招商地产加速、转型战略全面启动 执行路线图逐渐清晰

  CRIC研究中心研究员/朱一鸣、洪圣奇(香港)、陈开朝

  2013年，招商地产业绩突破400亿元，规模再上台阶，盈利能力、成本控制、财务稳健度继续位于行业前列。进入2014年，企业扩张和转型步伐显著加快：新增土储首次向三四线倾斜，全产品线战略加快；同时，将发力商业地产，涉足产业地产、互联网社区领域等。

  企业于去年提出2018年前重回第一梯队的战略目标，我们认为，要实现加速扩张，企业仍需在拿地、标准化方面持续优化。

  规模指标大幅攀升，运营管控行业领先

  规模指标大幅攀升。2013年，招商地产营业收入、净利润分别同比大升46%、29%，总资产同比上升23%，经营规模再上台阶。

  净利润有所下滑。2013年，企业毛利率为38%，与2012年持平，净利率同比下滑2个百分点至18%，但仍高于A股房企均值近5个百分点。利率下滑主因是产品利润率较高的珠三角地区收入结转占总收入比重下降；还有是短平快中小户型的产品占比上升。

  成本控制行业领先。2013年，期间费用率为6.3%，低于A股房企均值近4个百分点。一直以来，招商地产的成本控制行业领先，这主要得益于“人为本”管理、“头狼计划”培训、流程再造、丰富非货币化激励措施等一系列管理举措的深入贯彻。

  财务更加稳健。2013年，企业净负债率进一步下降3个百分点至16%，远低于A股房企82%的平均净负债 率。同时，财务结构优化，现金短债比从2012年的1.9上升至2013年的2.3，长短债比从2012年的1.5上升至2013年的1.9。得益于前瞻 性安排及招商置地的海外资本运作，公司2013年综合资金成本5.23%，同比下降0.76个百分点。稳健的财务为企业今后加快扩张提供了充足的杠杆空 间。

  过去五年经历高成长期，2014年业绩将超500亿元

  过去五年，企业经历了一个高成长期。数据显示，2008年至2013年期间，招商地产的业绩年均复合增长率高达46.44%，不但高于万科的29.98%、金地的31.62%，甚至比高成长著称的保利地产还要高出2.83个百分点。

  2013年，公司通过“抓体系”、“抓机制”等措施不断强化自身营销能力提升，充分利用市场回暖窗口，主动出击、灵活应变，顺利完成销售目标。2014年，公司计划新开工面积548万平米、竣工面积294万平米，全年销售金额预计突破500亿元。

  年增百亿目标偏保守。2013年4月，招商地产提出“千亿销售、百亿利润”战略目标，争取在2018年前进入并稳居中国地产前十强。然而其增长路线图“每年销售增长100亿元”相对偏保守，招商地产需要加速发展才能如期实现其战略目标。

  加快协调配置促进扩张，打造三大平台服务转型

  加快区域均衡布局，推进全产品线战略

  区域布局和产品结构过于集中，成为制约招商地产快速增长的瓶颈。也因此，招商地产的增长较其他重点房企更不稳定。正 如我们所见：2009年招商地产业绩增长高达131.4%；进入2010年，一二线房市调控骤紧，招商地产业绩出现负增长；2011年-2012年，一二 线行情持续回暖，中高档改善型需求发力，招商地产业绩增速再次大幅攀升；到了2013年，招商地产业绩增速再次大幅下滑。相比之下，那些区域布局和产品结 构较均衡的企业如保利地产、万科、金地，增长明显更稳定。

  2014年拿地重心转向二三线和刚需改善型需求。2013年新增土地主要投向二线，产品结构更趋合理。进入 2014年，企业刻意避开一线白热化的竞争，继续关注二线重点城市，同时首次向三四线倾斜。值得一提的是，与往年三四线主要聚焦珠三角城市如佛山、中山不 同，今年三四线布局开始向长三角和环渤海城市如烟台、日照、常熟转移，企业在三四线的布局更加均衡广泛。此外，今年企业将在坚持全产品线战略的前提下，进 一步调整产品结构，加大中小户型产品的供应。

  构建境外融资、商业运营、社区智慧服务三大平台服务转型

  在境内与境外双引擎驱动、住宅与商业两翼齐飞、地产与互联网融合发展的思路指导下，招商地产成功构建境外融资、商业运营、社区智慧服务三大平台：

  境外上市融资平台——招商置地开启境外融资运作。去年，招商地产操作港壳东力实业以反向收购方式实现上市，改名招商置地。随后招商置地迅速启动并成功发行5亿美元5年期年息4.021%的信用增强债券。为了充分利用这一融资平台，招商地产目前正加紧研究新一轮的融资方案。

