[克而瑞]佳兆业:2014年有望突破310亿元

  CRIC研究中心(香港)研究员/洪圣奇、吴洋

  合约销售239亿，深圳成为主要助力

  2013年，佳兆业累计实现合约销售额 239亿元，同比大增37.9%，超额完成全年220亿元的销售目标，在《2013年中国房地产企业销售TOP50》企业中排名第25。合约销售面积约 245万平方米，同比下降4.9%。合约销售均价为 9760 元/平方米，同比上涨45%，充分反映了企业去年以一二线城市作为主要销售驱动力(一线城市46%，二线城市30.3%)的因素， 其中深圳的项目更贡献了总销售额的 30%，成为主要销售热点。以去年约60.4%的去化率估算，企业2014年有望突破310亿元。

  项目销售布局上，佳兆业的月度销售相比以往数年更为均衡，上下半年各占50%，相较11年上半年与12年上半年的30%及39%占比大幅提高。 按照公司目前的推盘计划， 2014年上下半年可售资源面积比例约为2:7, 其中新项目可售面积比例约为1:13, 显示公司未来一年项目销售布局仍集中于下半年。

  去年推出的项目共有 53个，覆盖28个城市，其中较为热门的项目如下：

   根 据CRIC统计，深圳佳兆业城市广场总体量180万，一期于2012年12月底入市，项目45.4亿的销售额已占到了公司总合约销售额的19%. 此项目也在2013年多次蝉联深圳项目销售前三甲。项目的平均售价为23000元人民币/平方米，为佳兆业带来了高额利润。2014年第四季度该项目还将 有17.96万平方米货量上市，预计价值约为41亿。

   惠州佳兆业中心与城市广场 同为珠三角地区定价10000万/平方米以上的高端物业，在2013年以10018元/平方米的平均售价取得了4.6亿元合约销售的业绩。在2014年第 三季度，其建筑面积为8.6万平方米的第三期也即将上市，预计能为企业带来8.6亿的合约收入。

   位于武汉的金域天下项目亦是去年的热销项目之一，以14.9万平方米的销售面积为企业带来了10.0亿的合约销售收入。今年项目第三期的推出将会在第二季度继续带来14.9万平方米的可销售存货，价值约10亿元。

   成都佳兆业8号作为已经销售了4期的项目，拥有强大的品牌影响力，去年一年带来了3.3亿的销售收入。由于项目针对中端刚需客户，平均售价在7552元/平方米左右。未来2014年第三季度其第四和第五期将带来11.6万平方米的上市量，预计价值约为8.3亿元。

  这些在售热销和即将上市的大盘，都将为企业带来可观的现金流，支撑着公司业绩快速增长。

  强势进军一二线城市，布局重点锁定经济发达领域

  自2011年做出重大战略调整后，公司逐渐将开发重点转向一二线城市。在布局上，近两年佳兆业的土地储备加大了向一二线城市的倾斜力度。

  2013年，佳兆业共投入约141.28亿元购入311.2万平米的土地。拿地金额是12年全年的3倍，且所拿地块几乎全部位于一二线城市，其 比重按金额计达到92.3%，按面积计也高达76.3%。其中，作为佳兆业一直深耕之地的深圳去年一年新增了10块土地，其中8块为佳兆业擅长的旧改项 目。但尽管如此，截至2013年12月底，在集团23.3百万平米的土地储备中，一二线的比重依然只有 33.53%，离企业制定的未来一二线业绩要达到7成的目标依然有差距，预示着企业今后将继续聚焦在一线城市及二线省会城市集中拿地。

  另外需要指出的是，与12年拿地均匀分布于长三角、环渤海和中西部地区有所不同，今年公司拿地几乎全部集中经济发达的珠三角、长三角区域，按金 额计，两者都达7成。可看到佳兆业在强势进军一二线的同时，聚焦对上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市的布局，全年这4个城市的资金投入占比高达 66%。

  杠杆率提升助推业绩高速增长，高增长使企业风险仍可控

  2013年，毛利率与净利率同比有小幅增长。虽然在上半年，由于12年销售主力集中在三四线城市，其低售价项目结转入账后，导致上半年企业利润 被摊薄。然而，企业销售均价已经较去年上涨至9253元/平方米，使得企业在下半年毛利率快速增长。而部分深圳项目高达40 %的毛利率成为了拉动公司总利润率增长的重要牵引力。随着企业继续对一二线城市进行投入，企业利润率还将有上涨空间。

