[克而瑞]千亿房企已达13家

2018-09-10 07:52:51

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-09-10
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  合约销售:32家房企8月业绩环比基本持平

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  核心观点

  2018年8月,受季节性因素影响市场销售情况平稳,32家房企合计实现销售5012亿元,与7月业绩规模相比基本持平,仅同比微增0.1%。虽然7、8两个月的业绩较6月的规模相比处于低位,但相比去年同期增幅仍达到38%。

  2018年1-8月,碧桂园累计业绩5051亿元,已超五千亿,同比增长33%,单月销售规模436亿元。万科、恒大累计业绩为3892亿元和3851亿元,较去年同期分别增长11%和20%。截至8月底,千亿房企数量已经达到了13家。

  截止目前大部分上市房企已悉数发布了2018年中期业绩。受益行业集中度提升,上半年房企盈利能力进一步提高;整体融资成本略有上升,但仍处于较低水平;房企财务杠杆变动也普遍向合理水平靠拢。我们预计,在全年销售业绩的压力下,未来几月房企将提高货量供应,加速项目去化和销售回款,三季度末及四季度的销售情况将会有较大提升。

  企业拿地:本月31家房企新增建面基本与上月持平

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  核心观点

  从2018年1-8月31家典型房企月均新增建面来看,31家典型房企中仅有15家房企超过去年平均拿地水平。从房企单月表现来看,8月31家房企在土地市场上表现相比上月更加谨慎,本月拿地房企中,建面环比下降超6成,31家房企拿地总建筑面积为4205万平米,与上月基本持平,成交总价环比小幅上升2%,平均成交楼板价达到4533元/平方米,相比上月略有下滑。通过房企发布的中期业绩报告来看,部分房企对下半年土地投资表示将要保持谨慎。本月全国地市成交呈现量价齐跌的走势,各能级土地成交楼板价全部表现为下滑,并且溢价率创历史新低,未来土地投资将聚焦一二线及周边三四线城市。

  从企业表现来看,本月31家典型房企中拿地超200万平的房企共有8家,与上月基本持平。8家房企新增建面达2957万平方米,其中,恒大本月拿地规模居31家之首,拿地总量达514万平方米,拿地总价达74亿。总体而言,本月除部分规模房企补仓态度相对积极外,大多数房企拿地态度还是趋于谨慎的,有些房企还通过收并购、协议地块等非公开、低成本渠道获取新增土储资源,以蓝光发展为例,8月新增325万平土地,其中通过收并购获取的土储资源就有141万平。

  而从新增拿地城市分布来看,本月31家典型房企拿地重心依旧在三四线城市,新增建面占比近6成,一方面是三四线供地充足,另一方面棚改红利仍在持续,市场热度较高。三四线城市中,温州、佛山、孝感等城市新增土储建面均较大,且多数是环核心城市周边三四线,也表明在三四线热度衰退之下,未来房企拿地更加谨慎,更聚焦需求充足、经济基础较好的三四线。从区域分布来看,本月中西部依然是31家典型房企布局的要塞,新增拿地建面占比接近超5成,可以预见,未来对于中西部城市争夺将愈发激烈。

  企业融资:8月房企新增融资额环比下降7%

额

  核心观点

  融资总量:本月85家典型房企的融资总额为744亿元,同比下降23%,环比下降7%,本月融资总量同环比都有下降,且较于2017年平均水平下降了33%。从融资结构来看,本月境外债权融资占比19%,较上个月减少18个百分点,境内债权融资占据大头达78%,较上个月增加18个百分点。资产证券化本月融资较少,占比2.4%,较上个月减少1.6个百分点。2018年1-8月典型房企融资总额7390亿元,同比减少9.0%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,2018年1-8月份房企融资总额7239亿元,同比增加1.0%,多数企业2018年1-8月份抓紧时机融资。

  融资成本:1-8月房企新增债券类融资成本5.91%,较2017年全年有所下降,主要是因为恒大及佳兆业2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了2017年数据。剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企1-8月平均融资成本为5.99%,较2017年全年上升0.42个百分点。

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  企业表现:8月,融资总量最高的企业为金科集团,融资总量82.4元,该企业主要通过银行贷款、信托贷款及资管公司贷款等其他非标方式进行融资。单笔融资额最高的一笔融资为泰禾集团8月23日为子公司进行的信托担保贷款,金额不超过50亿元,此外,融信集团在8月30日发行6.5亿美元的境外优先票据,单笔融资额也较高。2018年1-8月,TOP10房企融资总额同比减少35.46%,若是剔除中国恒大的影响,其余TOP10房企的融资规模同比增长2.7%。TOP11-30的房企规模增长需求最为强烈,1-8月融资额同比增加了0.8%,平均融资额达174亿元,是融资最多的一个梯队,且融资成本较2017年增加0.9个百分点,增长也最为显著。TOP50之后的企业,在融资市场举债上较于规模房企更难,融资规模较少,融资成本较2017年全年上升0.26个百分点。TOP10房企受恒大影响、TOP31-50房企受佳兆业影响,平均融资成本结构性下降。

