[克而瑞]当前市场下 房企拿地态度分化

2015-05-14 15:32:53来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-05-14
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  在降准、降息及330新政等多方利好的推动下,房企4月业绩转好。但与之形成鲜明对比的是,土地市场依旧低迷,房企拿地量价同环比继续齐跌。但从企业层面来看,不同房企的拿地态度则不一。部分房企本着自身的发展需求和战略布局,从低迷的土地市场中寻求机会。

 土地市场持续低迷,房企拿地量价齐跌

  4月的土地市场继续走低,房企拿地量价齐跌。据CRIC统计,20家典型房企4月拿地总额142亿,同环比分别下降40%和39%;总建筑面积 446万平米,同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看,20家房企新增土地规模同比亦下跌,其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。

  今年以来土地市场走低,究其原因来看,主要有三个方面:首先,政府推地节奏较去年明显放缓,上市的优质地块也就相应减少;其次,今年以来企业整 体销售未出现转折性的回升,销售情况还未完全明朗的情况下,房企宁愿“现金为王”;再次,房企目前土地储备还相对充裕,开年以来较多房企选择去存货,保证 高质量的增长,在拿地节奏和选择上也就更为谨慎了。

 基于自身发展需求,房企拿地态度不一

  2015年以来,土地市场未呈现出回暖迹象,但在低迷的整体背景下,不同房企的拿地态度还是存在了差异。我们发现,即使是我们监测的20家重点 企业内,根据“拿地销售比”的不同(2015年累计拿地总额与2015年累计销售总额的比值),其态度也分成了三派:保守派、稳健派和乐观派。

  保守派:拿地销售比维持在0%-20%。典型代表为雅居乐、世茂和招商,三者在首4月仅新增了少量土地储 备,拿地销售比较低。分析原因来看,雅居乐目前正集中力量去存货,其14年底土地储备已经达到了4020万方,故即使不拿地依然能够维持8年左右的销售。 世茂房地产则关注“有质量的增长”,故在销售和拿地方面均较为谨慎。至于招商地产今年在面临来自集团层面的地产板块的整合事宜,故目前减少拿地可以理解。

  稳健派:拿地销售比维持在20%-70%。大多数房企基本位于此区间,突出特点为在销售表现良好的情况下, 严格控制拿地成本。即使是万科,也位于此区间,其首四月的销售金额达到641.00亿元,拿地支出为176.76亿元,拿地销售比为28%。从其楼板价也 可看出其稳健的策略,万科1-4月平均楼板价为3625元/平米,在20家企业中保持中等水平,且占1-4月平均售价11827元/平米的31%。

  乐观派:拿地销售比维持在70%以上。土地市场整体趋冷,但部分房企却选择了逆势拿地,华润置地的表现尤为 突出。2015年首4月其销售额达到203亿元,但拿地总额275.3亿元,拿地销售比高达136%,分析其拿地明细,我们不难发现,3宗北京地块和1宗 上海地块总金额达243.67亿元,是其成本趋高的主因。庆幸的是,这四宗地块均为合作拿地,按权益来计算,华润真正支付的代价仅为85.42亿元。

 房企加紧布局,碧桂园、华润表现突出

  土地市场虽低迷,部分房企的表现却依旧抢眼。碧桂园一改以往“农村包围城市”的策略,首入上海。华润则集结优势资源,两夺地王,夯实一线城市市场份额。

 (1)碧桂园:拿下嘉定徐行地块,布局一线首入上海

  2015年4月9日,碧桂园在以6.08亿元拿下嘉定区徐行地块,溢价率为62.16%,楼板价达8108元/平米,标志其首次进入上海。

  此前碧桂园主要扎根于三四线城市,并且作为三四线城市中极具代表性的房企,业绩也处于领先水平。不过,近年来三四线城市的库存大、盈利空间小的 尴尬境遇也迫使其不得不寻求新的利润增长点,一线城市需求的稳定性和较低高的投入产出比正是碧桂园所看重的。故其在获得此地块后,也同时对外宣布,北上广 深是其2015年挺进一二线的战略方向。此次拿下的嘉定徐行地块是其在上海落地的首个项目,因而具有战略意义。

  据了解,地块位于嘉定新城北部,地理位置相对偏僻,碧桂园结合了该地块的规划要求,将创新研发的高端产品“精工”系列引入项目,户型配比以刚需 为主。周边在售商品住宅项目售价多为12000-15000元/平方米左右,对比此次8108元/平米的楼板价来看,后期或存在利润压力,但就性价比言, 以精工打造刚需住宅还是极具优势的。不得不说,和恒大进军上海的“五连拍”相比,此次碧桂园拿地还是略带“试水”意味的,凭借其多年“郊区大盘”的操盘经 验,此地块的后期开发还是值得期待的。

  (2)华润置地:北上四幅地块入账,合作方式分散风险

  当20家典型房企都在控制拿地支出时,华润在首4月的拿地态度则较为乐观,不仅将京沪四幅地块收入囊中,还两夺 “地王”,夯实一线市场份额的决心可见一般。其实,早在2014年业绩发布会上,华润就曾公开表示,未来会持续优化拿地结构,从公司策略来看,投资会聚焦 于一二线城市,相应地三四线城市投入会减少。

  华润之所以可以如此有“底气”地在一线城市频频拿地,主要是基于以下两点原因:一是有母公司华润集团扶植,加上央企的融资优势护航,华润置地在资金流方面还是游刃有余的。二是仔细观察其一线城市拿地明细,我们不难发现,其拿地方式主要还是以合作为主,招商、平安、九龙仓、首开都是其重要的战略伙伴,其获得的三宗北京地块,最大的权益占比也不过33%,其所需承担的权益地价实则有限。

  整体来看,可以推断的是,基于高库存和去化压力,2015年政府和企业的态度将依旧谨慎,因而未来土地成交亦不会出现暴涨的现 象。但不可否认的是,部分房企正在因时而“变”,基于自身的战略发展需求,在新的市场寻求机会。我们有理由相信,地理位置优越,住宅需求旺盛的区域地块仍 会博得企业较高的关注度。

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