恒大地产:继续优化区域布局 多元化辅助主业发展

  分析师/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港)、许一星

  一线城市全面覆盖，未来优化企业利润

  2013年，恒大地产提出“一个优化、一个降低、两个提高”的“一一二计划”，主要内容是：优化住宅地产项目区位布局，坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。

  从恒大地产2013年的利润情况来看，企业的营业额从2012年的人民币652.6亿元上升43.5%至人民币936.7亿元，其中房地产开发部分之营业额为人民币922.3亿元，占比达98.5%。毛利从2012年的人民币182.1亿元上升51.8%至人民币276.5亿元，毛利率从2012年的27.9%，上升至29.5%。净利润从2012年的人民币91.8亿元上升49.3%至人民币137.1亿元。主营业务净利润额从2012年的人民币57.82亿元上升32%至人民币76.38亿元。恒大地产的销售主要集中在三四线城市，毛利率相对较低，今年企业将销售重心逐渐转回一二线城市，企业也希望将毛利率维持在30%左右。

  一二线城市拿地，优化企业区域布局

  根据CRIC监测，恒大地产2013年依旧坚持消耗与补充基本平衡的土地储备策略，坚持优化住宅地产项目区位布局，适度吸纳了一二线城市的优质土地储备。在全年竣工消耗1,938.2万平方米土地储备后，期末土地储备总量约为1.51亿平方米，较2012年底增长1,057.0万平方米，增幅约7.5%。恒大地产1.51亿平方米的土地储备分布于中国147个城市，覆盖中国全部一线城市及绝大多数省会城市；项目数量总计291个，一二线城市项目数量占比为45.4%；土地储备平均成本约人民币949元每平方米，仍处于业内较低水平。

  恒大地产全年新购土地66幅，除补充竣工消耗外，主要旨在进一步优化一二三线城市项目布局，提升总体盈利能力。新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市，新增土地储备成本约2,633元每平方米。

  其中，恒大地产年末在北京、上海的拿地以及收购国香地产成为企业回归一二线城市的重要一步。国香地产旗下拥有位于深圳的7个项目，包括旧改项目，自此，恒大地产已经在北上广深四个一线城市全面覆盖。这些项目的楼板价及溢价率整体较高，并且位于北京的地块多数为限价房，恒大地产的开发建设承受很大的压力，恒大方面表示，企业将通过高价值商铺及车位的销售，来提升项目的利润空间，从而保证企业有足够的盈利空间。在实际的销售方面，得益于恒大地产的流程化产品线，企业项目的价格定位低于周边楼盘价格，低廉的价格足以吸引客户购买，从而实现“日光”，企业有足够的自信保证销量。

附图： 2013年恒大地产一线城市拿地情况 

单位：万平方米，亿元，元/平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC)

  坚定不移降低负债率，现金充裕足以负债短期债务

  从恒大地产2013年的财务数据情况来看，企业公布净负债率为69.5%，较去年同期下降14.7个百分点，稍低于年初70%以上的目标，债务结构进一步优化。企业今年有一笔250亿元的永续债，当这笔债务放入企业的负债中，企业的净负债率将提升至148%。鉴于当前大型房企普遍急需降低融资成本但同时又要满足股东低风险的要求，降低负债率的现状，永续债得宠应属自然。恒大所发永续债券的股息率在9 – 10%左右。管理层表示，这些永续债主要是用来支撑一二线城市的项目，因此还款有保障，企业若是形势好，在资金充足的情况下，会考虑将这些永续债赎回。值得关注的是，企业的现金流在行业中遥遥领先，企业今年的现金流为536.53亿元，较去年同期大幅增长113%，充裕的现金流对于企业未来的发展有足够的资金支持，并且企业的现金短债比今年提升15%至1.5，恒大地产的短期资金压力较小。

附图： 2013-2014年恒大地产现金流

单位：亿元 

数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC)

  恒大冰泉作为营销点，辅助房地产主业发展

  自从去年恒大开始销售“恒大冰泉”这一新的产品之后，企业也开拓新的产品线，恒大冰泉作为恒大的营销点，很大程度上为恒大地产的销售做了营销宣传作用，并且依托恒大足球的亚冠效应，在市场上风声水起。恒大今年投资6亿元建设厂房，2.4亿元建设6条生产线足以满足180万吨水的产量，生产投资总额8.4亿元。企业计划今年卖出220万吨水，120亿元的销售目标。按企业的成本核算，每瓶生产成本0.45元，运输成本0.8元，总成本1.25元，批发价为2.75元/瓶，因此，每瓶有1.50元的利润，企业今年与经销商签约59亿元合同，其中，成本16亿元，25亿元广告，因此，利润在18亿元，净利润率30%左右。

  另外，投资华夏银行也作为企业的战略投资，对于未来企业自身的融资也有一定的益处。恒大足球、恒大冰泉、入股华夏银行形成了恒大地产的多元化发展，提升企业的品牌影响力及产品营销能力。

  表：2011-2013年企业财务指标

  备注：股东净利润(核心)= 股东净利润-(资产重估增值+出售资产收益+兑汇损失

  +其它重大调整)*0.75

数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！