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  营销策略:恒大推出全国楼盘89折最低可打74折

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  核心观点

  进入8月,房地产调控依然严厉,开发商们为了解决去化问题以及偿还债务的困挠,纷纷采用降价促销方式,本月让利意愿较上月出现增强。整体来看平均折扣在9.5折左右,较上个月9折以上项目有所增加。其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,而如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠。出现这类情况主要是因为各城市的限价政策影响,压缩了企业的项目折扣空间,而多数房企去化压力仍然很大,需要通过适当的让利优惠提升业绩。

  营销活动方面,酷暑模式延续,高温天气影响下,房企营销活动表现形式与上个月较为相似。从8月份进行的营销活动来看,主要分为三类:事件营销、发布会营销和联动营销。其中事件营销主题围绕夏日清凉,利用消暑降温活动来吸引客户。发布会营销主要是企业的品牌发布会。联动营销活动以富力地产的“久久不见久久见”主题表现亮眼,引起广泛热议,为富力吸引了大量的流量关注。

  值得一提的是,恒大在本月开启了全国楼盘降价促销活动,全部在售住宅楼盘8.9折,如果将优惠进行叠加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。需要注意的是,并非所有项目都可以享受上述的折扣,一些必须按照备案价格销售的住宅楼盘不再上述折扣范围内。早在2月份,恒大曾利用全部楼盘降价促销的机会,创造2个月近一千亿的合约销售金额,降价促销的效应可见一斑,此番再次采用折扣营销,将会助力恒大实现全年销售突破6000亿的目标。

  人事变动:绿城曹舟南辞任落定 张亚东接任

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  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看,与7月相比,8月房企高管变动频率稍稍有缓,动态依旧是以离职为主,总体数据上同比略有下降。

  自上个月就吵得沸沸扬扬的绿城曹舟南离职的消息,由8月1日绿城中国发布公告而落地,绿城中国控股有限公司发布公告称,公司收到曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁及董事会提名委员会委员职务的信函,辞任于2018年8月1日起生效。于次日杭州举行的CEO更迭媒体沟通会上,曹舟南出席并称,“我并非从绿城辞职,而是转换岗位。”他提出,未来将为绿城中国提出增量,提出探索,去承接新的战略使命和业务模式。于2018年5月加入绿城的张亚东将接手,获任公司执行董事、行政总裁、董事会薪酬委员会成员及提名委员会成员。

  8月22日,建业地产于香港举行业绩发布会,在发布业绩的前一天,建业地产公布了一项新的人事变动,王俊被任命为公司执行董事,刚于8月加入建业便上任执董,接替建业老臣闫颖春。一进一出,建业也同时为新旧两位管理层授出购股权,分别涉及2700万及1000万股股份。激励新将亦犒赏离任的老臣,这在其他房企身上并不多见。

  战略动态:绿地、美的、恒大布局科技产业

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  核心观点

  从本月重点企业的战略动态来看, 主业扩张和多元化业务拓展仍然是房企的两大战略重点,其中房企主业扩张仍然以合作为主。合作有多方面原因,雅居乐的合作开发模式可有效缓解现金流压力,分散财务风险,绿地控股与徐州政府的签约为自己区域业务拓展提供了强有力的支持。多元化方面,虽然特色小镇、文旅地产、养老地产、长租公寓等传统多元化方向仍是企业布局重点,但房企不再追求简单的地产业务扩张,多家企业瞄准高科技产业,开始逐步人工智能,物联网等领域。

  房企打造特色小镇的热度不减,小镇的内容也逐步丰富。截止至2018年8月,TOP30房企中已有20家企业布局了特色小镇业务,本月多家企业进一步深化了自己的特色小镇产业,在提升项目数量的同时更加注重项目的内容,依据不同产业特点打造各具特色的产业小镇。雅居乐携手宝鸡政府建设千亩教育社区,借鉴勒芒的开发经验在天津建设汽车运动产业综合体。华侨城则与惠阳政府携手,以现有产业为基础打造吉他特色小镇。

  本月多家企业将多元化触角伸向了和地产业务没有直接关联的高科技行业。其中恒大、绿地皆与中科院开展院企合作,其中恒大投资主要涉及超级计算机、人工智能、石墨烯、无人机、手术机器人以及“大健康海云工程”6个领域,绿地的投资则偏向能源、智慧楼宇等领域,美的置业选择与金科集团携手深入物联网领域,共同推进“智慧+“项目。


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