[克而瑞]房企大举拿地要等到下半年

2015-04-15 11:51:20来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-04-15
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  2015年1季度土地市场较为冷清,企业拿地谨慎,其中重点房企 拿地力度整体下滑且企业间分化明显。据 CRIC数据统计,1季度20家重点企业拿地总投入897亿元,同比下降44%。其中17家企业均有不同程度的下滑,尤其是世茂和绿城,1季度均没有拿地 动作。同时,华润和金地两家国企背靠充裕资金,抓紧时机补仓,特别是华润拿地投入大幅上涨224%。此外,恒大表现的也较为活跃,并首次进入四川泸州这一 三四线城市。

 企业拿地态度谨慎,拿地销售比维持低位

  企业拿地投入的收紧一方面是因为1季度企业销售情况普遍不佳,在“现金为王”的压力下,房企拿地积极性不高。另一方面经过过去两年的存货积压,多数企业将去存货作为2015年的首要目标,拿地节奏均放缓。

  同时我们注意到,尽管1季度企业拿地投入和新增土地储备量较2014年同期均有所下滑,但拿地成本同比却上涨了三成多,土地成本依然“难跌”。其中华润、绿地及融创由于在北京、上海和杭州等地拿下多幅高价优质地块,导致拿地成本大幅上涨275%,133%、105%。

  另外,企业谨慎的拿地态度从拿地销售比上可见一斑。20家重点企业中超过半数拿地销售比低于平均水平。其中 拿地力度最大的则是华润,以1.82的拿地销售比横扫其他企业。1季度华润耗资275亿元拿地,其中近九成投入到北上这两个一线城市,企业之所以在北上拿 地力度如此之大,与其城市布局有关。2014年四季度华润销售额同比激增60%,达到249亿,其中北上两市的贡献率就将近占了两成,如此高的贡献率成为 今年1季度华润在北上大手笔拿地的主要动力。

  同时,远洋的拿地力度也相对较大,拿地销售比为0.61,拿地投入也居于前列,这显然与远洋优化土地储备结构有关。2014年以来,远洋剥离了 10个位于上海、杭州、大连、抚顺、镇江、秦皇岛的低效项目到盛洋平台,导致远洋土地储备较少,为了持续的发展,企业进一步补充土地储备资源的需求相对比 较强烈,这也是远洋拿地销售比高于其他企业的主要原因。

  而从企业新增土地储备城市占比分布来看,一线城市同比上涨3个百分点,上涨幅度在各能级城市中最高,说明在市场前景不明朗的情况下,重点企业在 一线城市拿地意愿相对来说较为强烈。另外,从成交地块溢价情况来看,由于土地市场低迷,企业竞争压力削弱,使得高溢价地块占比较去年同期下降7个百分点。 尽管如此,北京、上海、成都及厦门等城市仍有多幅优质地块溢价成交。

  下半年企业拿地积极性或将回升,一二线城市仍为拿地核心

  总体来看,虽然一季度房企拿地积极性不高,但随着首套房贷最低两成、二套房首付降至四成等利好政策的落地,预计5、6月份市场销售情况将有明显好转,随着销售情况的回暖,房企拿地积极性有望回升,但将继续保持谨慎态度。

  同时,随着各地2015年供地计划的陆续公布,我们发现北京和广州这两个一线城市均在收缩住宅用地的供应,而随着下半年市场的好转,一线城市的优质地块也将集中在下半年入市,因此,预计下半年企业拿地成本将继续走高,且高溢价地块占比有所抬头。当然一线城市高企的拿地成本使得房企面临的压力也不容小觑,相对来说市场供求相对平衡的重点二线城市、综合条件较好的优质地块或将成为企业拿地的首选。

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