[克而瑞]2012年房企五大策略成功应“变”

  VIEW  2012年房地产资源占有率、行业集中度进一步加强，大中小房企不得不调整战略来应对时势之变，打造海外融资平台、多元化发展、抱团取暖、高周转率运营仍是企业的主要策略。

  2012年，房地产行业从低谷逐渐爬升，房企最难熬的日子已然过去。从行业发展轨迹来看，企业竞争环境不断恶化，不同规模企业间分化加剧，优胜 劣汰特点愈加明晰。整体行业发展呈现出龙头房企战略布局重回一二线城市；企业积极打造海外融资平台；多元化发展战略规避风险；合作开发抱团取暖降低风险； 央企转向高周转追求规模扩张等五大趋势。

  龙头房企战略布局重回一二线城市

  今年龙头房企战略布局有重回一二线城市的迹象。龙头企业布局区域的微调，与两方面的因素有关：其一，在市场回暖的新形势下，企业的利润率面临回 落的压力，对利润的诉求日益增加，企业战略开始逐渐向利润倾斜，那么企业向一二线城市挖掘利润就是一个选择；其二，由于三四线城市有效需求的不足，企业对 于一二线城市的资源价值有了重新认识，因此各大企业都加强了一二线城市的投资力度。从典型企业今年拿地布局来看，一二线城市的占比逐季增加，今年前三季 度，15家典型房企新增一二线城市土地建筑面积1656万平米，占比达到72%(图1)。

  从典型企业的表态上来看，恒大今年11月份提出，三四线城市营运环境比较困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。此外，佳兆业也表达了加强一二线城市布局的想法，公司今年首次进入上海，连续拿下三幅地块；年底深圳有四个项目推出，加大了一线城市的经营力度。 

  企业积极打造海外融资平台

  今年有实力的企业积极打造海外融资平台，从万科、招商、金地在香港收购壳公司，着力打造海外长效融资平台，到新城、旭辉等企业筹划港交所上市， 都体现出在国际流动性宽裕的大背景下，房地产企业抓住机遇，苦练内功、做大做强的决心。显然，今年企业的融资策略已经悄然改变，从追求“融得到资”转变成 “以低成本融资”；由“为生存融资”转变为“为发展融资”(表1)。

  此外，企业的融资成本也较去年有所下降。从融资方式上来说，由于企业主流融资方式已经从去年的信托高成本的融资方式，转变为股权融资和债券发行 等方式融资。去年红极一时的信托方式，年利率动辄20%以上，今年信托融资规模则大幅下降；通过股权基金融资也从去年20%以上，下降到了今年的10%左 右，而赴香港IPO股权融资的成本更是微乎其微。另外从供求关系上来说，货币政策的适度宽松和国际资本的不断流入，也从另一层面降低了企业的融资成本。

  多元化发展战略规避风险

  房地产企业发展模式日趋多元化，一方面是适应市场环境变化，另一方面也是企业自身发展的需要。就业务布局来看，2012年以来房企的多元化发展 脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点，保利、佳兆业等企业纷纷大举进军旅游地产。曾深 陷困境的绿城中国，2012年以来更是奉行多条腿走路的策略，除了扩大传统的代建业务外，现代农业、旅游地产、养老地产均成为其下一步企业发展的重点。

  此外，不少全国性房企已经不满足于国内房地产开发，绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建，预计最快将于2013年上市(表2)。

  合作开发抱团取暖降低风险

  今年企业在项目开发方面有一个显著的特点，合作开发模式备受青睐。这样的模式，既缓解了企业负债所带来的高压，同时减少了融资成本，降低企业开发风险。

  绿城和融创将这个特征发挥到了极致。今年绿城与融创、九龙仓多次战略合作拿地开发项目，在促进销售同时，回流现金，同时，绿城与融创创立合资公 司共同销售，降低开发风险。企业今年销售火爆，仅用了十个月就完成了全年400亿的销售目标。融创今年注重风险控制，减少发债等融资而采取合作和收购方 式，通过与其他企业合作互补，提升项目回报率，降低项目风险(表3)。

  央企转向高周转追求规模扩张

  今年以来，坐拥资源优势的央企，在企业战略上积极向高周转策略靠拢。除了中海地产、保利地产等原来就以高周转策略闻名的央企之外，招商地产、越 秀地产、中国中铁等企业也开始加入到高周转的队伍中来。资源方面，拥有资源优势的央企，融资和拿地成本相对较低，与其他企业相比，降价的空间更大，销售的 速度更快。速度方面，快速开发、快速销售，充分发挥资源的效率，力争资产高速周转，从而产生丰厚的业绩。央企一旦结合了资源和速度的双重优势，规模将持续 快速扩张。

  从今年央企销售业绩方面的增长就能看出，央企转向高周转模式后的成效。五家央企今年前三季度销售金额同比均保持增长，其中越秀地产涨幅最大，达到了134%，名次从去年年末的第49位，上升到第29位(表4)。