  在A股再融资受阻的背景下，招商地产成功开辟境外融资平台，为企业新一轮扩张注入了强劲动力。我们看到，2013年9月，招商地产公布一套定向 增发方案，增发价为26.92元/股，融资总额约65亿元。但此后，公司股价一路下滑(2014年3月17日跌至15元左右)，股价较增发价严重倒挂，增 发前景不容乐观，境内上市平台再融资仍不通畅。需要指出的是，目前招商地产财务杠杆比较低，是因为缺乏融资手段。随着境外融资平台逐渐完善，企业财务杠杆 预将有所上升，进而帮助企业提升扩张效率。

  商业地产运营平台——招商商置开始发力，海港新城模式进入异地扩张。截至目前，招商商置已拥有建成商业地产 110万平米，在建120万平米，产品线包括海上世界系列大型城市综合体、花园城中心系列区域型购物中心。运营采用“销售+持有”模式。以蛇口海上世界为 例，短期通过住宅销售平衡现金流，中长期靠金融循环逐步退出。值得一提的是，海上世界系列海港新城模式有望在青岛、厦门、宁波、天津等地复制。通过招商商 置这一专业化平台，企业将提升商业资产运营效率、创新商业模式、创造商业地产管理品牌，培育未来规模发展趋于稳定时新的利润增长点。

  智慧服务平台——招商局物业借助互联网向新型服务商转型。2014年3月，招商物业在互联网思维引导下突破 传统物业服务模式，上线数字化、集成化、智慧化服务应用平台——“到家网”，打造线上线下并举的“数字化生活、数字化服务”的现代物业服务模式。据悉，" 到家网"依托于招商局集团地产、金融、物流、酒店、园区服务等优势资源，集成了衣、食、住、行、游、娱、购等基本区生活服务功能。目前，到家网在深圳12 个小区试点运营，集成了招商银行、苏宁电器等60多家知名机构开展社区服务，对社区O2O生活服务模式进行了创新探索。通过"触网"，招商物业将挖掘数量 庞大的存量资源金矿，创造一个“轻资产”化运作的长期业务增长点。

  另外，公司近年来积极探索蓝海业务，对健康旅游养生地产、产业新城以及海港新城的新的模式进行了深入研究，部分项目已到落地阶段。

  执行路线图初步显现，快速扩张仍需多方优化

  目前，招商地产的战略执行路线图初步显现，今后预将在拿地、标准化方面持续优化，以加快扩张速度和品质。

  维持招拍挂拿地力度，保障可持续的规模扩张

  截止2013年末，招商地产项目储备超1300万平方米，足够未来几年发展。另外企业背靠招商局集团，后者拥有大量的土地储备，招商局可以积极 参与开发。但要指出，招商地产利用集团的土地储备有一定限制：一方面，这些土地由招商局开发，集团拥有土地出让收益权，但不一定有使用权。因此招商地产利 用这些土地，还是要经过常规的招拍挂程序。另一方面，这些土地的“变性”要跟随城市的规划进度走。由于交通基建板块区位大多较偏，很多地块可能需要较长的 时间进入城市功能区规划，才适合商业住宅开发。因此短期内，也不能满足招商地产的规模扩张需求，企业仍需维持在招拍挂市场上的拿地力度，才能维持可持续的 规模扩张。

  加快标准产品线建设，提高品质扩张的速度

  与龙湖地产、阳光城等高周转企业比，招商地产的一个劣势在于缺乏标准化产品线。但近年来，企业加大了标准产品线建设力度，形成住宅刚需i- Love与改善型i-Hope两个系列标准化产品。目前，所有大盘项目首期、新获取“短平快”住宅项目标准化产品应用率已达80%以上。以苏州依山郡应用 I-Love系列(首置首改实用型居所)标准化为例，该项目在获取地块后7个月内实现销售，开盘去化率近7成。标准化的应用不但加快了项目周转速度，而且 有效控制了成本。公司2013年每平米建筑面积的建安成本同比下降近100元。在日益繁杂的项目开发过程中，完善的标准化产品线可企业提供整套准确的解决 方案，进而加快高品质产品的开发和销售进程。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！