富力地产销售目标提升67% 关注中长期财务风险

富力地产：销售目标提升67%，关注中长期财务风险

  分析师/CRIC研究中心分析师朱一鸣、洪圣奇(香港)、许一星

  年初大幅调高销售目标，企业将进入高速增长阶段

  2013年，富力地产销售基本完成销售目标，合约销售金额为422.29亿元，合约销售面积338.57万平方米，与2012年相比，分别上升23%和14%，依靠最后两月的发力，最终超额完成420亿元的年销售目标。

  富力地产2014年的销售目标从去年年末设定的550亿元大幅调高至700亿元，较去年销售目标提升67%，这是往年其他企业未出现的情况，销 售目标设定显示出企业对于今年市场的看好及企业自身的销售信心。其中，计划一级城市销售额占比达到58%，二级和三四级城市销售占比分别为39%和3%。 企业激进的销售目标主要得益于企业去年较多的新增拿地。今年计划可售资源达1410亿元货值，按企业保守的50%左右的去化率计算，今年依然能完成700 亿元的销售目标。

  从可售货量的金额分布情况看，富力地产今年1410亿元的货值约52%位于一级城市，如：北京、上海、天津、杭州等企业重点发展城市，这也是企业核心盈利地区，企业在二级城市的占比也不低，达到40%。

  2013年新增拿地2000万方，土地储备足以支持12年发展

  根据CRIC监测，2013年富力地产在土地市场上拿地较激进，企业2013年年初预定购地金额100亿元，年末翻倍完成拿地目标。富力地产 2013年末土地储备总量达到4330万平方米，其中2013年新增土地储备2090万平方米；按2013年销售面积估算，土地储备总量能满足未来12年 的开发需求。

  富力地产激进的拿地将为今年顺利完成销售目标奠定基础。从拿地分布来看，企业依然集中于省会城市拿地，希望依托省会及周边城市成熟的市场发展及 充足的购买力来提升自身的销售份额。富力今年计划可售面积达1059万平米，占土地储备总量的25%。企业计划在土地收购后六个月内开始营建，或在收购后 十二个月内进行预售，加速整体开发周期以提升盈利能力。

  首次进入海外市场，未来销售情况存疑

  2013年12月2日，富力地产斥资85亿元人民币从马来西亚皇室收购位于柔佛州的6幅土地。富力地产的此次待开发的面积高达350万平方米包 括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场，是富力地产迈出海外的第一步，企业预计今年该项目将有50亿元的销售收入。

  从企业的战略角度出发，富力地产此次进入马来西亚也是看到了碧桂园金海湾项目的成功热卖，以及绿地、万科等龙头房企在海外各个城市收购项目之 后，企业也意图获得海外市场的的潜在购买力；另外由于海外市场在承受了金融危机后持续低迷，市场房价处于最低谷，此时进入海外市场能通过海外市场的发展降 低内地单边销售带来的政策及市场风险。

  但是，富力地产此次开发行为依然有风险存在。第一个是客源问题，内地房企海外购房主要是依靠内地投资客源渠道，当地潜在客户总量较少，在国内客 源消化后，后期的项目存在客源不足问题。第二是资金回笼风险，富力这次收购的总土地价格庞大，占集团截至2013年总资产的6%。项目在2014年底进行 预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本。根据当地购房政策，首付款都是阶段性支付——在合同签订时、工程结顶时、交房时分别支付相应的比例。因 此，实际资金回款率较低，例如：合同销售100亿元，实际回笼资金可能只到10亿。

  2013年净负债率111%，中长期财务风险加大

  从债务结构来看，2013年，富力地产净负债率为111%，较2012年上升了26个百分点。净负债率大幅上升主要是去年拿地投入较多所致。同 时，2013年末企业短期负债上升151%至180.95亿元，企业的现金流情况为243.44亿元，虽然较去年同期上升89%，但是涨幅低于短期负债增 速。企业现金短债比为1.3，较2012年下降13%，短期偿债压力有所上升。为了降低企业债务风险，提升企业短期财务灵活性，延长企业债务期限，富力地 产于2014年初，发行了2019年到期的10亿美元8.5%优先票据。另外值得注意的是，企业债务的提升，很大部分是由于企业开发海外项目所致，马来西 亚项目占用了较多的资金，中长期企业的资金压力较大。

  债务结构上，企业一年内到期的债务仅有29%，但中长期债务达到71%，其中，企业三年期债划分在股本的永续债，其利息为9%，三年后将升至 15%， 若然在这期间出现政策的不确定性导致销售不佳， 这将使公司受到打击。企业今年的土地投资也会进一步推高债务总量，如果未来三年中经济形势发生转变，也将使企业债务风险加大。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！