费用或许不是所有开发商可以承担得起的，开发商的利润率有可能因此而降低，这有可能损伤开发商参与“棚户区改造”的积极性。

  其次，尽管中央不断鼓励社会资金进入，但参建保障性安居工程的企业多为央企和地方性国企，用怎样的手段吸引民资还需要探索。

  第三、中央已要求各地在今年10月底前应编制完成2013~2017年棚户区改造规划。笔者认为，建立棚户区改造规划目标同时，应确实落实问责制，力保完成计划为普通老百姓改善居住与生活条件，不能只是纸上谈兵，最终在执行力上没有保障。

  第四、开发商有可能因为“棚户区改造”难度较高，借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度，成为圈地“囤地”的接口。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从机会的角度来说，由于当前土地市场价格已经处于实质性上涨的阶段，房企之间对于优质地块的竞争已非常激烈，在土地市场通过招拍挂获得土地代价已相对较高，因此，在当前房企有可能借道“棚户区改造”的机会进入重点城市的中心区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会，参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。但是，房企也有可能借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度，成为圈地“囤地”的接口。因此，在推进“棚户区改造”过程中，还应该防止“囤地”圈地运动现象的发生。