[克而瑞]碧桂园：销售增长130% 千亿重金投向科技小镇新增长点

  截止6月30日，碧桂园合同销售金额、销售面积均同比大幅提升，合同销售目标完成率56.85%。毛利率和净利率同比有所下降，城市布局继续深耕三四线城市，加强一二线城市及其周边，物业管理收入继续增长，“产城融合战略”积极推进。

  业绩：上半年销售金额、面积同比大增，60%销售额来自一二线及周边项目

  上半年，碧桂园实现合同金额1250.7亿元，合同销售面积1564万平方米，同比分别显著增长129.6%和85.1%。得益于上半年良好的销售情况，碧桂园在7月4日将本年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元，上调幅度高达31%。在调整后的销售目标下，碧桂园截止6月30日合同销售目标完成率56.85%。

  充足的货量为业绩的高增长提供了有力的保障。截至今年上半年，碧桂园总体存货量1173亿，其中2015年带入 的存货从年初的1080亿降到672亿，整体去化水平保持在高位。下半年预计将新增1889亿货量，加之上半年货量，总共将有3062亿推出，其中一二线 1691亿。可见，碧桂园力求规模增长，实现项目高周转的发展战略。

  业绩的高增长也得益于2016年上半年市场的火热，“五一”期间碧桂园全国11盘同步开盘，3天认购金额超过160亿元，其中4月30日单日认购便突破100亿元。在海外市场，碧桂园森林城市已售部分净利润率水平远高于国内，截止目前共推出127亿，销售金额也已超过100亿。

  财务：营业收入大幅增长，毛利率同比下降2.2个百分点

  盈利指标全面下降。上半年，集团的总收入573.6亿元，同比增长21.2%，其中物业开发板块收入554.1 亿元，同比增长21.8%。毛利率和净利率指标进一步下滑，2016年上半年，集团的毛利率为21%，同比下降2.2个百分点；净利率10.8%，同比下 降0.6个百分点；核心净利率8.6%，同比下降1.7%。上半年，受到市场环境的影响，碧桂园的项目平均售价从2015年的6400元/平下降到了 6228元/平。在国内房地产利润空间被压缩的大环境下，碧桂园虽然盈利指标有所下降，但是总体的规模却增长迅猛。

  三费指标基本持平。碧桂园上半年的三费费用率为7.1%，其中营销费用率3.5%，同比基本持平，行政费用率3.2%，同比增加0.4个百分点。可见上半年，碧桂园的营销费用，行政开支并没有得益于规模的增长而有所降低。

  融资渠道拓展。碧桂园上半年净借贷比62.6%，比去年同期上升六个百分点，期末加权平均债务成本6.33%， 比去年同期下降超过1个百分点。6月29日，碧桂园公告发行了总计62亿元的ABS债券，用作集团日常营运资金用途，融资成本在4.5%-6.0%。以购 房尾款应收账款作支持的资产支持证券，提高了资金利用率。通过资产证券化进一步拓宽了融资渠道，对于碧桂园而言具有一定的资金成本优势。

  布局：深耕三四线城市，加强一二线城市战略布局

  碧桂园上半年在土地市场上表现积极，全年新获取土地预期建筑面积为4385万平方米，总地价728.3亿元。大举进入一二线及其周边城市拿地，目标市场为一线及二线城市的新购土地占比达62%。截止6月30日，碧桂园于的国内可销售面积为1.17亿平方米的，其中中有52%的瞄准一二线城市市场，另还有48%深耕三四线城市市场。

  碧桂园下半年土地获取现金支出预算大概四百亿，将继续加强一二线城市的战略布局、深耕三四线核心地段改善型需求，以高周转为主。截至上半年未售土地情况，目标在一二线城市且在下半年及以后可售的达5,201亿元，目标市场为三四线城市的可提供3,877亿元。

  从市场占有率而言，碧桂园上半年有53个项目获得当地销售冠军，54个项目当地占有率超过20%。碧桂园在三四五线城市的扩张，势必会对本地的小型开发商产生一定的冲击，使当地小开发商的发展空间进一步收窄。在去库存的大背景下，坚持三四线城市战略，需要特别注意控制项目体量和存货的去化率，以免积累太大的库存。

  亮点：物业管理收入继续增长，合伙人制度效果超预期、“产城融合战略”积极推进

  上半年，碧桂园物业管理及社区相关业务也正助力利润增长。物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个省和197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，合共服务全国约100万户业主和居民。期内本集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为人民币1.87亿元，同比增长127.5%。碧桂园主动借力资本市场，发展相关业务，可以丰富本集团的收入来源并提高业务价值。 

  碧桂园自2014年10月本集团引入了合伙人制度以来，此机制很好的巩固了碧桂园快速开发、高周转的模式，截至6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，151个项目开盘在售，累计合同销售额达到1004亿元。合伙人项目的测算平均签约销售净利润率吧预计约为12.5%。项目净现金流回正周期为8.3个月，与之前相比每项指标均有著的改善和递增。

  产城融合是在我国产业转型升级的背景下，城市和产业相互保障依托，促进居住和就业相融合的一种发展思路。招商蛇 口和万科近年来也在积极进行城市运营商的转型，发力产业地产。碧桂园于广东顺德举行“产城融合战略”发布会暨“科技小镇”项目启动会，表示将投入超 1000亿元规模资金建设“科技小镇”，项目引进包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、思科等企业。小镇将选址在一线城市周边和强二线城市的30至 80公里区域，大小在5平方公里以上。

  科技小镇项目作为碧桂园对其传统“大盘模式”的升级和革新，紧密结合一二线战略，接轨国家发展战略实施以及新型城镇化，受到了广泛的关注。碧 桂园表示，科技小镇旨在解决一线核心城市科技创新成本高昂、空间拥挤、高房价和人群溢出等问题。值得注意的是，李开复及其创新工场等众多国内外著名机构已 与科技小镇达成战略合作，专业化、平台化、商业化的招商机制也将遴选极具潜力的优质企业进入小镇，助力科技小镇项目的健康发展。