绿城中国：代建助推业绩增长

  年报系列点评之二十七：权益销售占比37%，全年净利润26.7亿元；去化速度显著提升；拿地规模大幅增加，重点布局一二线；去除影响后毛利率明显提升，净负债率继续降低，融资空间较大。

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

  绿城中国2017年销售金额同比增长28.45%至1463亿元，代建项目是促进其销售增长的重要原因，占比达29%。由于合作、代建项目较多，绿城的权益销售比例较低，2017年仅为37%，企业利润总额也相对较低。从财务状况来看，绿城目前较低的净负债率、较好的债务结构以及较低的融资成本，都为企业加快未来发展铺平了道路。

  销售：权益销售占比仅为37%

  2017年绿城中国实现合约销售额约1463亿元，同比增长了28.45%；合约销售面积约827万平方米，同比增长了32.11%。其中，代建项目带来的合约销售额约为430亿元，同比增长了138%，对绿城合约销售额的贡献度由2016年的16%增长到了2017年的29%。绿城目前的可售储备货值中代建项目几乎占一半，未来代建项目的贡献可能还会提高。由于合作、代建项目较多，绿城权益销售占比较低，利润总额跟同等规模企业相比也较低。2017，绿城总的权益销售额占比约为37%，其中非代建项目的权益销售额占比约为53%。

  绿城目标2019年要达到2000亿的销售规模，而根据目前的自然增长率预计2018年可以做到1700-1800亿。2018年绿城可售货值为2351亿元（包括代建项目的778亿元，占比达33%），去化率需要达到72.3%才能达成目标。

  2017年绿城加快去化速度的举措卓有成效，全年实现整体去化率达72%，较2016年的55.4%提高不少。在2017年的1033亿元的合约销售额中，一二线城市房源去化约为人民币696亿元，去化率达75%；三四线城市房源去化约人民币337亿元，去化率达67%。而杭州杨柳郡、北京西山燕庐等15个项目全年单盘销售额就超过了20亿元。值得注意的是，一些以往去化速度较慢的项目，比如台州宁江明月、海南蓝湾小镇也位列其中，去库存成效显著，基本甩掉了历史包袱，从而可以在未来的发展中轻装上阵。

  投资：一二线城市拿地规模大幅增加

  2017年绿城在土地投资方面十分积极，拿地总面积几乎相当于2014-2016年之和。2017年绿城总共新增了37个项目，其中有7个是收并购所得。新增土地储备总建面约859万平方米，其中新增土地权益建筑面积约570万平方米；新增土地储备总价约为644亿元，新增土储的货值为1547亿元，归属于绿城的权益金额约为986亿元。绿城在2017年业绩发布会上表示，新增土地货值中75%都是在一二线城市，三四线城市的空间将主要腾挪给代建项目。

  根据绿城的发展战略，绿城要重点布局北上广三大一线城市，深耕长三角地区，战略性进入中西部，同时也要布局一些位于核心城市辐射区域内并极具发展潜力的三四线城市。2017年绿城新增土储的地区分布很好地体现了这一战略：在长三角地区的新增土地占比最高，达到了45%左右，主要是对杭州、宁波进行深耕；在中西部重点进入了西安、成都等大城市；在环渤海和珠三角则各自在该地区的核心城市北京和广州、佛山进行布局。在海外，绿城在印尼雅加达也收购了一个项目的10%的权益。

  截至2017年，绿城土地储备总建面为3032万平方米，较2016年有所增加，结束了2013年以来的总土储逐年减少的趋势。绿城在2017年业绩发布会上表示，目前总可售货值约8550亿元，其中代建项目几乎占一半，达到了4200亿元，而一二线城市的土地储备总可售货值占比达到了70%。

  财务：较大融资空间为增长铺路

  绿城在2017年的毛利率为19.2%，主要是因为绿城在收购附属公司时产生的公允价值调整对成本造成了一定的影响。若是去除这些影响，2017年绿城的毛利率为32.3%，较2016年的21.4%有明显增长，主要是因为2017年交付的上海黄浦湾等项目实现的物业销售毛利率较高所致。

  净负债率继续降低，融资空间较大。2017年，绿城的净负债率又下降了12个百分点，降到了36%。自2014年以来，绿城的净负债率持续降低，从77%降到了36%，现金短债比则升至了2.83。这表明绿城的财务结构持续优化，几乎没有债务风险。在中交成为绿城的大股东后，绿城的商业信用又得到了增加，可以更容易地获得银行贷款以及各类投资者的青睐。由于有着较好的负债结构，较低的净负债率以及更强的商业信用，绿城可以考虑在市场上获取更多的融资，促进未来的发展。