[克而瑞]碧桂园、恒大、万科销售额突破1000亿

  合约销售：碧桂园、恒大、万科销售额突破1000亿

  核心观点：　　

  1、2018年2月，恰逢春节假期，政策延续平稳主基调，成交表现平平，城市市场分化进一步加剧。表现在企业上， 32家典型房企总体销售环比下跌27%，一方面，是由于新年首月百强房企货值充裕，年初业绩基数较高。另一方面，2月市场受春节因素影响，整体销售情况相比1月较为平淡。此外，32家典型房企总体销售同比仍上涨超3成。

  2、碧桂园、万科、恒大在2月销售均突破1000亿，继续保持领先优势。碧桂园与恒大本月销售环比增长明显，主要是由于其在三四线城市布局项目较多，受到春节返乡置业旺盛需求带动。此外，恒大本月进行大力度打折促销活动，全国所有楼盘享基础优惠88折，有力促进了销售业绩。

  3、随着未来一二线城市新增供应量开始回升，成交也将有所增长；此外，鉴于春节期间房管局备案数据有所延迟，成交数据有所“失真”，随着新签约项目陆续备案，预计节后成交量将得到回升。下月房企总体销售或将环比上升。

  企业拿地：拿地总量环比下滑，绿地积极抢地

  核心观点：

  1、2018年2月，31家房企公开市场拿地新增土地建面环比下跌，其中成交总建筑面积下跌近5成，成交金额均环比下跌近4成。主要是由于2月受到春节假期影响，土地市场较淡。　　

  2、从企业表现来看，绿地控股、碧桂园为本月拿地最活跃的两家家企业，其中绿地本月拿地规模居31家之首，拿地总量达500万平方米。 绿地本月积极通过收并购方式扩充土地储备，其中绿地拟斥18.55亿元收购肇庆亨昌实业70%股权及负债，新增建面155万平方米。

  3、总体来看，房企在新增土地储备区域布局方面，中西部区域受到关注。在1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，占比近4成，较2017年年底提升8个百分点。以武汉、成渝为核心的长江中游城市群开始崛起，成为企业投资新热点。

  企业融资：2月房企新增融资额缩减，环比下降33%

  核心观点：

  1、2月受春节假期影响，融资时间减少，新增融资额度出现缩减状况，本月108家典型房企新增融资额为737亿元，较上月环比下降33%，同比上涨77%，从上表可以看出，本月房企融资表现平平，仅处于去年全年融资总额的平均水平，但因各房企于15年、16年发债较多，还款期大多为2、3年，因此18年为房企的还债高峰期，由此判断，18年各房企会加大融资力度，以确保其现金流不会断裂。

  2、从融资结构来看，本月票据、债券融资仍为房企主要融资渠道，占到房企新增融资额的36%。其中公司债占到房企票据、债券发行额的45%，优先票据占17%、中期票据31%、其他(超短融、永久资本债券)占到7%。值得一提的是，本月房企海外融资出现小幅增长，海外新增融资总额为282亿元，较上月环比增长25%。

  3、从融资成本来看，本月融资利率普遍上升，最高利率高达8.25%，且房企境内发债利率已基本与海外发债利率趋同，如房企境内发债中，本月最低的5年期债券利率为5.54%，而在境外发债中，最低的5年期债券利率为5.90%。本月融资成本最低的是绿地控股发行的3年期4亿美元的中期票据，利率为5.25%，低于本月多数典型房企境内外的发债利率。 

  营销活动：事件营销造势，互联网创新助推广

  核心观点：

  1、春节刚刚过去，部分规模房企诸如碧桂园、恒大纷纷抓紧这一契机加大营销力度，开展了各类让利活动促进项目去化。从品牌推广层面，世茂亮相央视春晚，而碧桂园也携手中央电视台，为全国人民奉上特别节目：这些推广活动都有助于企业品牌形象的构建，为后期项目营销奠定了良好的基础。

  2、鉴于春节期间三四线城市恰逢返乡置业高峰期，房企推案热情普遍高涨。而从项目销售情况来看，品牌房企在三四线城市认可度颇高，在售项目客户认购踊跃，销售业绩着实喜人。譬如沙县碧桂园首开便热销，当天吸引3000人到场抢购，销售火爆程度可见一斑。

  3、事实上，从2018年1月这些房企的销售我们也不难看出端倪，同比2017年同期，金额和面积均实现了稳步增长，碧桂园、恒大首月销售均突破600亿，恒大、世茂、泰禾2018年1月的金额涨幅均超过50%。对比2017年春节，2018年房企的营销范围更广，折扣力度大体持平，集团层面的营销成为主流。

  人事变动：2月份人事变动平缓，职业经理人跳槽意愿不高

  核心观点：

  1、相较于上月恒大、万科分别招揽、提拔任泽平和祝九胜两位高级管理人才，本月地产江湖则显得稍许平静。从108家监测企业的人事变动情况来看，本月变动数量相比去年同期也有所减少，大型房企经理人变动数量较少。

  2、本月景瑞控股的执行总裁正式辞任，杨铁军于1994年6月毕业于对外经济贸易大学，曾担任中国金茂集团财务部总经理，并在09年加入方兴地产任副财务总监。2010年12月加入景瑞控股担任首席财务官，为景瑞效力近8年，拥有丰富的财务经验，在当前房企融资环境萧条的情况下，相信这样的人才出来后会愈加抢手。

  3、此外旭辉的南京区域总经理侯波也在本月离职，并履新奥克斯地产就任总裁。公开资料显示，侯波毕业于上海交通大学，是旭辉2015年引进的高管，曾先后在华润、金地任职地区总经理，职业履历不俗。而旭辉也同时成功补员，拉入曾任职于中海和龙湖的李刚入伙，出任南京区域事业部总经理，带领南京事业部继续深耕南京市场。　　

  战略动态：万科与东航建立战略合作，碧桂园租赁住房REITs获批

  核心观点：

  1、从本月重点企业的战略动态来看， 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。房企为了扩大地产主业发展，积极与企业进行合作，实现双赢。多元化业务开展主要集中在租赁、商业地产、特色小镇、文旅地产等方面，标杆房企积极布局多元化业务，寻找新的利润增长点。　　

  2、通过与企业之间达成战略合作，既可实现地产主业的扩张，也可带来多元化业务的发展。万科通过与东航建立战略合作关系，将在航空客运、房地产、品牌宣传等领域开展深度合作，实现业务互补和整合联动发展，积极培育双方新的利润增长点。

  3、租赁在受到政策不断支持的背景下，以万科、龙湖、旭辉、碧桂园为代表的房企，将长租公寓作为重要的多元化方向。继上月碧桂园正式对外发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，本月碧桂园100亿元租赁住房REITs获批，将为碧桂园长租公寓提供资金支持。