花样年转型做社区服务商 彩生活预计年内分拆上市

花样年： 转型做社区服务商 彩生活预计年内分拆上市

  分析师/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港)、顾柳菁

  2014年可售货量充足， 150亿元销售目标有望达成

  作为中小房企代表的花样年，2013年的销售成绩可以算是颇为满意，成功完成百亿销售目标。据统计，集团录得合同销售总额逾人民币101.7亿 元，同比增长27.1%。其中，50.44亿元来自城市綜合体项目，27.18亿元来自中高档住宅，24.12亿元来自精品高档住宅。2014年花样年的 销售目标是150亿元，较去年实际销售额增长47%。虽然今年首两月，花样年销售仅3.96亿元，但这主要是因为集团目前推盘节奏还没有调整过来。管理层 表示，花样年全年的推盘节奏比例为3：7，其中，上半年的推盘区间会集中在4到6月份，下半年的推盘区间则会从8底9月初延续至12月份。另外，花样年 2014年可售资源达到300亿元，按照50%的保守去化率，销售目标就能完成。

  全年拿地积极，回归一线城市

  拿地方面， 2013年花样年属于最积极拿地的中小房企之一， 全年总购地金额约56亿， 拿地销售比高达56%。新增土地也均集中于北京、深圳等一线城市，并且主要以城市综合体为主。公司在2013年亦首次在新加坡买了一块小规模的地， 总值1.5亿新币。该项目在2013年年底已开售， 并带来了近7600万人民币的收入， 预计其余部份会在2014年兑现。

  土地储备方面，花样年表示，公司今年将依旧审慎投资策略以及于北京、上海、深圳等市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地的发展方向。截至 2013年12月31日，花样年规划土地储备建筑面积约870万平方米，另外已签署框架协议的物业规划建筑面积为813万平方米。我们预计，花样年现有土 地储备可满足企业未来四至五年的发展。

  从存量土地储备面积的区域分布看，中西部地区占比较高为48%，主要集中于成都等二线城市；其次是珠三角地区的38%。从城市能级的分布来看， 花样年的土地储备在一、二及三四线城市的分布比重基本为2：6：2，结构较为合理。从城市分布来看，花样年仅有少量土地分布于无锡和常州等存销比超过12 个月的潜在销售风险城市，合计占比仅2%。

  总债务大幅增长，希冀转型将负债率降至70-80%

  2013年，花样年总债务大升(同比增长50%)的同时只录得一般的净利润增长。因集团于去年先后多次发行优先票据，净负债率高达105%， 是上市以来最高的一次， 虽然1月份的发债为公司减轻一定程度的流动性问题， 但是近乎17%的收入增长被下降的利润率抵消。公司期望通过由重资产转型至轻资产，令负债比率降至70%至80%健康水平目标将负债率降至70-80%， 但这个是建基于公司是否能达到他们所预期的50%合同销售增长以及物业管理彩生活的分折上市， 这些在未来市场不确定的情况下都难以预测。

  公司的毛利率下降2个百分点至38.4%，净利率达到16.9%， 但是仍高于行业平均水平。花样年计划逐步增加住宅销售的比重至超过60%(以前住宅商业各一半)， 主要是希望透过高周转来抵消毛利率的压力。

  发新股引入TCL，为自身提供保障

  12 月 23 日，花样年通过现金+股权的方式向TCL集团收购旗下房地产业务， 总代价为31亿港元。管理层指出发新股引入TCL有两大因素：一方面是TCL作为传统工业企业，拥有很多政策性的土地，而花样年可以分享股东一些更优质 的、价格更便宜的土地；另一方面，TCL成为公司股东后，一旦市场出现包括资金问题在内的各种不确定性因素时，TCL则可成为其财务上的支撑者。我们认 为，由于TCL集团旗下房地产业务的核心资产主要分布于武汉和惠州的四个商住项目(总建筑面积达120万平方米)，此次收购有助于提升花样年在这两个城市 的市场份额，并能够获取充沛且稳定的销售现金流。至于财务上的压力，基于所有款项分四期支付，总体而言，还是处于可控范围。

  转型社区服务营运商，彩生活将于年内分拆上市

  花样年预从重资产向轻资产转型，未来集团的房地产业务比重会愈来愈少，而会集中发展其他轻资产业务，如社区服务及物业管理、酒店管理及商业管理服务。

  据悉，花样年目前的社区服务运营业务中，最重要的莫过于旗下彩生活社区服务平台，而花样年也一直在推进彩生活拆分上市的工作。目前，集团的物业 经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产开发高一倍。数据显示，截止2013年底，彩生活已经覆盖全国54个城市，在全国拥有服务社区 650个，管理面积超100万平方米，彩生活分拆现在按正常计划在推进，希望在今年完成上市。

  总体而言，自彩生活社区服务平台推出以来，转变传统物业管理的理念为物业服务，积极探索以社区APP为代表的新的盈利模式，不管是彩生活的管理 能力和运营状况都有了很大的提升。彩生活正从单纯的物业管理公司向社区服务公司转变，未来彩生活所服务的客户将成为公司重要的资源，客户数量和粘性上升将 最终为公司带来巨大价值。如果今年彩生活完成分拆上市，新的商业模式和高速增长的客户数量将进一步扩大彩生活在基础物业管理方面的竞争优势，从而提高彩生 活社区服务平台的客户年度，使彩生活服务集团成为中国领先的社区服务平台运营商。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！