保利置业:中型房企中的守门员 稳守静待新机遇

  分析师/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港)、许一星

  稳步经营的策略，有效抗衡市场风险

  在今年大部份房企都在积极拓展版图的时候， 保利置业是少数选择深耕去库存， 不过量拿地， 不超负荷拓展的企业。2013年，保利置业实现销售额267亿元，同比上升14%，销售面积250万平方米，销售均价10680元/平方米，基本完成全年 260亿元的销售目标。今年保利置业将继续坚持以稳健发展为目标，保持连续增长，争取在2014年达到新开工建筑面积约400万平方米；签约销售面积约 265万平方米及签约销售金额约280亿元人民币。企业销售目标的制定比较谨慎，增幅设定仅5%。

  从推案量来看，企业今年的可售资源500亿元，较去年增加100亿元，其中新推盘310亿元，货量比较充足。企业以65%的去化率能基本实现 280亿元的销售目标。在销售效率上，企业去年的销售速度并不突出，企业大户型的项目占比为16%，去年这类项目销售去化较慢，影响了企业整体的周转速 度，成为企业业绩高增长的薄弱环节；企业城市区位的问题部分限制了企业的销售，改善企业产品类型定位、提升周转效率成为企业今年的一个战略要点。

  利润受压，迫使企业在香港新市场拓展

  受到近年市场吹捧小户型刚需产品的影响，保利置业在调整产品结构的过程中损失了不少利润空间。自2010年市场产品开始转向以来，盈利能力指标 如毛利率﹑净利率﹑核心净利率等一直持下降趋势。2013年核心净利润率仅7.4%，同比下降3.2个百分点，仅为2010年净利润率高峰时的一半。为使 公司重上增长轨道，企业在去年拿地策略都以周期快，溢价率低，预期收益可观的地皮为核心。根据CRIC监测，2013年保利置业在土地市场共收获12幅地 块，总占地面积约122.9万平方米，规划总建筑面积约504万平方米。

  今年2月，保利置业在香港启德的拿地是公司的一大亮点。启德项目是香港少数的市中心优质地皮， 而且保利以39.23亿港元投得的地更是唯一3块不限港人购买的地皮中最大面绩的一块用地。根据销售均价15000港元/英尺，建筑成本4000港元/英 尺估计，毛利率将达到30%左右。从土地性质而言，该地块是当时拍卖不限制“港人港地”住宅用地，因此，该地块质量较高，开发前景良好，受到内地投资客的 普遍欢迎。对于保利置业而言，企业通过在香港拿地能有效分散风险，由于香港利得税较少，在香港的开发成本将低于内地项目开发成本，能有效保障企业的盈利能 力，显示出企业的战略前瞻性。

  三四线土地比重较大，急需提升一二线比重降低风险

  一个项目无法拯救整个企业走向低谷的利润率， 保利置业要走强不但需要有较强的成本控制，在考虑投资项目时亦需要对市场未来供求有准确的判断。从目前保利置业的土地储备分布来看，土地主要分布在三四线 城市如南宁、遵义、德清等城市，土地储备分布占比达到39%。虽然和2012年同期相比，这一占比已有改善，但是依然占据企业主要土地储备份额。企业在三 四线城市的项目多数是与政府合作的大盘项目，这些项目开发周期长，体量大，对于需求量不充足的三四线城市而言，可对企业的销售产生一定的压力。值得注意的 是，虽然保利置业在二线城市土地储备面积的比重为44%，但是很多项目位于二线城市周边或者郊区，其中杭州、宁波、济南等城市的存销比大于12个月，属于 风险较大的城市。因此，对于今年保利置业的销售存在较大的不确定性。虽然一二线城市拿地将受到竞争大的影响而出现高溢价，但是当中城市稳定的住房需求将确 保公司达到可预测的回报，对于公司在确保每年销售规模上有莫大的裨益。因此我们认为，公司更应该关注一线及二线主要城市的拿地机会，规避三四线城市可能存 在的风险。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！