  另一方面，去年上半年由于大幅拿地，且拿地均位于热度很高的一线城市(楼板价在6935元/平方米左右)，企业净负债率一度走高到82%。企业 的净负债率的增加，主要与企业采取高周转策略有密切关系，尤其是上半年在投资拿地方面耗资86.53亿元。但在下半年，由于企业拿地节奏放缓，而前期开发 的一二线城市项目又开始在销售上发力，这些项目去化快，利润高，为公司高周转率提供保障，使得年末净负债率已经恢复至62.1%。除此之外，企业现金短债 比去年一直维持在2.2倍左右水平，短期压力并不大。据管理层透露，今年将会继续放缓拿地速度，保持净负债率在70-75%左右。今年年初，企业土地储备 已有2335万平方米，是2013年所开发土地6倍，足够未来4-5年使用。而未来，由于企业布局主要位于去化率利润率双高的一二线城市，企业稳定杠杆的 目标很有可能实现。净负债率稳定在70-75%左右，使得企业能在高效利用自身资产的同时，控制财务风险。

  一二线开发和城市旧改业务成为佳兆业未来的“两轮”驱动力

  过去一年，作为旧改的行业领袖，公司在国内一线城市参与了多个大型旧城改造项目，目前共有政府批准的5个城市更新项目，总建筑面积约232.2 万平方米。自12年12月以来，企业旧改项目进入全面收获期，如前所述的深圳佳兆业城市广场与及去年销售额达13.4亿的深圳新都汇家园都是旧改项目；随 着去年的深圳大鹏项目，珠海水岸华都花园，未來新推出的东莞碧海蓝天项目及佳兆业环球中心等项目入市，整个旧改板块将撑起公司业绩大半边天。

  除了旧改外，一二线的地产开发也将成为企业未来另一大收入源。近两年企业在一二线城市大肆拓张，尤其是聚焦对北上广深和二线城市中的省会城市实 行了重点布局。部分项目如武汉佳兆业金域天下去年全年销售达到10亿元，上半年新推的成都佳兆业8号，全年销售3.3亿元，其它一二线新增地块或于到明年 形成集中供应的态势，届时一二线板块将迎来一个业绩爆发期。

  作为中国领先的城市运营商，佳兆业的主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域。但为了追求资金的高效使用，佳 兆业一直将商业的比重控制在10%以内；而物业服务目前仍处于辅助地位。因此，未来公司的业务增长将主要靠一二线的地产开发和一线的旧改业务“双轮”驱 动。

  生命人寿增持佳兆业，缔造双嬴局面

  险资与旧改项目为主的开发商合作，一方面能使开发商获得厚实的资金支持，另一方面亦能为险资公司带来稳健且可观的收益，可谓双嬴。去年11月至 今，生命人寿保险公司不断增持佳兆业，目前已占佳兆业的12.03%股份。生命人寿作为人寿保险公司，出于承担理赔的责任，资金安全是其投资的关键，而从 其之前投资的公司例如五粮液，工商银行，中国银行等来看，其投资项目皆为处于稳定发展轨道的公司。此次增持说明了生命人寿对佳兆业未来稳健发展的预期。

  生命保险与佳兆业的合作源自2009年12月，当时生命保险与佳兆业集团及其附属公司签订5年策略联盟框架协议，在物业购置和保险金融领域进行合作。两方作为合作多年的战略伙伴，此次生命人寿加持更是为之后与佳兆业集团的进一步深入合作提供资金和管理支持。

  此外，这并不是保险界投资地产行业的唯一案例。去年第四季度以来，险资频繁涉足地产业，2013年12月阳光人寿和中国人寿购买瑞安旗下商业物 业项目，同月安邦保险举牌金地集团，累计持股5%。险资介入地产行业，一方面顺应了新一轮国资改革“力挺”混合所有制的大趋势，另一方面，看重了地产业在 城镇化的推动下稳定发展的趋势，而佳兆业跟政府联手操刀的旧改、保障房项目毫无疑问风险更小，使得其备受生命保险的青睐。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！