[克而瑞]当代置业调查:地产工科男的生存法则

朱一鸣、洪圣奇(香港)、傅一辰2015-11-16 10:54:13来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-11-16
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  研究猿手记:10月,我们实 地调研了当代置业、朗诗集团和中国金茂等绿色建筑标杆房企和旗下标杆项目。其中,当代置业给我们留下了十分特别的印象:企业氛围年轻、创新,对产品用材精 心选择,建筑设计现代化,甚至充满信心地带我们参观了位于地下室的,控制整个绿色科技系统运营的机房和锅炉房——简而言之,就是严谨直率的“技术范”、 “工科男”。

  事实上,在企业研究的过程中,我们发现大型企业的产品和运营已经基本形成了标准化模式,目前最值得关注的是多元化和转型方向;而中小型房企能在当前的市场环境下立足则往往有独特的生存之道,产品和运营方面均有不少亮点可挖掘。

 那么,当代置业的生存状况如何?

  当代置业为北京起家的民营房企,产品定位为“绿色+舒适+节能+移动互联的全生命周期的生活家园”。业内在谈论绿色科技标杆房企时,素有“南朗诗,北当代”一说。

  虽是“北当代”,但在当代2015年中报公布的443.97万平方米土地储备中,华北和东北合计占比仅24%,小于华东和华中区域。

  从历年财报中可看出,当代是在2013年上市后才加大了在华中和华东的布局,并新进入了上海、武汉和合肥三个城市,但在华北并未进入新城市,布局有向中部和南部倾斜的趋势。这主要是由于,当代在扩大规模的过程中,面临了三大限制:

  1,资金限制:当代的资产规模限制了其在北京的发展速度。截至2015年6月30日,其总资产为158.8 亿元,2015年上半年的销售金额为43.67亿元,且综合融资成本较高为11.2%。大本营北京似乎已是央企、国企和规模房企的天下,要争夺动辄数十亿 的土地对于当代来说已经比较“吃力”,若是“硬着头皮”举债拿地利息将吞噬利润,进入更多的新城市发展是必然选择。

  2,市场限制:北京周边城市经济相对落后,不适合房企发展。一般来说,房企扩张时首先会偏向大本营周边的城 市,如同为绿色地产开发商的朗诗从大本营南京扩张时,首选的是无锡、常州等,地区文化更接近,也有品牌影响力外溢的优势。但长三角城市经济普遍发达,而华 北大部分城市与北京有一定差距,因此当代不得不把“眼光放远”,精选其他区域的城市。

  3,定位限制:当代的绿色理念更易被高能级城市人群接受。绿色地产的概念包含了节能和舒适,均需要购房者有一定层次,对居住体验有要求,同时具有环保意识。因此,当代重点选择的还是一线和二线城市。

 所以,问题来了:当代为突破掣肘,作出了哪些应对措施?

  对策一:强化绿色技术,提升产品品质

  随着人的需求变化,绿色科技还在不断研发和推出,如果要做将新技术商业化的“先行者”,就要承担技术应用时出现小缺陷的风险。当代并没有低成本 土地供试水,每一个项目都必须成功,因此对产品的苛刻及花费的功夫远大于其他房企。同时,通过差异化定位,当代能够吸引特定客户群,有利于品牌溢价的提 高。

  专注绿色技术,使得当代在研发方面较为领先。据其官网介绍,ΜΟΜΛ建筑能耗仅为目前中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3,全年室内温度控制在20℃到26℃之间,PM2.5净化率在95%以上,相对湿度控制在30%-70%以内,室内噪音低于国家标准5分贝。

  当代旗下自设研发设计院,自主研发了地源热泵系统、天棚辐射知冷知热系统、外围护结构保温系统、高性能外窗系统、全置换新风系统、隔音降噪系统 等绿色科技系统等。最新的成果如恐龙1号,主要为“新风+净化”功效,半小时能把150平方米居室内的PM2.5值降至5以下。

 根据招股书,当代有五个核心技术系统:

  同时,在业内,当代以对产品的“苛刻“闻名,如本次调研参观的北京当代MOMA,且不论其采用了高空大跨度 悬挑结构并配置了绿色科技系统的空中连廊,光从细节方面便能看出用心和考究,外墙采用了航空专用的耐高温隔热材料以达到被动节能效果,室内墙体采用了吸音 的天然石材,甚至连电梯内点缀的樟木也由董事会主席张雷选购,在具装饰感的同时有防霉、杀菌作用。该项目也成为了北京一大地标,有不少名人购买和居住。

 对策二:细化产品系统,适应不同区域需求

  相比普通项目,绿色地产开发对企业的要求更高。根据不同的地理位置、环境和天气,当地人对绿色技术的需求也不同,如华北空气污染较严重,注重空气净化功能;长三角多雨季,除湿功能更实用等,需要对系统进行改动和重新配置。

