旭辉:业绩大增 上半年两度刷新单月销售纪录

  分析师/CRIC研究中心 沈晓玲、洪圣奇(香港)、许一星

  销售业绩维持大幅增长，上半年两度刷新公司单月销售纪录

  2014年上半年，旭辉集团实现合约销售102亿元、同比上升42.5%，4年复合增长率达74.2%，远远超过同业水平。今年1月及3月两度 刷新公司单月销售纪录，上半年毛利率更上升至26.4%(去年同期为25.3%)。在普遍房企出现销售压力的环境下，企业同时实现销售质与量的增幅实难能 可贵。

  有别于去年调高销售目标，管理层维持220亿的全年销售目标， 并希望下半年企业继续以守为攻的稳健方式实现高质量健康增长。下半年企业预计新投入近300亿的可售货源，按照企业目前50%左右去化率计算，全年销售额有望突破250亿，超出全年销售目标14%。

  企业拿地谨慎，以面临严峻市场环境

  今年上半年房地产市场形势逐渐转弱，市场销售弱化迫使企业的投资开发量大幅下降。旭辉今年上半年拿地比去年审慎。截止7月末企业只拿了5幅土 地，并无新进入的城市，涉及总建筑面积69.67万平方米，并且其中两幅为合作开发用地；旭辉今年前7月拿地总额为29.21亿元，同比大降45%，楼板 价每平方米4200元，其中苏州浒墅关地块以接近底价拍得。另外，旭辉贯彻以往投资风格，新买入地块主要为一、二线城市之偏远地块，而大部份地块距离市中 心30分钟以上车程，依然以低地价、集中70至90平方米之刚需房为目标。而企业拿地量下跌主要因为去年拿地规模较大，今年面临淡市增速放缓趋势下销售去 化能力不足，采取高周转去存货策略。

  土地储备充足，未来仍有加大投资可能

  截止到2014年6月底，旭辉集团拥有土地储备950万平方米，较去年年末上升3%。依据以往的销售节奏，可维持企业6-7年的持续开发，土地 资源充足。但秉承“先做大再做强”的发展策略，纵使企业今年上半年拿地十分谨慎，但从长远规划来看，旭辉集团仍旧有意进一步提升企业规模，加大投资。

  从区域分布来看，旭辉集团的土地储备主要集中在长三角地区，占比达到50%，长三角地区作为旭辉的大本营，依然是企业深耕发展区域。今年上半 年，企业除了在北京、合肥有地块入手，其余的拿地以补充长三角的存货为主。能级方面，一线城市中上海是企业土地储备最为集中的区域，土地储备达到150万 平方米，是企业的发展核心区域。二线城市则是旭辉土地储备主力区域，分布占比达到71%；其中，旭辉在苏州、重庆和天津这样的二线城市土地储备面积均达到 120万平方米及以上。在限购政策放松后，二线城市的销售将会回升，旭辉的土地储备在未来销售中将会发挥较大的作用。

  海外融资能力增强，现金流充裕利于未来投资

  旭辉自12年香港上市后，融资能力加强。今年上半年旭辉共融资40多亿元，且将平均融资成本下降至8.7%。不仅如此，旭辉海外融资手段日趋娴 熟，海外融资占比比去年末31%上升至38%。1月发行的8.875%利率2亿美元票据，使其成功将五年期美元优先票据成本由年初的12.25%降低至 9%以下。同月与绿地各占一半股权的合营企业又通过银团获得3.2亿美元 和 10亿元人民币的贷款，总计约4.84亿美元。除此之外，旭辉还在2月及4月获得建行及上海农商银行总共80亿元的授信额度，为企业提供了进一步的保障。

  一方面，旭辉在资本市场获取资金能力增加；另一方面，企业今年上半年销售积极，且回款率达80%，现金流充裕，现金与现金等价物余额64亿元。 从债务结构上来看，长短期债务比从去年年末4.2增加至5.1，而现金短债比亦达2.8。企业整体债务结构优良，给集团发展带来更多空间。

  旭辉未来三大看点，互联网+产品结构优化+精装修 

  旭辉上市之后，除了在融资能力上有了大幅度的提升，在思考自身发展的角度上也更加与时俱进。此次业绩发布会后，企业主要在三个方面做了强调，即互联网、产品结构优化和进装修。

  第一，企业利用互联网，进行了营销方式和管理方式的创新。旭辉顺应了全民营销潮流，以北京作试点城市推出了"微销宝"，8月更率先推行全国。" 微销宝"在北京试点带来1.4亿成交额，占营业额2成，来访率及来访转签率分别最高达15%及20%，成绩不俗，相信推行全国应能扩大成果。另外，旭辉也 引进了大数据云端管理。将客户、工程、财务、销售等信息上传，促进管理效率，也将能善用客户数据建立客户导向的运营方针。也许全民营销及云端科技成本低 廉、技术含量不高，容易被复制，并不能作为长期竞争优势，可是这显示出管理层率先意识到全国性互联网平台在地产上的应用，以及将来科技如何带动行业模式改 革。

  第二，考虑到人口结构变化和“二胎”政策，企业在产品结构上进一步优化。①增加新的商办产品线即社区商业。旭辉将优化原本住宅和商办8:2的比 例，确定住宅、商办和社区商业7:2:1。②住宅产品偏重改善和中端刚需。旭辉调整住宅设计，一方面满足90后个性需求，另一方面满足“二胎”中产家庭需 求。

  第三，利用“精装修”在提升产品品质的同时增加利润。旭辉精装修房的比重将从20%，提高到60%，且提供成本在650-3500/平方米多个系列的精装修。比如650/平的标准非常有性价比，配的售价在数千至1万的住房，走刚需，平价奢华的路线。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推出，敬请关注！