[克而瑞]平安入局、杨氏让路，双赢？

  4月1日晚间，中国平安宣布斥资62亿港元购买碧桂园9.90%的股份，成为其第二大股东。中国平安作为目前国内大型的综合性金融集团，其介入能让 碧桂园多方面受益，不仅能够优化碧桂园的财务结构，未来在市场、资金、物管等多方面也都能对碧桂园起到指导和支持的作用。而对于平安来说，碧桂园也能帮助 其提高操盘能力，双方的合作未来还将进一步涉及至平安自有项目中，似乎也预示着险资大举进军房地产企业的时代已经到来。

  一、碧桂园抱平安大腿，收益颇丰

  碧桂园在香港几家家族化企业中，原本就是相对比较开放的，在企业的组织架构方面，碧桂园近年引入了吴建斌、莫斌等职业经理人，为集团注入了新的血液。此次平安的入股将会进一步削弱了家族化，提升其市场化程度，为打开更多的融资渠道做好铺垫。这是险资企业入侵家族化房企的首举，从目前的股东结构对比来看，碧桂园的家族化程度是最低的，相对于华南其他的家族企业，碧桂园在去家族化方面做的更为彻底。以雅居乐为例，在陈卓贤让位了之后，取而代之的是原来的下属黄奉潮，实际的操控权并没有得到多少改变。

  而在业务方面，中国平安的资源将给碧桂园的发展带来以下几个益处：

  助攻物业销售。碧桂园认为未来可以联手平安组建新的销售团队，购买理财产品的客户可能也有购房需求，反之亦然，双方可以互利互惠。此外，平安最近还拿到了众筹牌照，未来可以为碧桂园的营销提供更宽广的渠道。

  完善社区产业链。碧桂园提出今年将要重点发展社区业务，借助互联网的应用在社区中增加理财、保险等业务，打造全能社区。未来碧桂园旗下的200多个楼盘都会联合平安共同开发，推动社区服务的开展。

  支持养老领域试水。此次获取的资金碧桂园表示将有可能用来投资新产业，比如保险、养老业等。之前碧桂园已经 开始了对养老地产的探索，比如在北京九龙湾、武汉温泉城、海南金沙滩等项目中都植入了部分养老产品。未来碧桂园如果大举进入养老领域，中国平安的市场以及 客户资源优势对其都有极大的帮助。

  二，平安搅局房地产，趁人之危？

  1、平安将受益于碧桂园操盘能力，还会在更多领域合作

  险资入股房企已并非新鲜事，以往被险资“瞄上”的几家房企如金融街、金地等大多股权分散，管理层为职业经理人(佳兆业为特殊情况)。由此可见，险资要入股家族化房企并非易事。此次合作为碧桂园主动寻找平安，也是建立在杨国强家族较为开放的合作心态上的。

  尽管碧桂园以布局三四线城市为主，但其财务状况较为稳定，产品品质较小企业更高，因此有被称为“三四线杀手”，有较好口碑，也有很强的操盘、销售、成本管控能力。未来，碧桂园还会参与到平安旗下项目的开发中，如管理、施工、规划设计院等团队均会与平安合作。

  此外，而香港资本市场对布局三四线的民企如恒大碧桂园等屡屡看空，因此股价表现并不理想。此番平安购买碧桂园是在股价较低点进行的，支付的交易对价对平安较为有利。

  2、险资大军优势显现，正式吹响“涉房”号角

  从此前的动作来看，平安对于房企的动作以与房企合作拿地和开发项目为主，平安在其中扮演的则是投资者的身份，不参与项目的操盘。对于平安“搅局”房地产，我们有三点看法：

  其一，平安的资金成本低，从事房地产开发有优势。作为一家综合性的金融集团，平安旗下业务包括保险、银行、 投资等，其中保险版板块的业务规模尤其突出。险资的资金成本低、周期长，十分适合被投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老 地产等的投资。在险资投资房地产的限制完全放开后，包括平安、安邦、生命人寿等在内的保险企业大举进军房地产行业自在情理之中。

  其二，在市场低迷情况下与房企谈判更能掌握主动权。一方面，14年起，房地产市场背景的变化使得不少先前扩 张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资；另一方面，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动 辄拍出几十亿的高价，房企单独拿地越来越困难，不得不进行合作。房企对于投资者大多抱着欢迎的态度，尤其与一些资金紧缺的房企谈判时投资者能够更为强势。

  其三，房企的资源及操盘能力优于平安自身。尽管资金雄厚，但平安在房地产行业还是“新手”，与其大动干戈地 招兵买马，重新构建整个产业链，不如投资操盘能力强的房企“坐收其成”，合作可以达成“双赢”。金地、朗诗等越来越多的房企宣布将转型“轻资产”，试水 “小股操盘”，也为险资进入带来了机会，平安与上述几家房企的合作尤其频繁。

  由此可见，平安等险资对于中国房地产市场的前景较为看好，预计未来还将加大投资力度。

  三，股权混合、持股比例分散将成房企趋势

  在房地产行业，无论是国企，还是民营、家族企业，未来都可能将迎来一轮股权改革的浪潮。

  对于民企来说，引入资本能够避免决策上的重大失误，改变家族化运营的状况及创始人的“独断专行”，在团队更为制衡的情况下保证企业的运营更符合市场运作规律。以碧桂园为例，在华南房企中，其管理和运营较为符合现代企业标准，使其在发展方向上未出现大错，业绩增速高于朱孟依家族的合生创展、陈卓林家族的雅居乐等。

  对于国企来说，民营资本的加入能够提高运营效率和执行力。民营资本能够让员工激励制度更完善，使员工能力得 到更好发挥，改变以往国营企业低效率的作风。同时，国资背景又能带来更多的合作资源，因此融合后的发展将比普通民营企业更强势。如绿地，其运作模式比其他 国营房企如中华企业、上实控股等更现代化，但又充分利用了国资背景，使其在未来转型的道路上有更为广泛的选择。