[克而瑞]房企平均净负债率大增至91%

  2017年主要上市房企（A股、H股和其它）负债规模与增速持续加大，整体财务杠杆大大增加，现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。房企加权平均净负债率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，近六成企业的净负债率有所上涨。从融资成本来看，2017年60家重点房企融资成本持续降低至6.08%。这一方面是由于重点房企多为大中型规模房企，融资能力相对较强；另一方面也是由于前两年公司债潮的延续效应。

  1.60家重点上市房企主要指：中国恒大、中海地产、万科地产、保利地产、华润置地、碧桂园、龙湖集团、世茂房地产、绿地集团、招商蛇口、中国金茂、富力地产、华夏幸福、金隅股份、远洋地产、金地集团、合生创展、融创中国、红星美凯龙、瑞安房地产、建发股份、首开股份、雅居乐、绿城中国、越秀地产、金融街、仁恒置地、旭辉集团、佳兆业、荣盛发展、合景泰富、融信中国、时代地产、宝龙地产、中国奥园、阳光城、首创置业、泰禾集团、龙光集团、保利置业、新城控股、华发股份、北京城建、金科集团、中南建设、滨江集团、中骏置业、禹洲集团、蓝光发展、路劲基建、北辰实业、中粮地产、光明地产、信达地产、正荣地产、建业地产、当代置业、景瑞地产、朗诗集团、北大资源

  一、负债：净负债率大大提高 16个百分点

  1、规模：14家企业负债超千亿（部分略）

  2017年末，主要上市房企总有息负债为57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个分点，重点房企债务增加更为显著。2017年末60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家，这跟企业规模增长基本正相关，其中中国恒大以7326亿元蝉联第一，较2016年年末增长37%，是第二名绿地控股2679亿元的2.7倍。

  从60家重点房企来看，90%的企业总有息负债都有所上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。2017年各大房企的规模发展十分迅猛，合约销售额超过千亿的企业已达17家，TOP20房企合约销售总额约为43400亿元，同比增长46%。而规模扩张往往伴随着负债增加，2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元，相较于2016年增长约40%，与规模增长基本同步，涨幅超过整体行业水平。

  表：2017总有息负债增长/下降房企TOP10 （略）

  2、净负债率：约六成企业净负债率上升（部分略）

  2017年末，主要上市房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.09%，较期初上涨16.2个百分点，58%的企业净负债率有所上涨。其中，60家重点房企的加权净负债率为95%，较期初上涨15个百分点，上涨企业占比高达62%，主要是因为企业的总有息负债的增长率比持有现金的增长率高，同时所有者权益的增长较低所致。

  一般而言快速扩张的企业的净负债率会大幅增加，从各梯队企业表现来看，2017年销售排行在10-30名之间的企业2017年净负债率（算术平均）增加最为显著，增幅高达21.44个百分点。与此同时，该梯队企业与50-100名之前的企业也是平均净负债率最高的企业。

  万科、中海、华润等企业，财务稳健，净负债率保持较低水平。以万科为例，2017年的净负债率为9%，较2016年年末下降了17%，在降低了净负债率的情况下仍然保持了近45%的合约销售额的增长，在目前的市场状况下实属不易。此外，滨江连续两年出现了净现金的情况，虽然持有现金充足，但如果能够更充分地利用杠杆，可以推动企业进一步的发展。

  3、永续债：总额缩水但发行企业数量增加（略）

  二、偿债能力：政策收紧下房企偿债压力逐步加大

  1、现金短债比：整体下降26%至1.25

  2017年主要上市房企现金短债比的加权平均值为1.25，较2016年末的1.69下降了26%，但现金基本可以覆盖短期负债，整体来看短期偿债压力不大。其中105家房企的现金短债比均有不同程度的下降，这主要是因为短期负债增幅较大，短期负债由2016年末11874亿元跃升至18730亿元，增幅达到了58%。分析原因，主要是2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城、金科等，积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

  从60家重点房企来看，不同房企现金短债比分化严重，现金短债比最高TOP10均在2.5以上，合景泰富甚至达到了10.82，而现金短债比最低TOP10均不足1，现金无法覆盖短期债务，且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”，若无法及时补充流动资金，还是存在一定偿债风险的。

  2.长短期债务比：部分企业债务结构有待优化（略）

  三、融资成本：继续下降但未来或将反弹（部分略）

  从2017年60家重点房企的平均融资成本来看，大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势，整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。一方面这是由于房地产市场集中度不断升高，房企强者恒强，60家企业中大中型规模房企较多，融资能力相对较强，融资渠道的拓宽从一定程度降低了企业的融资成本。

  另一方面也是源于此前公司债潮的延续效应。自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，证监会在逐步提升发债门槛，收紧公司债，房企融资规模才略有回落。而目前企业偿还债务开支以此类居多，因而融资成本还维持在较低水平。但不难预想，随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。口和资本，带来大量有效购房需求，成交规模和房价仍将继续保持平稳小幅上升的态势。

  值得注意的，2017年60家重点企业中有10家企业的平均融资成本出现了上升，其中建发股份上涨最快，提高了2.14个百分点，总体来看这些企业都是近年来扩张力度相对较大的企业。

  表：60家重点房企平均融资成本上升企业（略）

  总结：创新融资、多元发展成为大势所趋（部分略）

  综合来看，2017年房企的偿债压力较2016年末有所增加，但多数企业偿债能力还基本属于稳健水平，主要呈现出以下几个特点：一是杠杆加大，整体净负债率抬升至91%；二是现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的“恶化”，总体短期压力仍然不大，部分企业需要警惕；三是品牌房企融资优势突出和公司债的延续效应的影响下，60家重点房企整体平均融资成本继续下降，但是在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企或选择“扬帆出海”，或选择创新类融资方式，融资成本未来或将反弹。