正荣地产：IPO优化财务状况

文／研究员  房玲、洪宇桁

  正荣地产规模持续扩张，2017年销售金额同比增长78.5%，2018年正荣要加速周转，目标冲击1000-1200亿元。2017年底正荣地产土地储备面积1526万平米，企业将在2018年加大拿地力度。上市后，正荣地产净负债率较2016年显著下降85.8个百分点至120.2%，2018年净负债率目标降至100%以下。

  销售：快速周转冲击千亿目标

  2017年正荣地产实现合约销售金额同比增加了78.5%；合约销售面积同比增加了102.3%；合约销售均价约为18484元/平方米。2018年正荣目标冲刺1000-1200亿元。2017年底，正荣土地储备总货值约为2800亿，未来正荣打算加大拿地力度，并通过快速周转的方式实现销售增长。

  2017年，长三角地区和海峡西岸对正荣的销售业绩的贡献不相伯仲，占比则分别为45%和42%。由于在目前正荣拥有的土地储备中长三角地区占了42%，海西占了31%，可以预期未来长三角地区的销售贡献还会加大。

  投资：加大布局力度增加土地储备

  2017年正荣总共购入了41幅土地，新增土地储备总建面713.38万平方米，新增土地储备总价为325.1亿元，新进入包括郑州、合肥、济南等5座城市。2017年底，正荣拥有总建筑面积约1526万平方米的土地储备，未来正荣计划进一步加大投资拿地力度，目标2018年新增土地储备2000-2500万平米。近年来，正荣加大了合作力度，2017年新增土地的权益比例近61%，年末总土地储备的权益比例约为70%，2018年正荣还会进一步增加合作的比例。

  2017年，正荣新增土地储备占比最高的为长三角地区，占比达48%。其次则是海西地区，占比达28%。在各大经济区中正荣均以一二线城市为主进行集中布局，如在长三角主要布局合肥、苏州，在海西主要布局南昌、福州，在中西部主要布局武汉，在环渤海则主要布局天津。接下来正荣要在加强已有区域布局的基础上伺机进入华南和西南地区，特别是粤港澳大湾区和成渝地区。

  财务：IPO+多种方式降低净负债率

  2017年，正荣地产毛利为42.2亿元，同比增长33.1%，毛利率保持约21%。由于部分结转的是2015年售价较低的项目，因此2017年的签约毛利率其实达到25%以上。从企业目前推出的项目来看，位于一二线城市的高售价项目占比有所增加，未来的毛利率相比2017年应该会有很大提升。2017年，正荣净利润为15.2亿元，同比增长22.4%。

  2017年底正荣地产的净负债率下降至183.2%，2018年1月成功IPO之后，净负债率进一步下降至120.2%。由于上市之后企业的融资渠道将会得到扩张，再加上2018年以后增加的结转、权益将促进负债下降，2018年正荣净负债率目标降到100%以下。

  从债务结构来看，正荣的长短期债务比约为0.91，现金短债比约为0.84。正荣未来计划用长债置换短债，以优化财务结构。2017年正荣融资成本下降1.2个百分点到7.3%，未来企业计划通过多元化融资渠道进一步降低融资成本。

  商业地产：未来商业和住宅同步发展

  截止2017年底，正荣拥有11个商业项目，总建筑面积76.1万平方米。其中有6个投资物业已经竣工，2个已经在2017年开业。其余5个在建或持作未来开发，总建筑面积29万平方米。

  正荣目前正在计划增加商业地产的比例，未来要形成住宅和商业的同步发展。目前正荣已经构想了三个种类的商业地产产品：财富中心——城市级的购物中心；时代广场——片区型的购物；正荣街—社区型，从而形成从大到小的能级全覆盖。

  正荣打算将商业地产集中在二线城市核心地段布局，伺机进入一线城市。由于目前纯商业的盈利回报都比较低，因此这些商业地产按计划都将是综合性的物业，包括办公、公寓及长租公寓一起同步运营。