  当代的产品线目前能覆盖“北方”和“南方夏热冬冷”两个最主要的地理分区:中国北方地区大多为温带季风气 候,特点是一年四季分明,夏季温热多雨,冬季寒冷干燥,代表城市为北京、太原,且兼具了严重空气污染的问题。南方“夏热冬冷地区”共涉及 16个省、市、自治区,约有 4亿人口,是中国人口最密集,经济发展速度较快的地区,热湿是夏季的基本气候特点,冬季气温虽然比北方高,但日照率远远低于北方,该地区冬季的基本气候特 点是阴冷潮湿,没有政府提供的中央供暖。

  通过对科技系统的优化配比,当代共制定了六条产品线,以适应不同气候条件。

  根据城市,当代进行产品线的选择:在北京,普通项目采用最高科技配置万国府,保障性住房采用刚需配置满堂悦;山西(太原)和安徽(合肥)项目,考虑经济基本面的优势和气候特点,采用的也是万国城和万国府产品线;湖南(长沙)项目,整体处于南方夏热冬冷地区,但由于三个项目区位不同,各个分期针对的客户群体略有差异,整体体量较大,所以采用了万国府、上品格和满庭春三条产品线配置;湖北、江西项目,地处南方夏热冬冷地区,采用满庭春产品线,自主开发的“恐龙一号”空气滤清系统最先在武汉项目实施;上海项目,原则上可以使用全部6条产品线,考虑到上海闵行项目为当代置业在新城市操盘的第一个项目,故将选用相对保守的满庭春产品线,在未来深耕上海的过程中,将考虑根据区位配比其它产品线。

 对策三:布局理念先进海外城市,研发新技术

  房企在布局海外前要学习当地法律和政策,同时也要了解文化,需要耗费一定成本,因此大部分试水海外的均是大型房企如绿地、万科、万达等,但绿色地产开发商当代和朗诗却不约而同地选择了美国进行布局。

  当代置业在美国共有两个项目,其中休斯顿常青藤MOMC广场为EB-5 投资移民项目,除了销售型物业外,还包含了老年住宅、节能老年公寓、节能老年酒店、节能老年写字楼,老年商场、电影院、剧场、会议中心等;温哥华YU为当 代节能与UBC大学战略合作项目,六层长方形绿色住宅,内有大型开发庭院,106套联排式住宅和公寓。

  当代选择海外布局,主要原因是:1)国外对于绿色地产的认知度和接受度更高,无需耗费更高的成本向购房者进行知识普及;2)能 与国外学校和机构合作,加强产品研发,学习先进理念3)海外资产的价值稳定,对于中小房企来说很适合作为上市公司资产配置的一部分;4)EB-5项目 中,EB-5资金占专案开发总资金的20%-30%,银行贷款占30%-40%,公司自有资金约占30%-40%,压力相对较小,也更贴合中国购房者移民 需求。

 对策四:引入合作企业,减轻单项目资金压力

  对于有产品特色但资金实力相对弱的企业来说,合作开发是分散风险、发挥优势的最佳方式,朗诗已经明确表示要轻资产化,当代也逐步增加了合作项目比例。

  根据2015年中报,当代的30个项目中有12个是合作项目,且大部分是上市后新获取的项目。从合作对象来看,主要分为两种:

  与房企合作。如当代和北辰有两个合作项目,分别位于北京顺义和武汉,当代分别持股50%和45%,项目均采 用了当代的绿色技术;当代与旭辉在北京共同开发当代旭辉墅,股权各半;当代与三盛宏业共同开发上海松江颐景园,当代持股35%,当代的绿色技术与三盛宏业 的园林特色能够结合;今年8月,当代以1020万元的价格向陕西卓立收购了位于西安的一幅地块50%的股权,该地块总建面33万平方米。

  与基金合作。当代自设了绿色产业基金,专注绿色地产示范项目、绿建价值链孵化器和互联网金融的股权投资基 金,首期规模有望突破10亿元,通过与金融机构进行股债配资,有望管理资产规模超过50亿元。此外,当代还与民生加银、华融资产等进行了合作。未来,当代 的将主要采取三种融资手段,按比例排序分别为:境外股权融资、项目股权融资和境内股权融资。

 结语:

  综上,当代有优秀的产品力和新技术研发能力,但在模式创新上才刚刚起步,还有待进一步完善。

  对此,我们有三点建议:1)轻重并举,利用好产品优势,多通过共 同拿地或入股方式与其他房企合作开发,尝试代建等轻资产手段;2)引入股东,如对房地产行业看好的险资、投资机构等,愿意支持当代进行新技术的研发和试 水,将更多新技术商业化;3)与其他绿色企业加强合作,共同推广绿色建筑,在更大范围传播理念。

  (我们后续将推出关于绿色地产的重磅专题,敬请期待么么哒!)

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