[克而瑞]外企收购新纪录，凯德126亿购地的考量

  导 读 

  凯德集团高价收购下的一系列战略布局。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  11月13日，凯德集团宣布旗下来福士中国投资伙伴III将携手新加坡政府投资公司，受让上海星外滩开发建设有限公司100%股权，价格为127.86亿元，预计总投资约200亿。该项目建成后，将成为凯德上海第三座、全球第十座来福士。据悉此次收购价格，不仅创下了凯德自1994年进入中国市场以来，单体收购交易的最高价；同时也是外资在内地投资物业购买价格的新纪录。那么此次收购的背后，又究竟隐藏了凯德怎样的考量？

  战略调整聚焦核心城市群

  事实上在凯德收购上海最高双子楼之前，凯德集团就开启了一系列的战略调整。2018年1月凯德集团以约84亿元的价格向印力出售20家商场，此后凯德又陆陆续续于广州、上海、重庆等地不断收购新商业项目。这一系列出售与收购的背后，主要是为了顺应企业的战略布局，进一步将核心物业聚焦于国内的五大核心城市群，以强化规模优势。 

  据悉2018年1月凯德集团就出售了旗下的20家商场，分别分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。通过出售这类商业项目，凯德一方面可以缩小自身管理半径，从而更有效地管控成本支出；另一方面凯德得以更加聚焦位于核心区域的商业项目，通过精细化运营从而创造出更多商业价值。 

  截止2018年上半年，凯德于境内三四线的综合体及商场建筑面积占比从17年底的12%快速下降至4%。从城市分布来看，五大核心城市北京、上海、广州、成都、武汉共拥有建筑面积302.67万平方米，占总量的51%，其中上海共拥有商场及综合体建筑面积109.73万平方米，于各城市中排名首位。除五大核心城市外，重庆、苏州、杭州、天津、宁波、深圳也都拥有较高建面，且都位于五大核心城市的周边。若将这6座城市都统计在内，共11座城市的建面占比将达到84%。

  值得注意的是，近期凯德集团继续加快了核心城市群的布局力度。2018年11月12日凯德获取广州科学城商业商务用地；次日又于上海北外滩取得第一高双子塔项目，预计未来随着凯德进一步的收购与扩张，其位于核心城市群的规模优势将更加显现。

  收购成长性资产创造更多增值空间

  此外凯德这一系列举措的背后，也是希望通过积极的资产管理策略——通过出售成熟资产和收购成长性资产，为企业未来带来更多的增值空间。从凯德出售的20家商场运营时间上来看，大部分项目都持有运营了10年以上，此外很多项目也是当地的首个购物中心。通过10年来的运营，这些项目已发展成为了相对成熟的商业物业。如位于南昌市青云谱区的城南苑凯德广场，就于2006年12月开业，是南昌市最早形成的商圈之一。凯德通过在高收益的时间点，退出核心区域外的商业项目，并重新寻找并收购具有高成长性的资产，从而在其中获取更多的增值空间。

  从凯德近期收购的商业项目来看，如位于重庆新牌坊中央商务区的两江春城项目；以及广州科学城核心区的科学城项目等等，都具有相当的发展潜力，其中2018年6月收购的重庆两江春城项目位于由国务院直接批复的第三个国家级新区两江新区，也是中新合作示范项目的核心区和中国（重庆）自由贸易试验区，区位优势明显。

  而此次收购的上海最高双子楼星港国际中心，则位于虹口区的北外滩，不仅紧靠外滩，且与浦东陆家嘴隔江相望。2018年7月，在虹口区发布的《提升城区能级和核心竞争力实施意见》中，就明确提出南部的北外滩功能区将重点对接上海国际航运中心、金融中心的建设。未来的北外滩也将朝着第二个陆家嘴的方向继续发展，而作为上海最高双子塔的星港国际中心正位于北外滩的核心区域，一面遥望黄浦江，一面紧靠轨道交通，未来的增值空间相对较大。

  综合体战略迎合市场需求

  除此之外，这一系列收购的背后也显示了凯德集团的“综合体战略”。据悉在2018年初凯德出售的20家商业项目中，全部都为传统的商场项目，占到了当时45家商场总数的44%，而凯德的20家综合体项目却一家都未有出售。相比综合体，传统的商场项目在业态上以零售为主，相对单一，易受到电商的冲击，在未来的发展中也将面临更多风险，而凯德以来福士为代表的商业综合体在业态上更加多元，能够形成稳定的商、办、住的生态圈，在提高客户黏度的同时，挖掘更多利润。 

  从凯德近期收购的商业项目来看，这些项目大部分都为综合体项目，如2018年11月收购的广州科学城项目，就将成为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目；此次收购的上海星港国际中心则由2栋50层的办公楼和一体式购物中心组成，为上海第三座来福士。凯德通过打造具有多元业态组合的综合体项目，不仅更加贴合市场的需求，此外也更有利于发挥凯德全产业链及各业务板块的优势，如旗下的服务式公寓、办公楼业务等等。

  整体来看，近期凯德出售与收购的背后，主要是出于这三个方面的原因。一方面是为了进一步将核心物业聚焦于国内的五大核心城市群，减少管理半径，强化规模优势。另一方面则是通过将成熟资产置换成成长性资产，以获取更多增值空间。此外这也是凯德综合体战略的体现，通过将更多商场替换成综合体项目，以迎合市场不断变化的需要。凯德的战略调整，更体现了其对中国未来发展的长期看好。特别是在目前国内融资环境不断收紧的环境下，巨额的商业项目成交价让许多内房企望而却步，而对于具有融资优势的外资企业凯德而言，则无疑是最好的出手时机。