[克而瑞]美的置业：上市首年成绩优异冲击千亿“小目标”

克而瑞研究中心  沈晓玲、汪维文

  2018年销售业绩同比增长55.8%达790亿元，超额完成全年680亿元销售目标。销售拿地比0.64处于行业领先水平，低成本高建面土储总量为企业提供强大竞争力。毛利率稳步上升，净负债率改善，各项财务指标持续稳健优化。

  销售：三年平均年复合增长率接近100%

  2018年美的置业实现销售额790亿元，同比增长55.8%，对应销售面积790.7万方，销售排名再一次上升。从2015年的111亿到2018年的790亿元，美的置业近三年实现了年复合增长率92.35%的优异增长。根据业绩发布会披露的信息，2019年美的置业将向千亿房企发起冲击。另外值得关注的是，在2018年多家规模房企由于深入三四线和打折促销导致均价下滑的市场形势之下，美的置业完成了18.2%的均价提升，一方面得益于布局城市能级的提升，另一方面则是美的置业产品力带来的产品溢价。

  销售主要来源三大区域，其中长三角比重最高。根据企业披露销售区域分布情况来看，尽管美的置业起家于佛山，但是2018年中企业销售最重要的来源确是长三角区域，占销售总额的比例达到了32%，且根据企业披露土储分布情况，短期内长三角地区仍将是美的置业最重要的销售贡献区域。在区域布局方面，毫无疑问发展成熟且均衡的长三角、政策利好的粤港澳湾区将成为2019起伏的市场中最重要的投资热土，美的置业前瞻性的区域布局为企业冲击千亿提供了稳定的基本面支撑。

  投资：积极拿地保证长期增长力

  拿地销售比高达0.64，长三角新增土储成本占比35%。2018年美的置业新增土地成本为505亿元，对比其790亿元的销售额来看，拿地力度处于行业领先水平，其中长三角区域拿地力度最高，占拿地总成本比例高达35%。另外在城市外拓方面，美的置业2018年新进入了13个城市，其中包括苏州、郑州等热点二线城市。2019年美的置业提出要持续优化区域深耕布局和加强大都市经济圈布局，进一步向重点二三线等中心城市靠拢，提升城市等级。

  土储总量丰富且成本较低，竞争力十足。截至2018年12月31日，已于48个城市拥有总建面为4507万平方米的土地储备，领先行业内多家规模房企，按照目前企业的去化速度估算，当下土地储备可满足2-3年需求，土地储备量相对来说较为充足。同时美的置业的土地成本仅为2337元/平米，与接近1万元的销售均价之间的高额价差为企业未来盈利提供了充足的空间。

　　财务：盈利能力稳步上升

  连续三年实现毛利率提升。2018年美的置业实现营收301.2亿元，同比增长70%，毛利润98.5亿元，同比上升101%，核心净利润32.8亿元，同比增加75%。毛利率方面同比提升5.1个百分点达到32.7%，净利率比去年略有上升至10.9%，截至2018年，美的置业毛利率已经连续三年稳步提升。公司在业绩公告中解释称，2018年毛利率上升主要由于物业销售的会计确定销售均价较高，且毛利率较高的项目所占比重有所增加。

　　净负债率持续下降至100%以下。从负债情况来看，2018年美的置业债务情况进一步改善，净负债率再次下降至97%。由于地产行业的特殊性，企业在快速扩张时期负债率较高在所难免，但随着企业进入成熟增长阶段，目前美的置业的净负债率也随之下降，未来或将趋于健康区间。此外，公司现金短债比为1.6，情况也较为健康，而2018年加权融资成本仅为5.9%，虽在2018年融资环境较为紧张的大环境下，同比略有上升但仍有优势。

　　战略：“一主两翼”纵向一体化

  通过建筑工业化和智能产业化打通地产上下游产业链。凭借着强大的制造业基因，美的置业在增强自主研发的同时，还通过与美的集团、阿里云、苏宁易购、海康威视等公司合作，强化打造智慧家居品牌形象和实力，期待进一步扩大升级“智慧健康社区”。建筑工业化方面，美的置业主要布局装配式建筑和整体卫浴两大市场，美的置业于徐州的首家装配式建筑工厂预期最晚将会在2020年6月投产，2018年引进日本先进的整体卫浴技术，与行业内知名企业设立合资整体卫浴制造企业。 

  整体来看美的置业上市后的首份答卷成绩不俗，各项指标都取得了不同程度的提升，净负债率大幅降低，同时保持了毛利率、净利率等盈利指标的持续提升。且考虑到目前美的置业仅为2337元/平米的土地成本，与接近1万元的销售均价之间存量较大的价差，也将为未来盈利保证充足的空间。更值得一提的是，美的置业凭借接近100%的销售复合增长率，仅用了3年时间从曾经的百强上下一举跃升35强（19年一季度数据），其速度可见一斑。目前美的置业总土储充裕达4507万平米，在行业内储备领先。作为“马拉松型选手”的美的置业，随着低成本土储逐渐入市，未来销售规模仍有上升的空间，行业排名提升值得期待。