[克而瑞]新城控股：上市后融资渠道拓宽

  CRIC研究中心研究员/房玲

  2014年可售货量充足， 240亿元销售目标达成有望

  新城控股2012年底上市，2013年企业合约销售增长28%至206.24亿元。新城控股2014年合约销售目标240亿元，较2013年增 长16.5%，相对而言比较保守。据企业公告，新城控股2014年可售货源446万平方米，按金额计达474亿元，按照50%左右的去化率，销售目标就能 完成。2014年前两月，新城控股合约销售金额24.62亿元，同比增长35.65%。在前两月企业业绩普遍不太理想的情况下，新城控股开年表现可谓不 错。

  三四线城市城市存量过剩，或导致企业项目去化风险 

  2013年新城控股35.7%的销售金额来源于三四线城市，这一比例虽然较2012年有明显降低，但是与其他重点企业相比仍然较高。从土地储备 角度来看，2013年末新城控股土地储备1385万平方米，51%位于三四线城市，未来三四线城市还将是新城控股的主要销售来源地。目前三四线城市普遍存 在较大的市场风险，供应过剩现象较为严重。根据CRIC数据统计，2014年2月底常州、无锡的商品住宅存量分别高达823.56和833.76万平方 米，消化周期分别长达17.7和20.2个月，而新城控股41.4%的土地储备位于这两个城市。

  上市后融资渠道拓宽，财务结构持续优化

  新城控股2012年底上市以来，债务结构得到持续优化。年末企业持有现金82.96亿元，现金短债比增加至3.82的充足水平，同时企业债务期限长期化，长短期债务比达到5.39。

  2013年新城控股的融资成本有所降低，主要是将成本较高的信托贷款还清所致。2012年末新城控股尚有近22亿元的信托贷款，平均融资成本高 达13.5%，拉高了企业整体融资水平。上市后企业融资渠道拓宽，年内先后两次发行票据。1月发行2亿美元5年期优先票据，年利率10.25%，4月再次 发行15亿元3年期票据，年利率9.75%，融资成本较信托贷款大大降低。2013年企业平均融资成本7.59%，降低2.32个百分点。

  在新城融资成本大大降低的同时，我们仍然要注意，新城的票据发行成本与其他企业相比仍然较高，龙湖等企业2013年的发债成本基本上都低于7%。同时据新城控股表示，企业还有一个5年协议，未来还会增加信托贷款，企业后期融资成本可能继续增加。

  企业毛利率已至底部，未来预计将会回升

  新城控股2013年毛利率22.5%，较2012年微升，但仍然处于较低水平。低毛利率的一个主要原因就是新城超过40%的营业收入来自三四线 城市，三四线城市的价格敏感，项目溢价空间不大，因为在一定程度上拉低了企业的毛利率。此外此前较高的融资成本也是拉低企业毛利率的一大因素，上市前新城 融资渠道狭窄，大量采用信托融资，融资成本颇高。从目前新城的毛利率来看，22.5%的毛利率基本已到底部。随着上市后融资成本的降低以及企业未来发展向 一二线城市转移，企业毛利率将会有所提升。